Kết quả thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của mô hình “Một cửa” thành phố Quảng Ngãi

3.3.3. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai

Mô hình hoạt động của “Một cửa hiện đại” trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai là nơi tiếp nhận và trả hồ sơ trên cơ sở kết quả giải quyết của Văn phòng đăng ký đất đai, do đó cần phải phân tích, đánh giá hoạt động của Văn phòng ĐKĐ, với một số nội dung sau:

3.3.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận QSD đất:

Thực hiện Quyết định số 245/QĐ-UBND ngày 28/02/2012 của UBND tỉnh Quảng Ngãi về việc ban hành Kế hoạch thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và cơ sở dữ liệu đất đai. Để đẩy mạnh và cơ bản hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn, ngày 31/01/2012 UBND thành phố Quảng Ngãi đã ban hành Quyết định số 379/QĐ-UBND về việc phê duyệt thí điểm Đề án thành lập Tổ công tác giúp việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại thôn, tổ dân phố thuộc các xã, phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi (sau đây gọi tắt là Tổ công tác); nhiệm vụ của Tổ công tác là trực tiếp hướng dẫn và tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ lần đầu cho người dân tại thôn, tổ dân phố.

So với quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ theo quy định tại Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 08/3/2010 theo cơ chế một cửa hiện đại tại UBND thành phố Quảng Ngãi, thì quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ của Tổ công tác có thay đổi, cụ thể:

- Tiếp nhận, giải quyết hồ sơ cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thôn, tổ dân phố trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.

- Hướng dẫn thủ tục hành chính rõ ràng, minh bạch và giải thích cụ thể các thắc mắc của công dân đối với các quy định pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai tại nơi tiếp nhận hồ sơ. Vì vậy, nhân dân hiểu rõ hơn các quy định pháp luật của Nhà nước ban hành, trên cơ sở đó tạo được niềm tin trong nhân dân.

Hệ thống bản đồ địa chính Thành phố Quảng Ngãi thành lập năm 1983 (lập theo Chỉ thị 299/TTg) và lập trong thời gian từ năm 1992 đến năm 2000. Đây là loại bản đồ Văn phòng ĐKQSD đất sử dụng để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn các xã, phường.

Bảng 3.7. Tình hình cấp GCN của thành phố Quảng Ngãi từ năm 2010 - 31/3/2014

Đơn vị Tổng số hồ sơ kê khai

cấp GCN

Tổng số giấy CNQSD

đất (tờ)

Tổng diện

tích (ha)

Đất ở Đất nông nghiệp Số

GCN (tờ)

Diện tích (ha)

Số GCN

(tờ)

Diện tích (ha)

Trần Phú 2526 2006 32,39 1751 28,36 255 4,03

Nghĩa Lộ 2807 2550 68,60 2140 53,73 410 14,87

Nghĩa Chánh 2459 2265 43,23 2070 35,1 195 8,13

Quảng Phú 3079 2809 105,77 2320 81,9 489 23,87

Lê Hồng Phong 1095 877 24,86 729 19,46 148 5,4

Trần Hưng Đạo 757 538 7,74 530 7,42 8 0,32

Nghĩa Dõng 1549 1418 97,49 1134 69,19 284 28,3

Nguyễn Nghiêm 637 475 6,09 475 6,09 0 0

Nghĩa Dũng 673 542 35,68 457 30,94 85 4,74

Chánh Lộ 2247 1835 34,95 1616 28.81 219 6,14

Tổng cộng 17829 15315 456,8 13222 361 2093 95,8 Nguồn: Báo cáo kết luận của Thanh tra Sở TN&MT tỉnh Quảng Ngãi

Với số hồ sơ tiếp nhận tại Bộ phận tiếp nhận và giao trả kết quả hồ sơ và Tổ công tác thì tổng số hồ sơ tiếp nhận trong năm 2010 – 31/3/2014 là 17.829 hồ sơ, tổng số hồ sơ giải quyết giao trả cho công dân là 15.315 giấy đạt 85,9%, trong đó hồ sơ giải quyết trễ hẹn 5.186 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 33,86% (trễ hẹn so với thời gian trong Giấy biên nhận).

Hồ sơ không đủ điều kiện để xử lý trả lại cho công dân là 2.010 hồ sơ. Trường hợp này là sau khi tiếp nhận hồ sơ tại Phòng tiếp nhận và xử lý xét thấy không đủ điều kiện để giải quyết theo qui định pháp luật hoặc yêu cầu công dân phải bổ sung Giấy tờ có liên quan nhưng không bổ sung thì VPĐKĐ ban hành thông báo trả hồ sơ hoặc công dân viết đơn xin rút hồ sơ. Hồ sơ còn tồn đọng đang thụ lý giải quyết là 504 hồ sơ.

Thực hiện Nghị quyết số 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ về điều chỉnh địa giới hành chính huyện Sơn Tịnh, huyện Tư Nghĩa để mở rộng địa giới hành chính thành phố Quảng Ngãi và thành lập phường Trương Quang Trọng thuộc thành phố Quảng Ngãi, đồng thời UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết định số 468/2014/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2014 thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên cơ sở hợp nhất các Văn phòng ĐKQSDĐ đã được thành lập ở cấp huyện. Tổng số hồ sơ trong giai đoạn từ ngày 31/3/2014 đến ngày 31/12/2014 là 8.748 hồ sơ, đã giải quyết được 5.476 giấy chiếm 62,5%, tồn đọng 1.840 hồ sơ. Trong giai đoạn này, do sát nhập một số đơn vị hành chính nên số lượng hồ sơ rất nhiều so với các năm trước và Văn phòng đăng ký đất một cấp vừa mới thành lập Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Quảng Ngãi trên cơ sở giữ nguyên thực trạng về cơ cấu tổ chức và nhân sự nên chưa được ổn định, do đó công tác cấp Giấy CNQSD đất đạt tỷ lệ thấp 62,5%.

Bảng 3.8. Tình hình cấp GCN của thành phố từ ngày 31/3/2014 – 31/12/2014

Hồ sơ trước ngày

31/3/2014 chuyển

sang

Hồ sơ tiếp nhận

mới

Hồ sơ nhận

bàn giao

Tổng số hồ sơ

Kết quả giải quyết hồ sơ

Hoàn thành Tồn

đọng Giao

GCN

Thông báo trả

Công dân rút lại hồ

sơ

Chuyển xã, phường

504 6.696 1.548 8.748 5.476 753 386 93 1.840

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Quảng Ngãi) Nhận xét chung về nguyên nhân làm hạn chế công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.

Hồ sơ quản lý đất đai quá cũ, có nhiều bất cập giữa tài liệu với hiện trạng sử dụng đất do biến động lớn, trong quá trình sử dụng không được cập nhập, chỉnh lý, bổ sung kịp thời, một số địa phương không còn lưu giữ hoặc do hư hỏng, vì vậy làm khó khăn trong công tác quản lý, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Công tác đo đạc và thành lập Bản đồ địa chính chưa được quan tâm đầu tư, việc cấp GCNQSDĐ dựa trên bản đồ Giấy đo vẽ từ năm 1993 đến năm 1995, hệ thống bản đồ này bị biến động quá lớn so với hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quá cũ và rách nát.

Một số văn bản của UBND thành phố ban hành vừa có nội dung chỉ đạo, vừa mang tính quy định về trình tự, thủ tục hành chính liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ không phù hợp và trái qui định pháp luật, cụ thể như:

- Buộc người dân khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã có nhà ở (cấp 4) nhưng quá niên hạn sử dụng (20 năm) thì cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bên chuyển nhượng phải có cam kết giao nhà ở cấp 4 cho bên nhận chuyển nhượng, trọn quyền quản lý, sử dụng và không được bồi thường khi nhà nước thu hồi…, giấy cam kết phải được Tổ trưởng tổ dân phố và UBND xã, phường xác nhận nội dung (quy định tại điểm 1 Công văn số 581/UBND ngày 07/5/2012 của UBND thành phố).

- Khi tách thửa đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất yêu cầu công dân tự chừa đường đi 3.0 m trở lên vào thửa đất xin tách, thửa đất xin chuyển mục đích và phải có đơn cam kết phần diện tích đất tự chừa đường đi giao cho nhà nước quản lý, không đòi lại, không yêu cầu bồi thường… Hồ sơ xin tách thửa đất có một phần diện tích không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất thì yêu cầu chủ hộ phải bổ sung hồ sơ kỹ thuật đo vẽ hiện trạng thửa đất, gắn tọa độ quy hoạch thể hiện phần diện tích phù hợp và không phù hợp quy hoạch để làm cơ sở xem xét giải quyết (quy định tại điểm 4 Công văn số 1772/UBND ngày 24/10/2012 của UBND thành phố).

- Yêu cầu UBND các xã, phường phải thực hiện phiếu lấy ý kiến Khu dân cư đối với phần diện tích đất tăng khi cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép.

- Việc thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (khi giải quyết hồ sơ chuyển mục đích, tách thửa) thuộc thẩm quyền tham mưu của Phòng Tài nguyên và Môi trường, tuy nhiên theo Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 03/8/2010 của UBND thành phố thì trước khi tham mưu phải có ý kiến cung cấp thông tin quy hoạch của Phòng Quản lý đô thị (thời gian cung cấp thông tin quy hoạch là 07 ngày).

Kinh phí đầu tư cho công tác cấp GCNQSDĐ còn hạn chế, việc tuyên truyền triển khai hệ thống văn bản phục vụ cho công tác cấp GCNQSDĐ không được phổ biến rộng rãi nên người dân chưa nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai.

Quá trình kiểm tra xác nhận hồ sơ về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất của một số cán bộ địa chính xã, phường rất qua loa, chung chung nên nhiều hồ sơ chuyển lên cấp trên vẫn còn nhiều sai sót phải làm lại và thông báo bổ sung nhiều lần gây phiền hà cho người sử dụng đất.

Nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, đa số sử dụng đất qua nhiều thế hệ nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhiều trường hợp việc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay chưa được cấp có thẩm quyền cho phép, tình trạng tranh chấp về ranh giới thửa đất và tranh chấp về thừa kế còn diễn ra khá phổ biến;

tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép chưa được ngăn chặn kịp thời.

Cán bộ địa chính ở các xã, phường và cán bộ phụ trách chuyên môn của Văn phòng ĐKQSDĐ và Phòng Tài nguyên và Môi trường còn ít kinh nghiệm, việc hiểu, cập nhập, áp dụng và triển khai các văn bản quy phạm pháp luật còn hạn chế.

Hơn nữa, cán bộ địa chính cấp xã, phường thường xuyên thay đổi vị trí công tác, kiêm nhiệm nhiều việc; trình tự, thủ tục hành chính rườm rà làm người sử dụng đất khó thực hiện.

Ngoài những nguyên nhân trên thì còn nguyên nhân vướng về cơ chế chính sách, như:

Một số dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi đã được UBND tỉnh và thành phố phê duyệt và đã có Quyết định thu hồi đất tổng thể hoặc có thông báo thu hồi đất của dự án nhưng không triển khai thực hiện, để kéo dài nhiều năm và gây bức xúc trong dư luận xã hội. Cụ thể như: Dự án khu dân cư Bàu Ruộng, ở phường Nghĩa Chánh (Quyết định thu hồi đất năm 1996); Trung tâm thương mại, ở phường Nghĩa Chánh; đường Chu Văn An (phường Trần Phú), khu quy hoạch Trung tâm hành chính tỉnh Quảng Ngãi (phường Lê Hồng Phong). Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì người đang sử dụng đất thuộc dự án nêu trên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ đã có hiệu lực từ ngày 10/12/2009 nhưng thành phố vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về công nhận về quyền sở hữu nhà ở đối với những trường hợp xây dựng nhà ở không có giấy phép hoặc xây dựng sai phép hay lấn chiếm không gian đường kỹ thuật tại một số khu quy hoạch trong thành phố.

Trường hợp các hộ dân tự lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích nông nghiệp sang đất làm nhà ở thuộc các phường Nghĩa Chánh, Lê Hồng Phong, Nghĩa Lộ, Chánh Lộ nhưng không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế và xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng UBND tỉnh Quảng Ngãi chưa chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch để làm cơ sở xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo qui định tại điểm b, khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Pháp luật đất đai không quy định cụ thể trong việc xác định đất ở, đối với các trường hợp như: Người đang sử dụng đất có Giấy chứng nhận đăng ký ruộng đất do Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã cấp theo Chỉ thị 299/TTg của Chính phủ nhưng không có tên trong sổ đăng ký ruộng đất (mẫu 5b); Người sử dụng đất sử dụng làm nhà ở trước năm 1975 được thể hiện trên bản đồ của chế độ cũ nhưng không kê khai đăng ký theo Chỉ thị 299/TTg, có trong sổ mục kê được lập trong khoảng thời gian 1983 đến 1985 hoặc không có tên trong sổ mục kê nhưng giấy tờ gốc bị thất lạc thì khi cấp Giấy chứng nhận QSD đất chỉ được công nhận theo hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở.

Đối với trường hợp đất thuộc diện thừa theo phương án cân đối theo Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sử dụng đất Nông nghiệp nhưng người dân đã tự quản lý, sử dụng sản xuất ổn định từ năm 1993 đến trước ngày 01/7/ 2014, nay người dân yêu cầu cấp GCNQSDĐ thì chưa có hành lang xử lý.

3.4.3.2. Kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp, xóa thế chấp:

Trong 5 năm từ năm 2010 đến năm 2014, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi giải quyết được 3.711 hồ sơ đăng ký thế chấp đạt 100%, 2.395 hồ sơ xóa thế chấp đạt 100% đảm bảo theo đúng qui định của pháp luật, góp phần giải quyết nhu cầu vay vốn của người dân để sản xuất kinh doanh.

Bảng 3.9. Tình hình thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận đăng ký thế chấp và xóa thế chấp

Năm

Các loại hồ sơ đã thực hiện thuộc các lĩnh vực Chuyển quyền sử

dụng đất Đăng ký thế chấp Xóa đăng ký thế chấp Hồ

sơ đã nhận

Hồ sơ đã

giải quyết

Tỷ lệ (%)

Hồ sơ đã nhận

Hồ sơ đã

giải quyết

Tỷ lệ (%)

Hồ sơ đã nhận

Hồ sơ đã

giải quyết

Tỷ lệ (%)

2010 2032 1890 93,0 2548 2548 100 2041 2041 100 2011 1919 1864 97,1 1893 1893 100 1791 1791 100 2012 2093 1920 91,7 1607 1607 100 1888 1888 100 2013 2090 1963 93,9 2183 2183 100 1877 1877 100 2014 2368 2056 86,8 3.711 3.711 100 2.395 2.395 100

(Nguồn: Báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố)

3.3.3.3. Chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Tình hình biến động về các quyền của người sử dụng đất xảy ra trên địa bàn thành phố rất lớn khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thừa kế, tặng cho…Do đó, đòi hỏi công tác cập nhật và chỉnh lý biến động về sử dụng đất phải kịp thời, nhanh chóng và đúng quy định của pháp luật để đáp ứng cho yêu cầu quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình đô thị hóa.

Trong những năm qua, công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSD đất tại thành phố Quảng Ngãi đã đạt được những kết quả tốt. Đối với công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, công tác quản lý HSĐC đã được chú trọng và từng bước đi vào nền nếp, hệ thống hồ sơ địa chính được phân loại sắp xếp một cách khoa học và phân loại riêng cho từng xã, phường khác nhau nhằm đáp ứng việc quản lý, tra cứu thông tin đất đai nhanh chóng và chính xác. Tuy nhiên, kết quả xây dựng hồ sơ địa chính còn một số bất cập như việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính chưa đồng bộ, một số cán bộ sau khi thực hiện xong thủ tục đăng ký biến động đất đai thì không cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, thậm chí

sai sót, nhầm lẫn nội dung trong các trang sổ như sai, trùng tên sử dụng đất, trùng số quyển. Mặt khác, công tác kiểm tra việc cập nhật, chính lý hồ sơ địa chính cũng không được triển khai thường xuyên, dẫn đến những thông tin giữa hồ sơ địa chính và thực tế là không đồng nhất.

Qua kết quả nghiên cứu cho thấy hệ thống HSĐC tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Quảng Ngãi như bản đồ, sổ mục kê, sổ địa chính đã quá cũ, hư hỏng nhiều và được quản lý ở dạng giấy mà chưa được cấp nhật, quản lý ở dạng số.

Nguyên nhân và yếu tố ảnh hưởng đến tình trạng trên là:

Hệ thống văn bản pháp lý, quy định về cập nhập, chỉnh lý biến động và quản lý HSĐC nhiều lần thay đổi, quy trình cập nhật chỉnh lý biến động trên HSĐC phức tạp, trùng lặp do cả hai cấp đều phải thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ lưu ở cấp mình.

Hơn nữa, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của các cán bộ phụ trách còn hạn chế về công nghệ và nắm bắt văn bản pháp luật dẫn đến việc lập, cập nhật chỉnh lý biến động chưa thường xuyên. Mặt khác, cán bộ phải kiêm nhiệm nhiều việc khác trong cơ quan như hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất, sao lục hồ sơ, giải phóng mặt bằng, xây dựng, giao thông,…

Ý thức trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc quản lý, sử dụng và kê khai đăng ký cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất còn thấp, nên còn nhiều thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc không thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính theo quy định khi thực hiện các quyền (mua bán trao tay không đúng theo quy định pháp luật).

Việc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch xây dựng nhưng không quản lý chặt chẽ về chỉ giới xây dựng dẫn đến nhiều trường hợp các công trình xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố rơi vào tình trạng vi phạm chỉ giới quy hoạch xảy ra khá nhiều.

3.3.3.4. Lập và quản lý hồ sơ địa chính

Theo Chỉ thị 364/CT-CP ngày 06 tháng 11 năm 1991 của Hội đồng bộ trưởng thì thành phố Quảng Ngãi gồm 8 phường, 2 xã. Ngày 12 tháng 12 năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 123/NQ-CP về việc điều chỉnh địa giới hành chính thành phố Quảng Ngãi để mở rộng. Đến nay thành phố Quảng Ngãi có 23 đơn vị hành chính gồm 9 phường, 14 xã.

Thực hiện điều chỉnh địa giới hành chính của các xã thuộc huyện Sơn Tịnh, huyện Tư Nghĩa để sát nhập vào thành phố Quảng Ngãi. Các mốc giới hành chính đã kịp thời điều chỉnh để phục vụ cho công tác quản lý hồ sơ địa chính.