CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Tình hình quản lý đất đai
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai
3.2.2.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Thời kỳ này, cùng với các địa phương trong cả nước, công tác quản lý đất đai gắn liền với chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước về phát triển nông nghiệp nông thôn. Nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian này là:
- Thực hiện Quyết định số 169/CP ngày 24/6/1977 của Hội đồng Chính phủ về việc điều tra và thống kê tình hình cơ bản về đất đai trong cả nước.
- Thực hiện Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng, đăng ký, thống kê đất đai (1980 - 1985); Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Thành phố đã tiến hành đo đạc, lập bản đồ giải thửa cho tất cả các xã, phường của thành phố. Mặc dù còn có những hạn chế nhất định, nhưng những tài liệu này đã có tác dụng tích cực, đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất, góp phần đảm bảo trật tự an toàn chính trị trên địa bàn thành phố.
- Phối hợp với các cơ quan chức năng, tổ chức nhiều đợt thanh tra, kiểm tra, giải quyết dứt điểm nhiều đơn thư khiếu nại tố cáo về đất đai, hoà giải trong nhân dân góp phần hạn chế vi phạm pháp luật về đất đai, ổn định trật tự địa phương.
- Tổ chức tuyên truyền thực hiện Luật Đất đai đã được Quốc hội Khoá VIII thông qua ngày 29/12/1987 (Luật Đất đai 1988); Chỉ thị 60/CT-HĐBT ngày 14/4/1988; Nghị định 30/HĐBT ngày 23/03/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai.
- Thực hiện Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 và Thông tư hướng dẫn 302 TT/ĐK-TK ngày 28/10/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, công tác quản lý đất đai thời kỳ này còn bộc lộ những nhược điểm và tồn tại. Việc cập nhật các thông tin, số liệu biến động đất đai chưa được thực hiện đầy đủ và thường xuyên dẫn đến tình trạng đất đai được thống kê hàng năm nhưng độ chính xác không cao, chỉ tiêu thống kê, phương pháp thống kê không đồng nhất, do đó kết quả số liệu thống kê đất đai qua các năm còn sai lệch. Tài liệu bản đồ được sử dụng phục vụ công tác quản lý, sử dụng đất còn thiếu và biến động nhiều. Trong quản lý, sử dụng đất đai còn xảy ra nhiều hiện tượng người dân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấn, chiếm... Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức đã hạn chế các quyền của người sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất.
3.2.2.2. Từ Luật Đất đai 2003 đến nay
Từ khi có Luật đất đai năm 2003 công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã từng bước đi vào nề nếp, hạn chế được các tiêu cực phát sinh trong công tác quản lý và sử dụng trên địa bàn thành phố, cơ bản hoàn thành được những nhiệm vụ, kế hoạch lớn của ngành, tỉnh và thành phố đề ra. Tình hình đó được thể hiện ở các mặt sau:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đã ban hành
Căn cứ Luật Đất đai năm 2003 và ay Luật đất đai 2013) và các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân tỉnh và Ủy ban nhân dân thành phố đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, Ủy ban nhân dân tỉnh đã ban hành một số văn bản thuộc thẩm quyền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, nhằm thúc đẩy và tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, gồm những văn bản thuộc các lĩnh vực như sau:
- Về giá đất, hàng năm Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định giá đất theo đúng quy định.
- Về quy trình thực hiện các thủ tục hành chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai: Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành một số quy định như Quyết định số 14/2009/QĐ-UBND ngày 16/3/2009 Ban hành Quy chế đầu tư và xây dựng Khu dân cư trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số 22/2009/QĐ-UBND ngày 25/3/2009 ban hành Quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi;
- Về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai: Ban hành Quyết định số 14/2010/QĐ-UBND ngày 18/6/2010 Ban hành Quy định trình tự, thủ tục lập hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện các QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi. UBND thành phố ban hành Quyết định 01/2010/QĐ-UBND ngày 08/3/2010 của UBND thành phố Quảng Ngãi ban hành quy định trình tự, thủ tục tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế "một cửa" hiện đại tại UBND thành phố Quảng Ngãi.
- Trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng: Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết định số 39/2007/QĐ-UBND ngày 20/7/2009, Quyết định số 66/2009/QĐ-UBND ngày 20/7/2009, Quyết định 35/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010, Quyết định 08/2013/QĐ-UBND tỉnh ngày 28/01/2013, ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh.
- Về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Để giải quyết tình trạng phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện xảy ra nhiều trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất do UBND các xã, phường chứng thực. UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 12/2009/QĐ-UBND ngày 04/3/2009 ban hành quy định thẩm quyền công chứng đối với hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; theo đó, thẩm quyền lập Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập tại Phòng công chứng và được Phòng công chứng chứng nhận từ ngày 04/3/2009 đến nay.
Trong giai đoạn từ năm 2009 – 2014, UBND thành phố đã ban hành 6.589 văn bản các loại, trong đó có 6.436 Quyết định về quản lý, sử dụng đất đai, gồm 6.427 Quyết định thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Nhìn chung, để đảm bảo trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn, Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành các văn bản quy định cụ thể, đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã dần ổn định và đi vào nề nếp, nhờ đó tình hình khiếu nại, khiếu kiện về đất đai cũng giảm rõ rệt, đồng thời thể hiện tính nhất quán, chặt chẽ của từng cấp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất tiếp cận các thủ tục hành chính được công khai, minh bạch, góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Việc xác định ranh giới hành chính theo Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính đã được thực hiện. Ranh giới hành chính của cấp thành phố và cấp xã, phường thuộc thành phố với các địa phương có liên quan đã được xác định bằng địa hình, địa vật, đánh dấu ngoài thực địa bằng mốc giới, biên vẽ lên bản đồ và được quản lý ở các các cấp theo đúng quy định.
Với kết quả đó, đất đai được quản lý theo đơn vị hành chính trong toàn thành phố gồm 23 đơn vị hành chính cấp xã, phường. Trong quá trình thực hiện Chỉ thị 364, đã cắm mốc giới ở ngoài thực địa, được xác định trên bản đồ, góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý điều hành chung trong toàn thành phố.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Hệ thống bản đồ địa chính được lập theo công nghệ cũ, chỉ được lưu ở dạng giấy, không có dạng số, qua thời gian dài sử dụng giữa hiện trạng và bản đồ có sự biến động lớn nhưng chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời và có nơi chỉ chỉnh lý cục bộ
dẫn đến tính đồng bộ và độ chính xác không cao. Năm 2008, thành phố đã thực hiện hoàn thành việc số hóa bản đồ của 23 xã, phường trên địa bàn, đây là cơ sở quan trọng để chỉnh lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai thống nhất theo hệ toạ độ VN 2000.
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện trong quá trình kiểm kê đất đai và được lập dưới dạng số. Thực hiện tổng kiểm kê đất đai năm 2005 và năm 2010, thành phố Quảng Ngãi đã xây dựng được bản đồ hiện trạng sử dụng đất cho 100% số đơn vị hành chính trong thành phố theo đúng quy định của ngành.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch. Trên cơ sở bản đồ hiện trạng thành phố và các xã, phường đã ứng dụng và xây dựng trong quá trình lập quy hoạch của các cấp, qua đó 100% xã, phường và thành phố đã lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất dạng số.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố đã làm tốt trong công tác tham mưu UBND thành phố lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2003 – 2010, 2010 – 2020 và đã được UBND tỉnh phê duyệt. Đồng thời, tham mưu thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch sử dụng đất cho 10 xã, phường đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011 -2015 của 10 xã, phường trên địa bàn thành phố.
Mặc dù, công tác lập quy hoạch sử dụng đất được UBND thành phố đặc biệt quan tâm nhưng chất lượng qui hoạch sử dụng đất không cao và chưa được Hội đồng nhân dân thành phố tổ chức các đợt giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi được triển khai sau khi Tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) có Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổng số giấy đã cấp cho người dân tính đến ngày 31/3/2014 là 68.207 giấy (bao gồm giấy chứng nhận cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại và giấy chứng nhận cấp theo đăng ký biến động), trong đó:
- Cấp theo Luật đất đai năm 1993 là 20.416 giấy.
- Cấp theo Luật đất đai năm 2003 là 47.791 giấy, gồm:
+ Cấp theo mẫu tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường là 23.975 giấy.
+ Cấp theo mẫu tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 (từ 01/10/2010 đến 31/3/2014) là 23.996 giấy/693,36 ha [36].
6. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất
Trên cơ sở bản đồ địa chính của 10 đơn vị phường xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với các cơ quan chức năng: Văn phòng Đăng ký QSD đất tỉnh, Trung tâm trắc địa và quan trắc Tài nguyên và Môi trường thường xuyên cập nhật biến động đất đai, chỉnh lý bản đồ địa chính. Công tác quản lý hồ sơ địa chính được quan tâm thực hiện: Hoàn chỉnh và cập nhật thường xuyên hệ thống sổ sách, hồ sơ địa chính, tăng cường cơ sở vật chất cho công tác lưu trữ hồ sơ địa chính, hồ sơ đất đai.
7. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
- Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: Trong giai đoạn 2010 - 20104, UBND tỉnh đã thu hồi đất, giao đất cho 162 đơn vị và doanh nghiệp trên địa bàn thành phố với tổng diện tích 312,69 ha. UBND tỉnh đã cho 51 đơn vị, doanh nghiệp thuê đất tại các phường khu vực đô thị với diện tích 82,20 ha. Đối với hộ gia đình, cá nhân, giai đoạn 2010 - 2014, UBND thành phố ban hành 4.263 Quyết định thu hồi đất cá nhân với tổng diện tích 204,68 ha và 1.250 Quyết định giao đất và cấp giấy CNQSD đất tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, với diện tích 13,60 ha.
- Chuyển mục đích sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2014, thành phố đã tiếp nhận 1.733 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và số hồ sơ đã giải quyết được là 608 hồ sơ với diện tích 22,30 ha, trong đó:
+ Đối với chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép đã tiếp nhận 1.390 hồ sơ, giải quyết 356 hồ sơ với diện tích 5,28 ha.
+ Đối với hồ sơ chuyển mục đích không phải xin phép đã tiếp nhận 343 hồ sơ, giải quyết 252 hồ sơ với diện tích 17,02 ha [38].
Nhìn chung, công tác thu hồi, giao đất đều đảm bảo theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được duyệt, thủ tục nhanh gọn và tuân thủ đầy đủ, đúng trình tự thủ tục theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, một số công trình dự án công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa kịp thời do thiếu nguồn vốn. Hơn nữa, đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, các nhà đầu tư phải thỏa nhận chuyển nhượng QSDĐ đến từng hộ dân làm kéo dài thời gian, thậm chí không thể thoả thuận đủ diện tích để thực hiện dự án.
8. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo đúng quy trình hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thống kê theo định kỳ hàng năm và kiểm kê theo định kỳ 5 năm; năm 2005 thực hiện theo Chỉ thị 28/2004/CT-TTg ngày 15/07/2004, năm 2010 thực hiện theo Chỉ thị 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai. Từ năm 2008, 2009, 2010 đã tiến hành thống kê, kiểm kê đất đai theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về
việc thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Kiểm kê đất đai năm 2010 đã hoàn thành, số liệu phục vụ kịp thời cho việc đánh giá tình hình sử dụng đất của các cấp, các ngành đặc biệt làm cơ sở cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố.
9. Quản lý tài chính về đất đai
Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện. Các khoản thu có liên quan đến đất đai như cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, thu cấp quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Việc thực hiện các khoản thu, chi liên quan đến đất đai của thành phố được giao cho ngành thuế và căn cứ vào các văn bản của UBND tỉnh để tổ chức thực hiện. Hàng năm thành phố đều trích lại một phần nguồn thu từ đất để đầu tư trở lại phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Các khoản thu liên quan đến sử dụng đất trên địa bàn thành phố chiếm phần không nhỏ trong thu ngân sách, nguồn thu chủ yếu là thu tiền sử dụng đất từ việc giao và cho thuê đất, việc giao đất và cho thuê đất tăng dần qua các năm.
10. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Công tác quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản gần đây đã được thành phố quan tâm. Đến nay đã thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc UBND thành phố. Hàng năm Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện xây dựng phương án đấu giá quyền sử dụng đất và xây dựng thông tin giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường; tham gia thẩm định dự toán bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, xây dựng quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất, kế hoạch đấu giá đất trên địa bàn thành phố.
Nhìn chung, tại thành phố thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có tổ chức; thị trường bất động sản trong lĩnh vực phi nông nghiệp đang sôi động. Cơ chế vận hành và phát triển thị trường chuyển quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản với vai trò của nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn do trong thời gian trước đây giá đất trên địa bàn thành phố phụ thuộc vào khả năng cung cầu của thị trường.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Trước đây, công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền trong thành phố chưa được chặt chẽ; vai trò quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến kết quả thực hiện một số nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai không cao, mặt khác do công tác lập quy hoạch sử dụng đất chậm do đó ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.