CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.2. SO SÁNH QUYỀN BỀ MẶT VỚI QUYỀN HƯỞNG DỤNG VÀ QUYỀN THUÊ ĐẤT DÀI HẠN
1.2.1. So Sánh quyền bề mặt với quyền hưởng dụng
Trong hai Bộ luật Dân sự trước đây của Việt Nam năm 1995 và năm 2005 đã thiết kế một số quy định về các quyền khác đối với tài sản nhƣng những quyền này chƣa đƣợc tập hợp thành những chế định riêng biệt, chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu mà thực tiễn đã đặt ra. Vì thế Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên cạnh quyền sở hữu còn quy định một số quyền của một chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác đã và đang tồn tại một cách khách quan trong đời sống của cộng đồng dân cƣ tại Việt Nam, nổi bật đó là quyền hưởng dụng và quyền bề mặt. Hai loại quyền này có những nét giống nhau cơ bản nhƣ:
Về căn cứ xác lập: Cả quyền hưởng dụng và quyền bề mặt đều được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.
Về hiệu lực: Quyền hưởng dụng và quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Về chấm dứt quyền: Quyền hưởng dụng và quyền bề mặt đều chấm dứt trong trường hợp khi thời hạn đã hết, chủ thể có quyền hưởng dụng và quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình, theo sự thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
1.2.1.2. Điểm khác nhau
22
Thứ nhất, theo định nghĩa được nêu tại Bộ luật Dân sự năm 2015 Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác và sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc về người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác và được sở hữu những tài sản mà mình tạo lập trên bề mặt đó theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật đất đai, luật xây dựng, luật nhà ở và các quy định pháp luật khác.
Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định. Chủ thể có quyền hưởng dụng không phải là chủ sở hữu của một tài sản nhưng được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của chủ sở hữu. Quyền này có tính độc lập so với chủ sở hữu tài sản. Quyền hưởng dụng là quyền chủ thể chỉ được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của người khác và không có quyền thay đổi tính chất, công dụng của tài sản.
Thứ hai, về hiệu lực
Quyền bề mặt đƣợc xác lập từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt chỉ đƣợc xác lập trên bất động sản cho nên quyền bề mặt có hiệu lực kể từ khi chủ thể quyền sử dụng đất chuyển giao, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất.
23
Quyền hưởng dụng xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Khác với quyền bề mặt chỉ xác lập trên bất động sản, quyền hưởng dụng xác lập trên cả bất động sản và động sản. Chủ thể quyền hưởng dụng phải thực tế chiếm hữu tài sản đó.
Thứ ba, về thời hạn
Quyền bề mặt thì thời hạn đƣợc xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhƣng không vƣợt quá thời hạn của quyền sử dụng đất (khoản 1, Điều 270 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Quyền hưởng dụng thì khác so với quyền bề mặt là thời hạn phụ thuộc vào chủ sở hữu tài sản. Thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và đến khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nhưng tối đa 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân (khoản 1, Điều 260 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Thứ tư, về chấm dứt quyền:
Chấm dứt quyền đối với quyền bề mặt và quyền hưởng dụng có nhiều điểm giống nhau, tuy nhiên có 2 điểm khác nhau cơ bản thể hiện rõ bản chất khác nhau của 2 quyền này.
Quyền bề mặt chấm dứt khi quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai. Quyền bề mặt gắn liền với đất đai cho nên khi Nhà nước có quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng…hoặc do vi phạm về pháp luật đất đai. Khi Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất thì đương nhiên quyền bề mặt của người khác hay chủ thể quyền bề mặt cũng chấm dứt.
24
Quyền hưởng dụng chấm dứt theo quyết định của Tòa án. Bởi lẽ tài sản mà người hưởng dụng không phải của họ mà thuộc về chủ sở hữu. Cho nên khi họ vi phạm trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án chấm dứt quyền hưởng dụng. Khi bản án của Tòa có hiệu lực thì quyền hưởng dụng sẽ chấm dứt. Ngoài ra, quyền hưởng dụng còn có thể chấm dứt do “tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng không còn”
nhƣng đối với quyền bề mặt lại không có căn cứ này.
Thứ năm, về xử lý tài sản khi chấm dứt quyền.
Việc xử lý tài sản phải đặt vào trường hợp pháp luật quy định để thấy rõ bản chất của việc xử lý tài sản là khác nhau.
Đối với quyền bề mặt thì việc xử lý tài sản sau khi quyền bề mặt chấm dứt là rất phức tạp và tốn kém về thời gian, vật chất. Trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không trên mặt đất và lòng đất một cách nguyên vẹn như ban đầu. Đồng thời, thời hạn cho việc xử lý tài sản trước khi trả lại là 6 tháng.
Việc trả lại tình trạng ban đầu trước khi xác lập quyền bề mặt thì đặt ra việc di dời hay phá bỏ tài sản đã hình thành trên mặt đất, mặt nước, trong lòng đất.
Do tài sản của chủ thể quyền bề mặt được hình thành trên mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, trong lòng đất nên và là bất động sản.
Quyền hưởng dụng cũng đặt ra vấn đề trả lại tài sản cho chủ sở hữu do người hưởng dụng không phải là chủ sở hữu của tài sản đó. Tài sản trả lại có thể là bất động sản hoặc động sản. Đồng thời việc trả lại có yêu cầu về tình trạng ban đầu của tài sản hay không thì pháp luật chƣa có quy định cụ thể.
Nhưng với bản chất của quyền hưởng dụng, chắc chắn hiện trạng của tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng sẽ phải được giữ nguyên giống như trạng thái ban đầu chủ thể quyền hưởng dụng tiếp nhận từ chủ sở hữu.
25