CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ QUYỀN BỀ MẶT
2.3. NỘI DUNG CỦA QUYỀN BỀ MẶT
2.3.1. Các quyền năng của chủ thể quyền bề mặt
Căn cứ theo quy định tại Điều 271 BLDS Việt Nam năm 2015, nội dung của quyền bề mặt đƣợc xác định:
“ 1. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng,
63
quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao”.
Có thể thấy nội dung của quyền bề mặt căn cứ vào Điều 271 BLDS năm 2015 đƣợc thể hiện thông qua các vấn đề cơ bản sau đây:
Thứ nhất, quyền của chủ thể quyền bề mặt (khoản 1, Điều 271): Quyền bề mặt xuất phát từ cổ luật La Mã với ý nghĩa là quyền sử dụng không gian trên đất để xây dựng và sở hữu nhà hay các công trình xây dựng khác, đồng thời quy định thêm quyền canh tác, với các chế định tương tự, chỉ khác về mục đích của việc sử dụng đất không phải là để xây dựng công trình mà là để canh tác, sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc sử dụng đất và không gian trên bề mặt đất ngày càng trở nên rất đa dạng. Hơn nữa, chúng ta có thể xét thấy dù là để sử dụng vào mục đích nào đi chăng nữa, xây dựng hay mục đích canh tác thì chế độ pháp lý của hai quyền này cũng tương tự với nhau. Do đó, hiện nay trên thế giới có hai hướng quy định: một là giữ nguyên mô hình của luật La Mã, đồng thời sử dụng các quy định dẫn chiếu của hai quyền này sang nhau (nhƣ pháp luật của Nhật Bản, Đài Loan, Hà Lan) hoặc hai là, gộp hai mục đích trên làm một, bỏ đi quyền canh tác và nhƣ vậy, nội hàm của quyền bề mặt trở nên rộng hơn, bất kể hướng tới mục đích sử dụng nào thì đó cũng là quyền phải sử dụng bề mặt (nhƣ trong pháp luật dân sự Thái Lan quy định quyền bề mặt với nội hàm bao trùm và không quy định quyền canh tác). Theo
64
quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam thì chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây xanh và canh tác, đƣợc sở hữu những tài sản do mình xác lập một cách hợp pháp (không đƣợc trái với quy định của Bộ luật dân sự, pháp luật chuyên ngành khác). Nhƣ vậy, theo cách hiểu này thì chủ thể có quyền bề mặt có thể sử dụng quyền bề mặt của mình để thực hiện ba mục đích chính, đó là xây dựng công trình, trồng cây xanh và canh tác. Theo một cách hiểu đơn giản rằng, chủ thể có quyền bề mặt đƣợc tự do thực hiện các hoạt động quyền của mình một cách hợp pháp và đƣợc sở hữu những tài sản do mình tạo lập trong thời hạn hưởng quyền bề mặt mà không bị ai cản trở.
Ví dụ: A thoả thuận với B cho B thuê quyền bề mặt với diện tích 500m2 trên diện tích đất của A trong thời hạn 30 năm. Trong thời hạn hưởng quyền bề mặt, B được nuôi trồng thủy hải sản trên mặt nước, được xây dựng nhà hàng kinh doanh ăn uống, đƣợc xây dựng các công trình nhƣ quán cà phê trên không, đƣợc xây dựng cầu treo trên cao để làm không gian du lịch,…
Thứ hai, phạm vi không gian của quyền bề mặt:
Pháp luật các quốc gia trên thế giới hiện nay quy định không có sự đồng nhất, có quốc gia quy định quyền bề mặt kéo dài đến cả không gian ngầm nhƣng cũng có quốc gia lại không quy định nhƣ vậy. Do bối cảnh ra đời của các BLDS mà việc sử dụng các không gian ngầm cũng có thể chƣa đƣợc tính đến. Tại Điều 832 BLDS Đài Loan hiện đã đƣợc sửa đổi để bổ sung thêm quyền bề mặt kéo dài đến cả không gian ngầm (trước khi sửa đổi, Điều 832 chỉ quy định quyền bề mặt là đối với phần phía trên mặt đất). Hiện nay, không gian ngầm đã được sử dụng hữu hiệu cho các mục đích rất đa dạng trước tình
65
trạng dân số trên thế giới ngày một tăng lên nên diện tích mặt đất tự nhiên đã không còn đáp ứng được hết nhu cầu sử dụng của con người. Có thể coi trường hợp xây dựng công trình ngầm trong lòng đất là chúng ta đang sử dụng đến một bề mặt mang tính “nhân tạo” (tức là những công trình ngầm không phải do tự nhiên tạo hóa mà có, mà là do sự tác động trực tiếp từ con người), các công trình trong lòng đất rõ ràng cũng phải nằm trên một bề mặt nhất định. Nhƣ vậy, nếu không quy định về quyền bề mặt kéo dài đến cả lòng đất thì sẽ khó xác định đƣợc việc sử dụng lòng đất để xây dựng công trình thuộc loại quyền nào mặc dù về bản chất thì việc xây dựng các công trình ngầm trong lòng đất hoặc trên mặt đất cũng là nhƣ nhau.
Theo quan điểm về quyền sở hữu đất (hoặc quyền sử dụng đất ở những nước quy định sở hữu nhà nước đối với đất đai) thì quyền của chủ đất kéo dài đến cả phần không gian phía trên và dưới lòng đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh chúng ta có thể thấy các công trình ngầm ngày càng mọc lên nhiều thì quyền sử dụng đất trên bề mặt tự nhiên và quyền sử dụng đất ở bề mặt không gian ngầm cũng cần đƣợc phân chia một cách rõ ràng. Ví dụ: Một cửa hàng bán đồ uống ở ga tàu điện ngầm có phần không gian phía trên mặt đất tự nhiên là trụ sở của một công ty khác thì cùng một diện tích đất nhƣng bề mặt đất lại chính là ranh giới phân chia quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Thậm chí, trong BLDS Đài Loan còn tiến xa hơn nữa khi đã xây dựng đƣợc các quy định về quyền bề mặt bị phân chia nhƣng nằm ở không gian ngầm.
Bộ luật dân sự Việt Nam hiện nay xây dựng theo quan niệm rộng, đó là bao gồm cả mặt đất, mặt nước, khoảng không gian phía trên và lòng đất [4].Nếu đối tƣợng của các loại vật quyền khác nhau là tài sản, bao gồm động sản và bất động sản thì đối tƣợng của quyền bề mặt có sự đặc biệt hơn, bao gồm mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng
66
đất. Khoảng không gian này có thể bị giới hạn bởi độ cao, độ sâu nhƣng cũng có thể bao gồm toàn bộ bề mặt bên trên mặt đất và lòng đất tùy vào sự thỏa thuận của các bên hoặc pháp luật có quy định. Hiện nay, do chƣa có công cụ đo lường đối với khoảng không gian này nên việc xác định thường do các bên ƣớc lƣợng dựa vào diện tích bề mặt và chiều cao. Pháp luật Việt Nam cần xây dựng các công thức xác định không gian đối tƣợng của quyền bề mặt. Bởi lẽ, quyền bề mặt khi đƣợc thừa nhận là quyền tài sản mặc dù là loại tài sản vô hình nhƣng khi trở thành đối tƣợng của giao dịch dân sự thì quyền bề mặt phải có tính “xác định”. Tính xác định dựa trên số đo tổng hợp của chiều cao, chiều rộng, chiều dài, độ sâu,…Tính xác định này có thể đƣợc xác định dựa trên vị trí địa lý thực tế để đo đạc, thông qua cơ quan địa chính, lập vi bằng để tạo chứng cứ ở Văn phòng Thừa phát lại,…Do đó, để xác định rõ đƣợc đối tƣợng của quyền bề mặt thì quyền lợi của các chủ thể liên quan mới đƣợc đảm bảo một cách tối ƣu nhất.
Hiện nay do chƣa có văn bản pháp luật quy định cụ thể về không gian ngầm được khai thác, sử dụng như thế nào nhưng trong tương lai, các nhà làm luật Việt Nam cũng sẽ hướng đến việc xây dựng những chế định pháp lý nhất định cho việc sử dụng không gian ngầm. Theo tác giả kiến nghị, việc xây dựng chế định pháp lý cho quyền bề mặt đối với đối tƣợng là không gian ngầm, chúng ta nên học tập kinh nghiệm của pháp luật Đài Loan, bởi lẽ Đài Loan áp dụng các quy định này trên thực tế một cách rất hiệu quả. Mặt khác, chúng ta có thể thấy thực trạng ở các đô thị lớn ở Việt Nam hiện nay nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,… nhiều khu nhà cao tầng và khu dân cƣ mọc lên nhƣng chúng ta lại không tận dụng đƣợc không gian ngầm để khai thác lợi ích kinh tế một cách có hiệu quả ví dụ nhƣ xây dựng các công trình ngầm để đỗ xe ô tô, xe máy, xây dựng các khu mua sắm vừa và nhỏ...vừa
67
tránh đƣợc tình trạng bến bãi đỗ xe thiếu và chật, đảm bảo mỹ quan đô thị, vừa đem lại hiệu quả kinh tế cao.
Thứ ba, theo quy định tại khoản 2, Điều 271 BLDS Việt Nam năm 2015 thể hiện một nội dung khác của quyền bề mặt đó là quyền đối với tài sản tạo lập (xác lập quyền sở hữu đối với tài sản tạo lập được trong quá trình thực hiện quyền bề mặt).
Do tài sản đƣợc tạo lập hợp pháp trên cơ sở của quyền bề mặt đã đƣợc xác lập nên chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản do mình tạo lập này. Quyền sở hữu đối với tài sản đƣợc đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. Nếu nhƣ việc đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc thì việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản trên đất chỉ dựa trên yêu cầu của chủ thể có quyền mà không bắt buộc. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao đƣợc thừa kế quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.
Thứ tư, về việc chuyển giao quyền bề mặt đƣợc quy định tại khoản 3, Điều 271 BLDS năm 2015.
Quyền bề mặt đƣợc xác định là vật quyền có thể chuyển giao. Tuy nhiên, việc có thể chuyển giao hay không phải dựa trên các cơ sở nhƣ:
- Thỏa thuận đã đƣợc xác lập ban đầu với chủ sở hữu bất động sản (Ví dụ: A cho B thuê đất, B có đƣợc cho C thuê lại hay không phải dựa trên sự thỏa thuận của A và B).
- Dựa trên sự quy định của pháp luật (trong trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật và trong quan hệ với nhà nước).
68
Khi quyền bề mặt đƣợc chuyển giao thì tùy theo phạm vi chuyển giao (toàn bộ hoặc một phần) thì chủ thể nhận chuyển giao chỉ đƣợc kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt đƣợc chuyển giao. Ví dụ nhƣ: Chỉ chuyển giao quyền bề mặt trên một nửa diện tích đất thì người nhận chuyển giao chỉ được thực hiện quyền trên một nửa diện tích đất đó; chỉ chuyển giao quyền bề mặt đối với phần lòng đất thì người nhận chuyển giao chỉ được thực hiện quyền trong lòng đất; quyền bề mặt đối với đất chỉ đƣợc sử dụng để canh tác (mục đích sử dụng đất đã đƣợc xác định trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì người nhận chuyển giao chỉ đƣợc sử dụng đất để canh tác [34].
Chuyển giao nếu hiểu theo nghĩa thông thường là chủ thể quyền bề mặt có quyền định đoạt chuyển dịch quyền bề mặt cho chủ thể khác nhƣ chuyển nhƣợng, tặng cho…Nhƣ vậy, một vấn đề đƣợc đặt ra là quyền bề mặt có đƣợc để lại thừa kế không và chủ thể quyền bề mặt có đƣợc sử dụng quyền bề mặt để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hay không? Về mặt lý luận, quyền bề mặt là một vật quyền và đƣợc coi là một loại tài sản nên chủ thể có quyền bề mặt hoàn toàn có thể để lại thừa kế tài sản này và có thể dùng quyền bề mặt để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi và thời hạn của quyền bề mặt [38].Tuy nhiên, trên thực tế do chế định quyền bề mặt mới đƣợc ra đời không lâu và chƣa đƣợc nghiên cứu nhiều nên hiện nay chƣa có văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp,…quyền bề mặt dẫn đến việc thực hiện các giao dịch này trong thời điểm hiện tại và thời gian gần đây sẽ gặp không ít những khó khăn, trở ngại.
Tác giả sẽ có những kiến nghị về vấn đề này trong chương 3 để hoàn thiện hơn nữa những quy định của pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt.
69