CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ QUYỀN BỀ MẶT
2.2. HIỆU LỰC CỦA QUYỀN BỀ MẶT VÀ THỜI HẠN QUYỀN BỀ MẶT
2.2.2. Thời hạn của quyền bề mặt
Theo quy định tại Điều 144 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, thời hạn là một khoảng thời gian đƣợc xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Giới hạn thời gian này để các bên thực hiện nghĩa vụ của mình thông thường do các bên chủ thể thỏa thuận. Tuy nhiên trong trường hợp pháp luật quy định hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền ấn định khoảng thời gian này, các bên chủ thể sẽ phải thực hiện theo.
Điều 270 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 quy định thời hạn của quyền bề mặt đƣợc xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhƣng không vƣợt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn của quyền sử dụng đất đƣợc chia thành các loại sau: đất sử dụng ổn định lâu dài, đất sử dụng có thời hạn. Trong đó, đất sử dụng ổn định lâu dài gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cƣ sử dụng theo quy định tại khoản 3, Điều 131 Luật Đất đai năm 2013 [22]; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội;
đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chƣa tự chủ đƣợc tài chính gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao,
60
khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai năm 2013; đất tín ngƣỡng; đất giao thông thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3, Điều 127 [22] và khoản 2, Điều 128 Luật Đất đai năm 2013 [22]… Đối với loại đất sử dụng ổn định lâu dài này thì quyền bề mặt là vô thời hạn chứ không bị hạn chế về thời hạn nhƣ đất đai sử dụng có thời hạn.
Đối với đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn này đƣợc ghi rõ trong quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước. Thời hạn này được quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2013 như sau: Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì đƣợc tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất; thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam đƣợc xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tƣ hoặc đơn xin giao đất, thuê
61
đất nhƣng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tƣ lớn nhƣng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tƣ vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm; đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định này.
Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định này. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai năm 2013 và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhƣng không quá thời hạn quy định này. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất đƣợc xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. Nhƣ vậy, chúng ta có thể thấy các thời hạn sử dụng đất có thời hạn là tương đối dài, chưa kể các chủ thể sử dụng đất còn được yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn mà không giới hạn số lần. Nhƣ vậy, đối với loại đất có thời hạn sử dụng này thì quyền bề mặt cũng có thời hạn. Bởi quyền bề mặt gắn liền với quyền sử dụng đất, do vậy
62
khi quyền sử dụng đất hết thời hạn thì quyền bề mặt cũng hết thời hạn theo.
Hơn nữa, pháp luật Việt Nam không quy định bắt buộc các bên phải ghi rõ thời hạn của quyền bề mặt trong văn bản thỏa thuận hoặc di chúc. Do đó, trong văn bản xác lập quyền, quyền bề mặt có thể đƣợc ghi trong một khoảng thời gian cụ thể hoặc không. Để tránh việc xảy ra tranh chấp nếu thời hạn của quyền bề mặt không đƣợc xác định rõ, pháp luật Việt Nam đã xây dựng quy định dự phòng cho trường hợp này. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 270 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng”. Theo đó, trường hợp quyền bề mặt không xác định thời hạn thì khi một bên muốn chấm dứt quyền này thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước là 06 tháng, có như vậy thì bên kia mới có thời gian chuẩn bị cũng nhƣ có giải pháp cụ thể để tránh thiệt hại xảy ra khi quyền bề mặt chấm dứt.