CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.3. PHÁP LUẬT CÁC QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.3.4. Quyền bề mặt theo pháp luật Đài Loan
Bộ luật Dân sự Đài Loan có hiệu lực từ tháng 12/2012 quy định các loại vật quyền bao gồm: quyền sở hữu, quyền bề mặt; quyền canh tác truyền đời (có quy chế pháp lý tương tự quyền bề mặt); quyền địa dịch; quyền cầm cố;
quyền thế chấp; quyền cầm giữ; quyền chiếm hữu. Pháp luật Đài Loan thừa nhận sở hữu tƣ nhân về đất đai, đồng thời cũng quy định tất cả đất đai là của người dân nói chung, sở hữu tư nhân về đất đai bị hạn chế bởi nhà nước.
Trong Bộ luật Dân sự Đài Loan quy định về quyền bề mặt bao gồm 2 phần:
quy định chung về quyền bề mặt và quyền bề mặt bị phân chia.
Theo quy định tại Điều 832 Bộ luật Dân sự Đài Loan: “Quyền bề mặt là quyền sử dụng đất của người khác với mục đích xây dựng nhà hoặc công trình khác trên hoặc dưới bề mặt đất”.
Về thời hạn của quyền bề mặt: Theo thỏa thuận của các bên thì quyền bề mặt có thể đƣợc xác định thời hạn hoặc không. Tại Điều 833 – 1 quy định:
Nếu quyền bề mặt không xác định thời hạn và đã tồn tại hơn 20 năm hoặc mục đích của việc thiết lập quyền bề mặt không còn thì Tòa án căn cứ vào yêu cầu của các bên, cố định thời hạn chấm dứt quyền bề mặt sau khi đã xem xét đến mục đích của việc thiết lập quyền bề mặt nhƣ dạng thức, điều kiện tự nhiên và điều kiện sử dụng của nhà ở, công trình. Trường hợp đặc biệt, nếu quyền bề mặt không xác định thời hạn đƣợc thiết lập vì mục đích xây dựng công trình công cộng thì thời hạn quyền bề mặt chấm dứt khi công trình công cộng hoàn thành [2]. Quy định này đƣợc tác giả đánh giá là khá hợp lý và có cơ sở khoa học bởi lẽ một công trình công cộng đang trong quá trình hoàn thiện thì không thể phá hủy hay dỡ bỏ đƣợc nhƣ vậy sẽ tốn thời gian, chi phí xây dựng nó nên quy định quyền bề mặt không xác định thời hạn đƣợc thiết
36
lập vì mục đích xây dựng công trình công cộng thì thời hạn quyền bề mặt chấm dứt khi công trình công cộng hoàn thành là hợp lý. Nhƣ vậy, có thể thấy thời hạn quyền bề mặt trong pháp luật Đài Loan cũng có sự khác nhau so với pháp luật của các nước Nhật Bản, Thái Lan và kể cả Việt Nam như đã phân tích ở trên.
Về căn cứ chấm dứt quyền bề mặt: Bộ luật Dân sự Đài Loan quy định quyền bề mặt có thể chấm dứt do thời hạn theo thỏa thuận của các bên đã hết hoặc do một trong hai bên đơn phương chấm dứt. Tại Điều 841 ghi nhận quyền bề mặt không bị chấm dứt bởi sự mất đi hay phá hủy nhà, công trình xây dựng. Ngoài ra quy định tại Điều 833 - 2 nếu quyền bề mặt đƣợc thiết lập cho mục đích xây dựng công trình công cộng và không xác định đƣợc thời hạn thì quyền bề mặt sẽ chấm dứt khi công trình công cộng đó đƣợc hoàn thành. Trong trường hợp một bên muốn đơn phương chấm dứt quyền bề mặt, thì có 2 trường hợp xảy ra, đó là người thuê quyền bề mặt đơn phương chấm dứt; chủ sở hữu đất đơn phương chấm dứt. Có thể thấy, căn cứ chấm dứt quyền bề mặt trong pháp luật Đài Loan cũng những nét giống với pháp luật Việt Nam, thể hiện ở căn cứ chấm dứt do thời hạn thỏa thuận các bên đã hết hoặc do một trong hai bên đơn phương chấm dứt (ở Việt Nam một trong hai bên đơn phương chấm dứt thì phải thông báo cho bên kia biết trước trong một khoảng thời gian là 06 tháng bằng văn bản).
Về tình trạng của đất khi quyền bề mặt chấm dứt: Khi quyền bề mặt chấm dứt, người có quyền bề mặt có quyền di dời công trình xây dựng với điều kiện phục hồi lại tình trạng ban đầu của đất. Nếu người có quyền bề mặt không di dời các công trình xây dựng của mình thì trong một tháng sau khi quyền bề mặt chấm dứt thì công trình xây dựng đó sẽ thuộc về chủ sở hữu đất, và nếu nó làm cản trở việc sử dụng đất thì chủ sở hữu đất có quyền tháo dỡ để
37
phục hồi tình trạng ban đầu của đất. Người có quyền bề mặt sẽ được chủ sở hữu đất thông báo trước khi di dời các công trình xây dựng. Theo Điều 839 thì nếu chủ sở hữu đất muốn mua lại với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không thể từ chối trừ khi có lý do chính đáng. Quy định này có những nét tương đồng với những quy định về tình trạng của đất khi quyền bề mặt chấm dứt trong Bộ luật dân sự Việt Nam tại Điều 272.
Về những quyền năng cụ thể của người có quyền bề mặt: Người có quyền bề mặt sử dụng đất và hưởng lợi căn cứ theo mục đích khi xác lập quyền bề mặt và thỏa thuận sử dụng. Nếu phương thức sử dụng không được thỏa thuận trước thì phải theo tình trạng tự nhiên của đất. Theo Điều 836 -2 thì phương thức sử dụng theo thỏa thuận như quy định cụ thể trên không có tác dụng đối kháng với bên thứ ba trừ khi nó đƣợc đăng ký.
Người có quyền bề mặt có quyền chuyển nhượng quyền của mình cho người khác hoặc đem cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng hoặc có tập quán khác. Thỏa thuận về vấn đề này không có tác dụng đối kháng đối với bên thứ ba trừ khi nó đƣợc đăng ký. Nhà, công trình xây dựng khác và quyền bề mặt trên đó không thể chuyển nhƣợng một cách rời rạc hay thiết lập nên những quyền năng khác.
Quyền bề mặt bị phân chia: Quyền bề mặt bị phân chia đƣợc hiểu là quyền bề mặt chỉ nằm trong một phạm vi nhất định về không gian phía trên hoặc dưới đất của người khác (Điều 841 – 1). Về cơ bản, các quy định chung về quyền bề mặt sẽ được áp dụng tương tự với quyền bề mặt bị phân chia, trừ khi thuộc các trường hợp sau:
Người có quyền bề mặt bị phân chia có quyền thỏa thuận với người có quyền sử dụng và lợi ích khác ở trên hay dưới lòng đất, nơi quyền bề mặt bị
38
phân chia đƣợc thiết lập. Nếu thỏa thuận không đƣợc sự đồng ý của chủ sở hữu đất thì chủ sở hữu đất không bị ràng buộc bởi nó sau khi quyền sử dụng và lợi ích chấm dứt. Các thỏa thuận này không có tác dụng chống lại bên thứ ba, trừ khi nó đƣợc đăng ký. Khi quyền bề mặt bị phân chia và vật quyền vì mục đích sử dụng đồng thời tồn tại vào cùng một thời điểm trên cùng một mảnh đất thì quyền thiết lập sau không đƣợc cản trở đến quyền đã đƣợc thiết lập trước (Điều 841 – 5).
Về thời hạn của quyền bề mặt bị phân chia: Tại Điều 841 – 3 Bộ luật Dân sự Đài Loan quy định Tòa án sẽ cân nhắc đến lợi ích của bên thứ ba khi quyết định thời hạn của quyền bề mặt bị phân chia theo quy định tại Điều 840 trong trường hợp lợi ích của bên thứ ba bị ảnh hưởng.
Về quy định bồi thường theo Điều 840, trường hợp quyền bề mặt bị phân chia đã được bồi thường theo giá thị trường hoặc được kéo dài thời hạn, và quyền của bên thứ ba không bị ảnh hưởng thì bên thứ ba sẽ được bồi thường một cách thỏa đáng. Tiền bồi thường được quyết định theo sự thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì các bên sẽ nhờ Tòa án xác định tiền bồi thường.
Có thể thấy rằng, quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự Đài Loan rất cụ thể và chi tiết. Sau quá trình sửa đổi và bổ sung các quy định về quyền bề mặt, có thể đánh giá rằng, Bộ luật Dân sự Đài Loan hiện nay tiếp cận một cách rất toàn diện, giải quyết được nhiều trường hợp có khả năng phát sinh trong thực tiễn, mà các quốc gia và đặc biệt là Việt Nam nên học tập và phát huy.
39