CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.3. PHÁP LUẬT CÁC QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.3.1. Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản
Pháp luật Nhật Bản hiện nay có sự kết hợp của nhiều nền lập pháp khác nhau: có cả yếu tố bản địa và yếu tố ngoại lai từ các quốc gia phương Đông như Trung Quốc, Triều Tiên, tới các quốc gia phương Tây mà điển hình là Đức, Pháp và Hoa Kỳ. Dù tiếp nhận pháp luật của nhiều nguồn khác nhau nhƣng pháp luật Nhật Bản cũng đạt đƣợc sự hoàn thiện cao và đóng vai trò đáng kể trong sự phát triển của nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam.
Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định các chế định về Quyền bề mặt tại chương 4, thuộc phần II của Bộ luật Dân sự. Nhật Bản thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai nhƣng lại đặt ra nhiều quy định quản lý để đề cao tính chất hoạt động quản lý của nhà nước [51] khiến cho quyền bề mặt trong quy định của Bộ luật Dân sự của Nhật Bản cũng có nhiều sự khác biệt so với Việt Nam.
Theo quy định của Bộ luật dân sự Nhật Bản, một người là chủ sở hữu chính đất đai của mình thì quyền sử dụng đất là một nội dung của quyền sở hữu, chủ sở hữu vì có quyền sở hữu nên có quyền sử dụng. Luật dân sự Nhật Bản không quan niệm tách quyền sử dụng ra khỏi quyền sở hữu để trở thành một
28
quyền năng tồn tại ngang hàng, độc lập với quyền sở hữu. Nếu đất đó do một người không phải do chủ sở hữu sử dụng thì việc sử dụng đó căn cứ trên một chế định khác là quyền bề mặt (mặc dù quyền này kéo dài cả bên dưới mặt đất), với những quy chế và hệ quả pháp lý hoàn toàn khác biệt so với đất đai do chính chủ sở hữu sử dụng. Quyền sử dụng tài sản là tự do trong khi quyền bề mặt lại bị giới hạn theo thỏa thuận giữa các bên.
Quyền bề mặt được gọi là “chijoken” hay quyền thương địa. Tại Điều 265 Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định người có quyền thượng địa có quyền sử dụng đất của người khác để sở hữu công trình xây dựng bao gồm nhà ở, cầu cống, các công trình trên mặt đất và cả dưới lòng đất [48] hoặc trồng cây trên đất đó, với ý nghĩa quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình, chứ không đơn thuần chỉ là xây dựng công trình, mục đích của chế định pháp lý này là bảo vệ việc chiếm giữ cây trồng và các công trình xây dựng, khái niệm cây trồng là đối tƣợng của quyền canh tác tập trung vào cây ăn quả và lấy lá. Chế độ pháp lý áp dụng đối với 2 loại vật quyền superficies và emphiteusis là tương tự nhau trong phạm vi và vai trò của Chijoken.
Thỏa thuận xác lập quyền dựa trên ý chí của các bên và không quy định văn bản bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên vẫn có quy định việc công chứng chỉ có tác dụng đối kháng với bên thứ ba. Hai bên có thể thỏa thuận và cùng tuân thủ, nhƣng nghĩa vụ tôn trọng thỏa thuận chỉ đặt ra với bên thứ ba khi văn bản xác lập quyền đƣợc công chứng.
Đặc biệt tại Điều 566 (Phần III) Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định về việc nếu như hợp đồng mua bán đất bị “vướng” bởi quyền bề mặt của bên thứ ba mà người mua không biết và không đạt được mục đích của hợp đồng thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng. Nếu hợp đồng không thể hủy bỏ nữa
29
thì người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại trong thời hạn một năm kể từ ngày người mua biết được sự thật. Như vậy đây là một điều khoản thể hiện quan điểm bảo vệ tuyệt đối cho người có quyền bề mặt bởi lẽ khi mảnh đất đã đƣợc xác lập quyền bề mặt thì trên đó đã và đang đƣợc khai thác sử dụng bởi người thứ ba trong quan hệ hợp đồng mua bán đất, chủ sở hữu mảnh đất và người mua đất không có quyền năng đối với đối tượng của hợp đồng, cho nên có thể thấy tầm quan trọng của quyền bề mặt khi đƣợc pháp luật bảo vệ.
Ngoài ra thời hạn tối đa của quyền bề mặt của Bộ luật Dân sự Nhật Bản còn tương đối ngắn so với quy định của các nước khác khi chỉ là 50 năm.
Trong pháp luật dân sự Nhật Bản, quyền sử dụng tài sản là vĩnh viễn đối với chủ sở hữu (trừ khi pháp luật có quy định hạn chế) trong khi quyền bề mặt lại có thời hạn tối đa là 50 năm. Đây là một sự khác biệt trong pháp luật dân sự Nhật Bản với pháp luật của các quốc gia khác khi quy định về thời hạn của quyền bề mặt, trong đó có Việt Nam. Điều 270 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 quy định thời hạn của quyền bề mặt đƣợc xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhƣng không vƣợt quá thời hạn của quyền sử dụng đất [4]. Có thể thấy rằng trong Bộ luật dân sự Nhật Bản, việc giải quyết các hệ quả pháp lý đối với đất và tài sản cũng chỉ xảy ra đối với trường hợp khi có sự xác lập quyền bề mặt. Pháp luật dân sự Nhật Bản quy định khi chấm dứt quyền bề mặt thì người có quyền bề mặt phải phục hồi lại trạng thái ban đầu của đất, đồng thời phải di dời công trình và cây cối, tuy nhiên nếu chủ sở hữu đất muốn mua lại bằng cách trả một số tiền tương ứng với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không được từ chối mà không có lý do chính đáng. Nếu có tập quán ngƣợc lại thì ƣu tiên áp dụng tập quán (Điều 269 Bộ luật dân sự Nhật Bản) [5]. Xét thấy nguyên tắc áp dụng điều luật này có
30
phần trái ngƣợc với việc ƣu tiên áp dụng luật ở Việt Nam. Tại Việt Nam, tập quán đƣợc áp dụng khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì có thể áp dụng tập quán và tập quán không đƣợc trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định (Điều 5 Bộ luật Dân sự năm 2015) [4]. Sự khác biệt này cho thấy cả việc công nhận sự tƣ nhân hóa về đất đai nên quyền lực của tập quán cũng có thể cao hơn cả pháp luật. Luật về quyền bề mặt được sửa đổi, bổ sung năm 2014 của Bỉ quy định khá tương tự như luật dân sự Nhật Bản về thời hạn của quyền bề mặt, đó là quyền bề mặt không thể được xác lập cho một thời hạn vượt quá năm mươi năm, trừ trường hợp có khả năng gia hạn quyền này.
Nhƣ vậy, qua phân tích trên, chúng ta có thể thấy Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định khá chặt chẽ về chế độ pháp lý của quyền bề mặt, điều đó cho thấy quyền bề mặt có vai trò quan trọng đời sống dân sự ở Nhật Bản, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự về quyền bề mặt đƣợc diễn ra thuận lợi, đây cũng là một trong những nền pháp luật mà Việt Nam đang học tập và tiếp thu kinh nghiệm có chọn lọc trong quá trình đƣa chế định quyền bề mặt vào Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015.