CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.5. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
3.5.1.1. Rà soát các văn bản quy phạm có liên quan
Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, đất đai còn nhiều vướng mắc, bất cập, vì vậy cần tiếp tục rà soát các văn bản quy phạm có liên quan.
- Cùng với sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế, nền kinh tế Việt Nam có sự thay đổi nhanh, mạnh, tăng trưởng không ngừng về mọi mặt. Điều này dẫn đến quản lý nhà nước bằng pháp luật nói chung và quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở, đất đai nói riêng không theo kịp với nhu cầu cũng như tốc độ phát triển của xã hội cũng như thành phố Hà Nội
- Việc phân cấp quản lý, phân công nhiệm vụ, cơ chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến hoạt động cấp GCN cho người mua nhà ở còn chưa hợp lý, chưa phù hợp với năng lực, trình độ, chưa rõ trách nhiệm, nhiều đầu mối, nhiều ngành tham gia quản lý.
Các sở, ngành, UBND các quận xác định công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nhiệm vụ trọng tâm để phấn đấu hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình theo Nghị quyết của Quốc hội và Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ; xử lý, giải quyết dứt điểm các trường hợp còn tồn tại, vướng mắc. Trên cơ sở đó chúng tôi đề xuất các giải pháp đầy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho mọi loại đối tượng trên địa bàn thành phố như sau:
3.5.1.2. Cải cách thủ tục hành chính
Tiếp tục thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính trong việc công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, đơn vị. Sở TN&MT chủ trì cùng các sở, ngành liên quan rà soát Quyết định số 25/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội, đề xuất bổ sung,
sửa đổi bảo đảm việc cấp giấy chứng nhận thực hiện nhanh, gọn, đơn giản, đúng quy định.
Đối với các địa điểm đất do các cơ quan hành chính nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công và UBND các cấp quản lý, sử dụng: Sở TN&MT khẩn trương thực hiện và hoàn thành Kế hoạch 78/KH-UBND ngày 24/5/2012 của UBND Thành phố về cấp giấy chứng nhận của các tổ chức trên địa bàn Thành phố. Đơn giản tối đa về hồ sơ thủ tục để xét cấp giấy chứng nhận; sử dụng ngay bản đồ địa chính (hoặc trích lục từ bản đồ địa chính lưu tại Sở để cung cấp cho đơn vị không lưu bản đồ địa chính) và các bản đồ hiện có để xét cấp giấy chứng nhận, không yêu cầu các đơn vị phải đo đạc lại, cung cấp thông tin quy hoạch và chỉ giới đường đỏ; đơn vị chỉ kê khai, đăng ký khi làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận.
Đối với các địa điểm đất do các tổ chức kinh tế sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sở TN&MT rà soát, phân loại, tiếp tục thông báo, yêu cầu tổ chức khẩn trương liên hệ với Sở TN&MT để được hướng dẫn hoàn tất các thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Tiếp tục triển khai, hoàn thiện thực hiện dịch vụ công trực tuyến mức độ 3 trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn Thành phố tại trang thông tin điện tử Sở TN&MT (http://tnmtnd.hanoi.gov.vn). Các trường hợp không thực hiện kê khai đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, Sở TN&MT tổ chức thanh tra xử phạt theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
3.5.1.3. Phối kết hợp chặt chẽ với các Ban, ngành trong thực thi pháp luật
- Đối với các dự án phát triển nhà ở, trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, vi phạm quy hoạch tại dự án dẫn đến vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân: Sở TN&MT đề xuất UBND Thành phố thành lập Đoàn thanh tra liên ngành để thanh tra, kết luận, xử lý khắc phục vi phạm của chủ đầu tư; đồng thời với việc xét cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà đã
hoàn thành nghĩa vụ với chủ đầu tư theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 của Văn phòng Chính phủ.
- Đối với các trường hợp đã cấp giấy chứng nhận nhưng còn tồn tại (chưa nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, chứng nhận bổ sung tài sản...): Sở TN&MT phân loại, chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Phòng TN&MT các quận, huyện và thị xã xử lý, giải quyết dứt điểm.
3.5.2. Giải pháp về tài chính
- Các Sở, ngành có liên quan tiếp tục thực hiện các giải pháp theo kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại Thông báo số 327/TB-VPCP để cấp ngay giấy chứng nhận cho người mua nhà ở đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư;
đồng thời thực hiện các biện pháp mạnh để xử lý nghiêm minh các chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở (như: xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính theo quy định đối với diện tích vi phạm; bị buộc phải làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch xây dựng, điều chỉnh thiết kế xây dựng theo quy định đối với trường hợp vi phạm quy định về xây dựng, bị phá dỡ công trình đang có vi phạm nếu không được phép tồn tại; bị truy tố trước pháp luật nếu gây hậu quả nghiêm trọng; thông báo công khai trên cổng thông tin điện tử về tình hình vi phạm và xử lý vi phạm; đình chỉ việc giao đất mới trong một thời hạn nhất định và thu hồi đất đã giao mà chưa thực hiện trên phạm vi toàn quốc cho đến khi xử lý khắc phục xong sai phạm).
- Tiếp tục rà soát việc thu nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư tại tất cả các dự án phát triển nhà ở trên toàn thành phố để xử lý theo nguyên tắc: các trường hợp còn nợ nghĩa vụ tài chính thì phải chỉ đạo thực hiện bằng mọi biện pháp để thu ngay theo quy định; các trường hợp còn tạm tính thu tiền sử dụng đất và suất đầu tư hạ tầng thì phải xác định và thu chính thức nghĩa vụ tài chính theo quy định; các trường hợp có sai phạm điều chỉnh diện tích, mật độ xây dựng, tăng số tầng công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng đất xây dựng công trình hạ tầng thành nhà ở, chuyển đổi công năng các tầng kỹ thuật, dịch vụ thành nhà ở thì rà soát, tính thu bổ sung nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu có);
Các trường hợp chậm nộp nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước quá thời hạn theo thông báo của cơ quan Thuế thì ngoài biện pháp xử lý hành chính về chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế, còn bị áp dụng các biện cưỡng chế để thu nộp theo quy định của pháp luật.
Người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận ngay mà không chờ việc rà soát và thu nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong các trường hợp trên đây.
Phải chấm dứt việc tạm thu nghĩa vụ tài chính mà phải thu ngay, thu chính thức nghĩa vụ tài chính trước khi bàn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đất đai.
3.5.3. Giải pháp đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư và người mua nhà ở, đất ở tại khu đô thị
- Tổ chức tổng điều tra hàng năm về tình hình thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên toàn Thành phố Hà Nội để đánh giá đầy đủ thực trạng tình hình các dự án có quyết định giao đất đã nhiều năm nhưng chưa giải phóng mặt bằng; dự án đã được giao đất nhưng chậm triển khai, gây lãng phí đất đai; dự án xây dựng nhà ở đã nhiều năm nhưng đa phần không có người ở, làm rõ các nguyên nhân, trên cơ sở đó đưa ra các biện pháp thực hiện trong trước mắt cũng như lâu dài để khắc phục tình trạng trên đây.
- Luật Đất đai đã quy định việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với mọi trường hợp sử dụng đất để nhà nước quản lý. Do đó, yêu cầu tất cả các chủ đầu tư sau khi hoàn thành xây dựng, bàn giao nhà ở cho người mua phải có trách nhiệm báo cáo kết quả thực hiện dự án và nộp hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận thay cho người mua hoặc cung cấp hồ sơ cho người mua tự đăng ký cấp giấy theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 43/NĐ-CP, kể cả trường hợp đang có vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng.
- Đẩy mạnh việc thực hiện thanh tra để xử lý theo đúng quy định của pháp luật đối với các dự án có nhiều vi phạm các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật xây
dựng và các dự án có dấu hiệu về tình trạng chủ đầu tư thu tiền của người mua nhà để phục vụ cho việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trái với quy định của pháp luật;
- Kiểm tra việc tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận, để chấn chỉnh ngay tình trạng yêu cầu nộp quá nhiều loại giấy tờ hồ sơ ngoài quy định của pháp luật, đang gây phiều hà, bất bình cho người làm thủ tục; ngoài ra yêu cầu các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải tự lập hồ sơ mà không được yêu cầu người mua nhà nộp hợp đồng mua bán nhà ở, hóa đơn nộp tiền mua nhà và các giấy tờ khác ngoài quy định để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
- Thường xuyên theo dõi, giám sát chặt chẽ việc cấp giấy chứng nhận và việc trao giấy chứng nhận đã ký cho người mua nhà, việc thực hiện xử lý tồn tại, vi phạm đối với từng dự án cho đến khi hoàn thành và báo cáo Thủ tướng Chính phủ theo định kỳ từng quý trước ngày 15 của tháng cuối mỗi quý.
- Đẩy mạnh công tác kiểm tra, đánh giá hệ quả pháp lý của tình trạng mua đi bán lại nhà ở bằng hình thức hợp đồng uỷ quyền quản lý, sử dụng và định đoạt nhà ở (có công chứng) rất phổ biến tại các dự án phát triển nhà ở để trốn thuế, gây khó khăn cho quản lý hiện nay, trên cơ sở đó có các giải pháp khắc phục tình trạng nói trên.