CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.3. PHÁP LUẬT CÁC QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.3.3. Quyền bề mặt trong pháp luật Thái Lan
Quyền bề mặt theo pháp luật Thái Lan (See-Tee-Nua-Tee-Din) là một thuật ngữ pháp lý đề cập đến bất cứ thứ gì mà đƣợc đặt trên đất và gắn liền với đất và thường được dùng để chỉ một tòa nhà nhà được xây dựng trên đất thuộc sở hữu của người khác.
33
Quyền bề mặt là quyền tài sản thực sự, đƣợc sử dụng trong một thời hạn nhất định. Theo đó, một chủ đất cấp cho người khác, bất kể quốc tịch có quyền sử dụng đất và sở hữu công trình xây dựng trên đó nhƣng không có quyền sở hữu đất đai. Quyền này chỉ có giá trị và đƣợc thi hành sau khi đã tiến hành đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thời hạn của quyền bề mặt: Quyền này có thể đƣợc tạo ra trong một khoảng thời gian nhất định. Nếu nó đƣợc cấp có thời hạn thì thời hạn không quá 30 năm, có thể đƣợc gia hạn nhƣng thời gian gia hạn không quá 30 năm tính từ thời điểm hết thời hạn trước đó. Nếu không có khoảng thời gian đã đƣợc cố định, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt bất cứ lúc nào nhƣng phải thông báo cho bên kia biết trong một khoảng thời gian hợp lý. Nhƣ vậy, có thể thấy việc quy định về thời hạn quyền bề mặt trong pháp luật dân sự Thái Lan cũng có sự khác với quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam, theo đó pháp luật dân sự Việt Nam quy định thời hạn quyền bề mặt đƣợc xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc nhƣng không đƣợc vƣợt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng. Tuy nhiên, trong pháp luật dân sự Nhật Bản lại có quy định khác với pháp luật Thái Lan ở chỗ nếu thời hạn của quyền bề mặt không đƣợc xác định rõ bởi văn bản xác lập nó, thì người có quyền bề mặt có quyền từ bỏ quyền của mình tại bất kỳ thời điểm nào. Tuy nhiên, nếu tiền thuê đã đƣợc trả thì người có quyền bề mặt phải thông báo trước một năm hoặc phải trả tiền thuê cho một năm chưa phát sinh. Nếu người có quyền bề mặt không từ bỏ quyền của mình theo quy định này thì Tòa án, với yêu cầu của các bên có liên quan, sẽ xác định thời hạn 20 năm hoặc hơn, nhƣng không quá 50 năm, căn cứ
34
vào thực tế, điều kiện của công trình, các loại cây và hoàn cảnh khác tại thời điểm xác lập quyền bề mặt. Đây là một sự khác biệt cụ thể trong việc quy định về thời hạn quyền bề mặt giữa pháp luật Nhật Bản với pháp luật Thái Lan và Việt Nam.
Chấm dứt quyền bề mặt: Quyền bề mặt không đương nhiên chấm dứt bởi việc chuyển quyền sở hữu đất đai, cũng không phải bởi sự mất đi của công trình kiến trúc trên đất nhƣ các tòa nhà, công trình bị tàn phá, thậm chí ngay cả khi sự tàn phá đó là do sự kiện bất khả kháng gây ra. Quyền này có thể được chuyển giao bằng cách bán cho người khác hoặc được truyền lại bằng cách thừa kế. Khi quyền bề mặt chấm dứt, các tài sản trên bề mặt đƣợc mang đi ví dụ các tòa nhà, công trình hoặc các đồn điền của chủ sở hữu (có thể tháo dỡ hoặc đập bỏ) và phải khôi phục lại tình trạng đất ban đầu của nó. Tuy nhiên, thay vì tháo dỡ, đập phá các tòa nhà, công trình thì chủ đất có thể thỏa thuận với chủ sở hữu quyền bề mặt mua lại cấu trúc đó với một giá cả theo giá thị trường, mà người có quyền bề mặt đó không thể từ chối lời đề nghị đó nếu đó là một đề nghị có cơ hợp lý. Khác với pháp luật dân sự Thái Lan, Bộ luật dân sự Việt Nam nêu ra các căn cứ cụ thể về việc chấm dứt quyền bề mặt tại Điều 272 (quyền bề mặt chấm dứt khi thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết hoặc chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một; chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình; quyền bề mặt chấm dứt khi quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của luật đất đai; quyền bề mặt chấm dứt theo sự thỏa thuận của các bên; quyền bề mặt chấm dứt theo quy định của pháp luật). Nhƣ vậy, việc chấm dứt quyền bề mặt trong pháp luật dân sự Việt Nam cụ thể và rõ ràng hơn so với pháp luật dân sự Thái Lan.
35