CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ QUYỀN BỀ MẶT
2.1. CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN BỀ MẶT
Theo Điều 268 BLDS 2015 :Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.
Theo quy định trên, chúng ta có thể thấy rằng quyền bề mặt không tồn tại một cách đương nhiên như quyền sử dụng đất mà nó được phát sinh trên cơ sở có sự tồn tại của quyền sử dụng đất với những điều kiện nhất định. Do đó, pháp luật dân sự ghi nhận quyền bề mặt đƣợc xác lập theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Nội dung cụ thể của các căn cứ xác lập đó thể hiện nhƣ sau:
Căn cứ thứ nhất, theo quy định của pháp luật
Quyền bề mặt là một quyền khác đối với tài sản, quyền này là quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất của người khác. Vì vậy, khi thực hiện quyền này thì chủ thể thực hiện cũng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật liên quan nhƣ luật nhà ở 2014, luật đất đai năm 2013, luật xây dựng năm 2014, luật hàng không dân dụng năm 2014,… Tuy nhiên, vì quy định về quyền bề mặt này mới xuất hiện trong Bộ Luật dân sự năm 2015, nên thuật ngữ “quyền bề mặt” chƣa xuất hiện trong các quy định của luật chuyên ngành, mà mới chỉ xuất hiện dưới tên gọi là thuê quyền sử dụng đất.
Bộ luật dân sự năm 2015 không có quy định về những trường hợp nào mà quyền bề mặt đƣợc xác lập do luật định. Với các văn bản pháp luật Việt Nam hiện hành khác thì thậm chí còn không có sự xuất hiện của thuật ngữ này chứ chƣa nói đến căn cứ xác lập.
45
Nếu xét dưới khía cạnh thuật ngữ thì đây là thuật ngữ mới trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, nếu nhìn nhận vấn đề dựa trên bản chất là
“quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác” thì đây lại không hẳn là một vấn đề pháp lý mới.
Luật đất đai khi quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã có những quy định cho thấy trong một số trường hợp, người sử dụng được thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất nhưng trong trường hợp khác thì lại không đƣợc thực hiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất mà chỉ đƣợc thực hiện đối với tài sản gắn liền với đất. Ví dụ theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 183 Luật đất đai năm 2013 [22], chúng ta có thể thấy 02 trường hợp được thể hiện trong quy định đó: Được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (chỉ đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự đối với tài sản trên đất); được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất (đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự đối với cả quyền sử dụng đất) [34].
Cho thuê đất thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê và giao đất có thu tiền sử dụng đất là những hình thức sử dụng đất mà người sử dụng đất phải trả toàn bộ tiền thuê hoặc tiền sử dụng đất một lần với giá trị rất lớn, có thể hiểu nhƣ thể họ đã “mua đứt” quyền sử dụng đất cho một thời gian dài lên đến 50, 70 năm hoặc thậm chí là để sử dụng ổn định, lâu dài, không thời hạn.
Chính vì vậy, pháp luật luôn trao cho họ nhiều quyền hơn (không chỉ thể hiện trong quy định tại Điều 183 mà còn đƣợc thể hiện trong các quy định tại Chương XI Luật Đất đai năm 2013), họ có thể mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê…đối với quyền sử dụng đất. Ngƣợc lại, các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, với số tiền nhỏ chi trả
46
cho việc sử dụng đất của từng năm một thì họ không có quyền thực hiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất. Các chủ thể này đƣợc phép tạo lập tài sản trên đất và thực hiện giao dịch đối với các tài sản này chứ không phải quyền sử dụng đất. Người mua tài sản sẽ được nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại [22].Nhƣ vậy, xét về bản chất, các chủ thể được nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm có một loại quyền đối với đất rất giống với bản chất pháp lý của quyền bề mặt mà không giống nhƣ quyền sử dụng đất thông thường.
Nhƣ vậy, mặc dù chƣa có quy định chính xác về quyền bề mặt nhƣng trong pháp luật Việt Nam hiện hành, mà cụ thể là Luật Đất đai thì quyền của các chủ thể sử dụng đất được xác lập trên cơ sở được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cũng mang những đặc điểm pháp lý của quyền bề mặt, với việc giới hạn quyền của các chủ thể sử dụng chỉ liên quan đến tài sản họ tạo lập chứ không liên quan đến quyền sử dụng đất.
Căn cứ thứ hai, theo thỏa thuận của các bên:
Một trong những nguyên tắc cơ bản của Bộ luật dân sự là dựa trên cơ sở tự do, tự nguyên cam kết, tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên sao cho sự thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức, xã hội. Vì vậy mà quyền bề mặt có thể xác lập theo sự thỏa thuận giữa người có quyền sử dụng đất với người muốn xác lập quyền bề mặt trên diện tích đất của người khác. Sự thỏa thuận này có thể được xác lập dưới dạng một hợp đồng nhƣ hợp đồng thuê, hợp đồng mƣợn…Bởi vì do bản chất của sự thỏa thuận của các bên để xác lập quyền bề mặt trên đất của chủ sở hữu đất dựa trên hợp đồng dân sự. Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng dân sự là một loại giao dịch dân sự trong đó thể hiện ý chí của hai hay nhiều bên nhằm làm phát
47
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự nên để một hợp đồng dân sự có hiệu lực thì hợp đồng đó phải thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015, quy định này hết sức quan trọng và cần thiết, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên khi tham gia vào quan hệ hợp đồng. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định về năng lực chủ thể, bảo đảm quyền tự do định đoạt ý chí của chủ thể trong giao dịch, những mục đích và nội dung tham gia giao dịch của chủ thể không đƣợc trái pháp luật và trái đạo đức xã hội.
Thứ nhất, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự đƣợc xác lập. Chủ thể của giao dịch là cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác. Cá nhân tham gia giao dịch phải là người đã thành niên, không mất năng lực hành vi dân sự, không phải là người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, không phải là người bị hạn chế năng lực hành vi. Tuy nhiên, có những trường hợp cá biệt quy định tại khoản 2, Điều 125 Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự không bị xác định là vô hiệu [4].Đối với pháp nhân thì chủ thể này tham gia vào giao dịch dân sự thông qua người đại diện theo pháp luật và người đại diện theo ủy quyền của họ. Người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người được đại diện sẽ làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ của pháp nhân phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của pháp nhân đƣợc quy định tại Điều lệ pháp nhân hoặc pháp luật có quy định.
Thứ hai, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. Đây phải là ý chí của chủ thể khi tham gia giao dịch thể hiện thông qua sự tự nguyện, nghĩa là chủ thể phải tự do định đoạt ý chí, số phận của mình, không bị ép buộc, lừa dối và bị áp đặt ý chí từ phía chủ thể khác. Chủ thể tham gia
48
giao dịch tự nguyện còn đƣợc thể hiện thông qua việc họ có quyền tự lựa chọn chủ thể tham gia theo quy định của pháp luật, tự do thỏa thuận về đối tƣợng, giá cả, thời gian, địa điểm và các yếu tố khác. Mọi hành vi có sự áp đặt ý chí hoặc không mang tính chất tự nguyện đối với chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự có thể dẫn đến giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu.
Thứ ba, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Điều cấm của pháp luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, đƣợc cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội bị hiệu toàn bộ và vô hiệu từ thời điểm xác lập giao dịch.
Ngoài các điều kiện trên thì hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Hình thức của giao dịch là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Hình thức của giao dịch có thể bằng văn bản, lời nói hoặc bằng những hành vi cụ thể. Trong phạm nghiên cứu của tác giả trong luận văn này, việc xác lập quyền bề mặt trên cơ sở hợp đồng dân sự thường được xác lập bằng văn bản, một trong những hình thức thông thường và phổ biến nhất hiện nay. Ngoài ra, hình thức bằng lời nói có thể được thể hiện trong việc xác lập quyền bề mặt của người có quyền bề mặt thông qua hình thức di chúc miệng [4] nhƣng phải đảm bảo tuân thủ những điều kiện luật định thì mới có giá trị.
Ví dụ: A và B kí kết một hợp đồng thuê một diện tích đất 1000 m2 với mục đích sản xuất nông nghiệp để canh tác và sản xuất kinh doanh trên đất, theo đó B sẽ đƣợc trồng cây xanh và tạo lập các công trình trên đất. Về mặt
49
quản lý nhà nước thì chỉ có A là người sử dụng đất (A là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), B không được coi là người sử dụng đất nhƣng lại có quyền tạo lập các công trình một cách hợp pháp trên diện tích đất 1000 m2 đó với cơ sở pháp lý là một thỏa thuận dân sự đã xác lập với chủ đất A.
Việc một người khai thác sử dụng, thậm chí tạo lập tài sản một cách hợp pháp trên đất của người khác là một vấn đề pháp lý không mới. Luật Đất đai hiện hành có các quy định về việc chứng nhận quyền đối với các chủ thể này nhƣ sau:
+ Theo nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013:
Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
“…4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Điều 32. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở
“…3. Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng
50
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Điều 33. Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng
“…8. Trường hợp chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này, phải có văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Điều 34. Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm
“…6. Trường hợp chủ sở hữu cây lâu năm không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này, phải có văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng cây lâu năm đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
+ Thông tƣ số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận
“2. Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất
51
và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:
a) Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi "Sở hữu tài sản trên thửa đất... (ghi hình thức thuê, mượn,...) của... (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,…)”
+ Thông tƣ số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính:
Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
“…3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
52
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)”.
Điều 9. Nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
“…2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
… d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất”.
Điều 23. Hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
“…2. Hồ sơ quy định tại Khoản 1 Điều này ở dạng giấy được tập hợp thành hồ sơ thủ tục đăng ký cho từng thửa đất (kể cả hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với đất của chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất), từng căn hộ chung cư”.