CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ QUYỀN BỀ MẶT
2.4. CHẤM DỨT QUYỀN BỀ MẶT VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA VIỆC CHẤM DỨT QUYỀN BỀ MẶT
2.4.2. Hậu quả pháp lý của việc chấm dứt quyền bề mặt
Điều 273 BLDS Việt Nam năm 2015 quy định cụ thể về vấn đề xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt nhƣ sau:
“1. Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.
Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.”.
Nghiên cứu pháp luật các quốc gia trên thế giới có quy định về quyền bề mặt cho thấy nguyên tắc chung đƣợc pháp luật các quốc gia ghi nhận là khi quyền bề mặt chấm dứt thì tình trạng ban đầu của đất phải đƣợc phục hồi.
76
Người có quyền bề mặt có quyền di dời đi công trình của họ và cây trồng, bởi đó là các tài sản thuộc sở hữu của họ.
Tuy nhiên, việc di dời các tài sản gắn liền với đất là rất khó. Vì vậy, pháp luật các quốc gia cũng đồng thời quy định việc người có quyền bề mặt có thể bán lại cho chủ đất các tài sản này. Thậm chí, để bảo vệ triệt để nguyên tắc
“những gì gắn với đất đều thuộc về đất” (Superficies solo cedit) thì trong pháp luật của các quốc gia trên đều quy định chủ đất có quyền đƣa ra yêu cầu mua các tài sản này mà chủ sở hữu không thể từ chối nếu không có lý do chính đáng [2; 5].
Về tinh thần chung, pháp luật Việt Nam cũng không có sự khác biệt trong việc xác định các vấn đề liên quan đến tình trạng của đất khi quyền bề mặt chấm dứt, đó là:
Trả lại đất (cũng nhƣ khoảng không và lòng đất) cho chủ sử dụng. Nói cách khác là khôi phục tình trạng pháp lý ban đầu trước khi xác lập quyền bề mặt. Tuy nhiên, chúng ta có thể nhìn thấy rằng, tài sản đƣợc xác lập trên đất, khoảng không và trong lòng đất khá là đa dạng, ví dụ nhƣ cây cối, công trình nhà cửa, công trình ngầm,…và tính chất của các loại tài sản cũng khác nhau nên việc người có quyền bề mặt phải tháo dỡ và di dời các công trình đã được xác lập trong thời hạn quyền bề mặt cũng là vấn đề cần phải đặt ra. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, người có quyền bề mặt phải tự mình chủ động xử lý các tài sản đó mà pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật “Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
77
Ví dụ: A thỏa thuận với B và cho B thuê quyền bề mặt trên diện tích đất 500 m2 thuộc quyền sử dụng đất của mình để xây dựng nhà hàng trên mặt nước trong thời hạn 20 năm. Do hết thời hạn 20 năm, nhà hàng đó vẫn còn sử dụng và khai thác đƣợc tiềm năng tốt nên A đã thỏa thuận với B không dỡ bỏ nhà hàng đi mà A đã mua lại nhà hàng đó với giá thị trường là 500 triệu đồng.
Nhƣ vậy, B vừa không mất thời gian, chi phí xử lý tài sản đó, vừa có đƣợc tiền do A mua lại nhà hàng đó.
Xử lý tài sản của mình đã tạo lập trên đó (chủ yếu là theo phương thức di dời hơn là phá bỏ). Dù theo phương thức nào đi nữa thì cũng phải tùy thuộc vào tính chất và đặc điểm của tài sản đƣợc tạo lập trong thời gian xác lập quyền bề mặt. Ví dụ nhƣ cây cối, công trình đƣợc xây dựng đơn giản có thể di chuyển nguyên hiện trạng thì dùng bằng phương thức di dời. Các công trình đồ sộ, quy mô, phức tạp thì người có quyền bề mặt có thể phá dỡ nếu công trình không có khả năng sử dụng đƣợc nữa hoặc thỏa thuận với chủ sở hữu đất về việc xử lý tài sản đó.
Nếu người có quyền bề mặt không xử lý thì tài sản sẽ thuộc về chủ sử dụng đất khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Nếu chủ sử dụng đất từ chối nhận tài sản mà phải xử lý tài sản đó thì người có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí hợp lý.
Ví dụ: A thỏa thuận với B cho B xác lập quyền bề mặt trên diện tích 250 m2 của mình để B trồng cây xanh trên đó trong thời hạn 30 năm. Hết thời hạn 30 năm đó, B không xử lý tài sản trên diện tích đất đó nên số cây xanh có đƣợc trên diện tích đất đó có thể thuộc về A. Tuy nhiên, A không nhận số cây xanh đó vì nó cũng không mang lại nhiều giá trị nên A đã thuê người chặt bỏ
78
số cây xanh đó đi với chi phí hết 70 triệu đồng. Trong trường hợp này, B sẽ phải là người thanh toán chi phí xử lý tài sản đó cho A.
79
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Việc ghi nhận chế định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đƣợc xem là một thành công lớn trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lƣỡng của nhà làm luật Việt Nam. Việc ghi nhận quyền bề mặt sẽ giúp Nhà nước ta giải quyết được những vấn đề phát sinh liên quan đến quyền bề mặt trong thực tế cuộc sống mà trước đây chưa có cơ sở để giải quyết. Bên cạnh đó, việc xác định quyền bề mặt là một loại vật quyền phụ thuộc giúp nhà làm luật Việt Nam xây dựng đƣợc một khung pháp lý thích hợp về quyền bề mặt, từ việc ghi nhận căn cứ xác lập quyền bề mặt; hiệu lực của quyền bề mặt;
thời hạn của quyền bề mặt; nội dung của quyền bề mặt; chấm dứt quyền bề mặt đến việc xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt đều khá phù hợp với thực tiễn của Việt Nam lúc bấy giờ. Trong mỗi quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền bề mặt, tác giả đã có những phân tích cơ bản những vấn đề pháp lý đƣợc ghi nhận trong đó một cách có hệ thống, trên cơ sở liên hệ với pháp luật chuyên ngành mà tiêu biểu là Luật Đất đai năm 2013. Đây là cơ sở để giúp tác giả đánh giá đƣợc những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền bề mặt và từ đó có những giải pháp và kiến nghị hoàn thiện cho phù hợp với chương 3 của Luận văn này.
80