CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.4. Ý NGHĨA CỦA VIỆC QUY ĐỊNH QUYỀN BỀ MẶT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015
Một là, việc quy định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015 là bước đột phá về tư duy trong pháp luật dân sự vì Bộ luật Dân sự năm 1995, năm 2005 trước đây không có quy định nào ghi nhận về quyền này. Chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất mặt nước nếu muốn sử dụng đất của chủ thể khác thì phải thông qua các hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đất nhƣ hợp đồng thuê dài hạn, hợp đồng mƣợn, hợp đồng chuyển nhượng...Điều này cũng dẫn đến nhiều rủi ro đối với người thuê, người mượn đất khi mà họ đã đầu tư xây dựng các công trình trên đất nhưng lại không có cơ chế pháp lý để đảm bảo cho họ quyền sở hữu đối với các tài sản trên đất. Quyền bề mặt đƣợc ghi nhận có ý nghĩa to lớn trong việc bảo vệ quyền sở hữu đối với tài sản được hình thành trên đất của người khác. Quyền bề mặt cũng là quyền để giúp phân tách hai quyền năng: quyền sở hữu đất thuộc về chủ sử dụng đất hợp pháp và quyền sở hữu các tài sản đƣợc hình thành trên đất thì thuộc về chủ thể khác. Mặt khác, sự tách bạch giữa quyền sử dụng đất và quyền bề mặt cùng với sự giao thoa nhau về nhu cầu và lợi ích cần thiết của các chủ thể trên sẽ khiến cho việc khai thác các nguồn tài nguyên gắn liền với đất mang lại hiệu quả cao hơn và đạt đƣợc mục đích kinh tế tốt hơn.
Hai là, quyền bề mặt tạo điều kiện tốt cho việc phát triển nền kinh tế - xã hội. Dưới góc độ nhà nước, quyền bề mặt sẽ mang một ý nghĩa tích cực đối với việc sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên. Quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015 tạo hành lang pháp lý để việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, tránh hiện tƣợng bỏ trống dự án làm thất thoát tài sản của Nhà nước. Quyền bề mặt giúp cho các chủ thể khai thác hết tiềm năng
40
vốn có và tiết kiệm đối với đất đai và bất động sản khác. Khi áp dụng quyền bề mặt, các chủ thể có thể khai thác đƣợc đầy đủ về mặt không gian gồm phía trên đất, mặt đất và phía dưới lòng đất. Trong nền kinh tế thị trường, mọi khía cạnh của tài sản cần đƣợc khai thác triệt để nhằm tạo ra lợi ích tối đa cho xã hội. Chủ thể là chủ sở hữu quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp không có nhu cầu hoặc không thể khai thác đƣợc toàn bộ và triệt để quyền sử dụng đất của mình. Trong khi đó, những chủ thể khác trong xã hội lại chỉ cần sử dụng một bộ phận nào đó của quyền sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình đã có thể tạo ra đƣợc một lƣợng sản phẩm lớn và hữu ích. Việc này cũng tạo ra những lợi ích cho người sử dụng quyền bề mặt và chủ sở hữu đất đai. Tức là, chủ sở hữu quyền bề mặt chỉ phải trả chi phí để đƣợc quyền sử dụng bề mặt, đáp ứng nhu cầu sử dụng của mình mà không nhất thiết phải trả toàn bộ chi phí cho việc nhận chuyển nhƣợng toàn bộ quyền sử dụng đất hoặc bất động sản. Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với các thương nhân, nhà đầu tư khi mà họ không phải đầu tư quá nhiều tiền vào việc có quyền sở hữu đất mà chỉ cần có quyền sở hữu bề mặt đất và lòng đất với chi phí thấp hơn và rẻ hơn.
Ví dụ: khi một doanh nghiệp muốn đầu tƣ sản xuất, kinh doanh ổn định thì thì phải có đất để xây dựng mặt bằng, để có thể có quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải đầu tư nguồn vốn rất lớn; Trường hợp xác lập hợp đồng thuê đất thì thì quan hệ giữa người thuê đất và chủ thể có quyền sử dụng đất là quan hệ trái quyền, bên cho thuê đất có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bồi thường cho bên thuê để lấy lại đất bất cứ thời điểm nào. Trường hợp này bên thuê đất phải chấp nhận rủi ro, không mang tính ổn định nên bên thuê không muốn đầu tƣ nhiều trên đất. Nhƣng nếu doanh nghiệp và chủ thể có quyền sử dụng đất thỏa thuận xác lập quyền bề mặt thì trong thời hạn thỏa
41
thuận, doanh nghiệp đƣợc toàn quyền nhƣ một chủ sở hữu xây dựng công trình trên đất, canh tác, sử dụng và sở hữu tất cả tài sản tạo ra trên đất, đƣợc chuyển nhƣợng, cho thuê, mua bán, cầm cố nhƣ một chủ sở hữu đích thực. Do đó chủ thể quyền bề mặt ổn định hơn rất nhiều, họ có thể yên tâm đầu tƣ trên đất. Với chính sách đó có thể giảm thiểu chi phí rất nhiều cho doanh nghiệp và khuyến khích đầu tư xã hội trên đất của người khác.
Ba là, dưới góc độ pháp lý, quyền bề mặt được ghi nhận thành một chế định pháp luật và đƣợc xem là một cơ sở để giải quyết tranh chấp quyền bề mặt tại Tòa án nhân dân khi mà từ trước đến nay luật pháp nước ta không ghi nhận quyền này hoặc khi có tranh chấp xảy ra mà chƣa có pháp luật áp dụng.
Đồng thời, giúp cho các chủ thể khi xảy ra tranh chấp có thể căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự để đưa ra phương hướng giải quyết tốt nhất và cùng có lợi cho các bên.
42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Quyền bề mặt là một quyền tài sản mới đƣợc quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, trước đây Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đều không có quy định về quyền năng này. Về mặt lịch sử, quyền bề mặt đã đƣợc hình thành từ rất sớm, đã từng tồn tại trong Luật Dân sự La Mã cổ đại giai đoạn trước Công Nguyên. Nhiều hệ thống pháp luật của các quốc gia ngày nay, đặc biệt là Châu Âu, thừa nhận sức ảnh hưởng của Luật La Mã lên quốc gia mình, đặc biệt là Luật Dân sự. Do vậy, các quy định về quyền bề mặt trong pháp luật các quốc gia khác nhau có thể nói là bắt nguồn từ luật Dân sự La Mã cổ đại. Trong pháp luật La Mã cũng nhƣ pháp luật hiện đại ở nhiều quốc gia, quyền bề mặt đƣợc quy định nhƣ là một trong các vật quyền phụ thuộc. Quyền bề mặt là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất và một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng các công trình trên đó, theo đó người có quyền bề mặt phải thanh toán một khoản chi phí hợp lý theo sự thỏa thuận của các bên, đó là tiền thuê đất. Tuy nhiên, lý thuyết và các quy định của pháp luật về quyền bề mặt đều đặt ra trong bối cảnh của nhà nước sở hữu tư nhân về đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Chính vì vậy, các vấn đề pháp lý về quyền bề mặt tại Việt Nam không thể rập khuôn theo những lý thuyết đã có hiện nay mà cần phải có sự điều chỉnh nhất định để phù hợp với sự khác biệt về chế độ sở hữu này. Có thể nói sự ra đời của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 thể hiện sự tiến bộ trong kỹ thuật lập pháp của nhà làm luật, lần đầu tiên quy định về quyền bề mặt – một loại quyền năng mới ở Việt Nam (từ Điều 267 đến Điều 273). Việc bổ sung này có ý nghĩa vô cùng quan trọng nhằm cụ thể hóa nội dung, tinh thần của Hiến pháp năm 2013 và hoàn thiện thể chế kinh tế và thúc đẩy giao lưu dân sự
43
trên cơ sở tôn trọng các quy luật của thị trường. Do đó, việc tiếp cận và nghiên cứu về mặt lý luận của quyền bề mặt cũng cần đƣợc tập trung hoàn thiện và có những bước đi đầu tiên.
44