- Giáo dụ c đào tạo
3.3.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các loại hình mơi giới bất động sản
doanh của các loại hình mơi giới bất động sản
3.3.4.1. Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các công ty môi giới bất động sản
Mặc dù với số lượng công ty hoạt động về lĩnh vực mơi giới cịn khá ít, chỉ mới hình thành trong vài năm gần đây, kinh nghiệm của các nhân viên chưa cao nhưng nó cũng đóng góp đáng kể vào sự hoạt động của thị truờng BĐS tại thành phố Thái Nguyên. Các công ty đều đã đăng ký kinh doanh. Điều này góp phần ổn định các hoạt động của thị trường, nâng cao tính lành mạnh, minh bạch và cơng khai hơn trong các giao dịch BĐS.
Quy trình mơi giới BĐS
Người mua Môi giới Người bán
Người mua và người bán tìm đến nhà mơi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) BĐS một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà mơi giới sau khi tìm hiểu kỹ nguyện vọng, yêu cầu, mong muốn, sở thích của các bên sẽ tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê) sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng mơi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành cơng thì nhà mơi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng tính trên % giá trị BĐS đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên. Quy trình mơi giới tương đối chặt chẽ đảm bảo giao dịch an tồn, thành cơng, đảm bảo nhu cầu của khách hàng và sự hài lòng của họ cao nhất.
Cơ sở vật chất của các công ty về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu về giao dịch, trao đổi mua, bán, hệ thống các bản đồ, thông tin về BĐS rao bán được công khai. Về cơ bản cơ sở vật chất của các công ty đã hỗ trợ tốt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
cho công việc của nhân viên và khách hàng, là cơ sở để các công ty môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chun nghiệp hố hoạt động mơi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.
Hầu hết các BĐS đưa vào giao dịch trên thị trường đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ có liên quan.
Tại Thái Nguyên, tiền lù lao môi giới và hoa hồng môi giới của các Công ty môi giới bất động sản theo thỏa thuận, thông thường là 1,5% tổng giá trị BĐS, và không thấp hơn 1,5 triệu đồng.
Dưới đây là bảng tính thù lao, hoa hồng mơi giới của các công ty Môi giới BĐS. (xem bảng 3.5)
Bảng 3.16. Bảng tính thù lao, hoa hồng của các công ty môi giới bất động sản
STT Các khoản phí, lệ phí mơi giới Phƣơng pháp tính
1. Thù lao môi giới mua BĐS 1-1,5%
2. Thù lao môi giới bán BĐS 1,5% tổng giá trị BĐS
3. Hoa hồng môi giới mua BĐS Không
4. Hoa hồng môi giới bán BĐS 1,5% tổng giá trị BĐS
(Nguồn: Số liệu điều tra, phỏng vấn)
3.3.4.2. Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các văn phịng mơi giới bất động sản
Từ năm 2000 đến nay các văn phòng đã dần dần mọc lên một cách rải rác trên địa bàn thành phố và thường trương biển “văn phòng tư vấn nhà đất”, “môi giới nhà đất”, “môi giới bất động sản” hay “dịch vụ nhà đất”…Các văn phòng này đăng và dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, tư vấn thực hiện các thủ tục nhà đất. Nếu giao dịch thành cơng thì họ được nhận tiền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
hoa hồng. Chỉ cần diện tích khoảng 15-20 m2, vài tấm bản đồ quy hoạch, danh sách các khu nhà, đất và một chiếc điện thọại bàn là họ có thể hành nghề. Những người này thường có mối quan hệ rộng, có chút ít hiểu biết về chính sách nhà đất, nắm bắt thông tin nhanh nhạy, giao tiếp tốt nên vẫn thu hút được số lượng khách hàng khá lớn đến giao dịch. Hơn nữa, tâm lý của khách hàng thường thích đến văn phịng hơn là các cơng ty hay cá nhân để thực hiện giao dịch. Chính vì thế mà số lượng khách hàng đến đăng ký giao dịch và tỷ lệ giao dịch thành cơng của văn phịng cao hơn cơng ty và cá nhân.
Hầu hết nguồn nhân lực ở các văn phịng này chưa có chứng chỉ mơi giới bất động sản, và thực tế là nó sẽ ảnh hưởng khơng nhỏ đến hiệu quả hoạt động, tính chất lành mạnh, minh bạch của thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
Bảng 3.17. Bảng giá tính lệ phí dịch vụ nhà đất của các văn phòng
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Số tiền Thu % tổng giá trị tài sản
Số tiền thu dịch vụ mua bán nhà đất
1 10 – 200 10%
2 200 -300 5%
3 300 -500 3%
4 500 – 700 2%
5 700 trở lên 1%
Số tiền thu lệ phí xăng xe, điện thoại (khơng hồn lại)
1 Người gửi bán, mua BĐS 0,05%
2 Người thuê, cho thuê BĐS
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
3.3.4.3. Đánh giá tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của loại hình mơi giới là cá nhân
Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, khơng có trình độ chun mơn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập, nghe ngóng được. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin BĐS mà những người này đưa ra nhiều lúc khơng mấy chính xác, thường khơng chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào, do đó họ đi vào thị trường và ra khỏi thị trường một cách tự do.
Các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới thường khơng có một quy định nào rõ ràng về hoa hồng môi giới do vậy khoản tiền mà họ nhận được là do thoả thuận trước đó giữa các bên hoặc khơng có một thoả thuận nào cả. Tuỳ vào giá trị của BĐS mà khoản tiền hoa hồng này có thể dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng. Mặt khác các cá nhân hoạt động mơi giới có thể khơng nhận được tiền mơi giới một cách đầy đủ vì nếu gặp phải khách hàng “bùng” mặt khác khơng có cách nào địi được tiền vì khơng có hợp đồng mơi giới…
Phạm vi hoạt động: các cá nhân môi giới BĐS hoạt động trong thành phố. Hình thức giao dịch: các cá nhân chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực như môi giới mua, bán; thuê, cho thuê BĐS; tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
Loại tài sản môi giới chủ yếu gồm có hai loại là: đất và nhà xây sẵn Họ hoạt động một cách độc lập và luôn đi đến mọi con đường, ngõ ngách của thành phố để tìm kiếm nguồn hàng. Hầu hết những người này khơng đăng ký kinh doanh, khơng có trình độ chun mơn chỉ hoạt động dựa vào kinh nghiệm của bản thân và thơng tin cóp nhặt được.
3.3.4.4. Đánh giá tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các sàn giao dịch bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Chúng ta biết rằng, hiện nay cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế, nhu cầu mua, bán và cho thuê BĐS để xây dựng mặt bằng kinh doanh, mở văn phòng, nhà xưởng ngày càng tăng cao. Nghề môi giới BĐS đang dần trở thành một nghề chuyên nghiệp, với những sự đầu tư chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở vật chất, văn phịng, về con người và trên tất cả chính là uy tín của các sàn giao dịch. Đây cũng là nghề có vị trí rất quan trọng trong xã hội khu nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao. Trong điều kiện phát triển nhanh chóng và nhất là khi mà các thủ tục hành chính, các giấy tờ nhà đất tại Việt Nam cịn rất phức tạp và rườm rà. Cùng với đó là tính minh bạch trong việc công bố thông tin liên quan đến nhà đất như: quy hoạch, thuế, giá cả hợp đồng, chính vì vậy mà người bán, người mua, các chủ đầu tư còn gặp rất nhiều khó khăn trước khi đi đến thống nhất. Do đó, rất cần sự có mặt của những nhà mơi giới, thơng qua sàn giao dịch BĐS để có thể kết nối dễ dàng giữa chủ đầu tư với khách hàng, nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh.
Theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS thì tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê phải thông qua sàn giao dịch BĐS, và Nhà nước cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh BĐS thực hiện việc giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS để đảm bảo tính cơng khai, minh bạc và quan trọng hơn cả là đảm bảo được quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.
Ngày 01/01/2010 là ngày mà Luật Kinh doanh BĐS quy định bắt buộc các giao dịch về nhà, đất phải thông qua sàn giao dịch tròn một năm. Quy định này buộc các doanh nghiệp BĐS lớn, nhỏ thành lập sàn giao dịch theo tiêu chuẩn đăng ký của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, có thể thấy ở thời điểm hiện tại các sàn không khác nhiều so với các trung tâm, văn phịng mơi giới.
Sàn giao dịch là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS và cung cấp các dịch vụ kinh doanh BĐS. Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch là nơi diễn ra các giao
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
dịch, là nơi người mua, người bán gặp nhau để thực hiện giao dịch. Tại sàn, thì người đại diện cho sàn thực hiện các dịch vụ môi giới, định giá, giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý BĐS.
(1) Sàn giao dịch bất động sản Thái Nguyên
Sàn giao dịch bất động sản Thái Nguyên (trước đây là Trung tâm kinh doanh dịch vụ bất động sản) có văn phịng đại diện tại: số nhà 576/1 đường Bắc Kạn, Tổ 16, phường Hoàng văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Website: http://www.bdstn.com; Email: sbdstn@gmail.com). Sàn giao dịch BĐS Thái Nguyên là thành viên của Công ty cổ phần Thương mại và Du lịch Bất động sản Thái Nguyên.
Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Bất động sản Thái Nguyên được thành lập theo Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006 QH1 ngày 26/11/2006. Giấy chứng nhận kinh doanh số 4600745121 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên cấp ngày 16 tháng 11 năm 2009.
Ngành nghề kinh doanh
Chức năng hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ bất động sản Thái Nguyên được thể hiện trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, gồm các ngành nghề sau đây:
1-Điều hành Sàn giao dịch Bất động sản Thái Nguyên. 2-Kinh doanh, chế biến và khai thác khoáng sản
3-Đấu thầu xây dựng, giám sát thi cơng, cơng trình xây dựng dân dụng. Xây dựng cơ sở hạ tầng, giao thông thuỷ lợi, san lấp mặt bằng.
4-Dịch vụ đào tạo nghề và liên kết đào tạo nghề, giới thiệu việc làm sau đào tạo.
5- Tổ chức các tua du lịch trong và ngoài nước.
6-Tổ chức gới thiệu và xúc tiến thương mại. Uỷ thác đầu tư, uỷ thác mua bán hàng hoá là tài sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Nhân sự của công ty
1-Ơng Phan Cơng Lưu - Thạc sĩ Kinh tế Chức vụ: Chủ tịch HĐQT- Kiêm Giám đốc Kinh doanh.
2-Ông Nguyễn Thành Đại - Cử nhân Kinh tế Chức vụ: Tổng giám đốc - Kiêm Giám đốc Sàn
3-Ông Phạm Tiến Chung - Đại học Xây dựng Chức vụ: Giám đốc xây dựng 4-Bà Hoàng Thị Rào - Đại học kinh tế Chức vụ: Kế toán trưởng
5-Bà Trần Thị Thanh Huyền - Đại học kinh tế Chức vụ: Kế tốn
Đây có thể nói là sàn giao dịch bất động sản đầu tiên của thành phố Thái Nguyên và tỉnh Thái Nguyên. Tập thể cán bộ và nhân viên của sàn đã xếp những viên gạch đầu tiên cho hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Mặc dù mới được sở Xây dựng cấp giấy phép hoạt động từ tháng 3 năm 2010, nhưng Sàn giao dịch bất động sản Thái Nguyên đã nhanh chóng đi vào tổ chức hoạt động và bước đầu đã thu được những kết quả đáng khích lệ.
Tuy nhiên, hiện tại thì sàn vẫn hoạt động dưới hình thức gần giống như các trung tâm và văn phịng mơi giới, tư vấn bất động sản truyền thống.
Bảng 3.18. Bảng tính thù lao, hoa hồng của sàn giao dịch bất động sản Thái Nguyên
STT Các khoản phí, lệ phí mơi giới Phƣơng pháp tính Ghi chú
1. Thù lao môi giới mua BĐS 0,5%
Của tổng giá trị BĐS
2. Thù lao môi giới bán BĐS 1%
3. Hoa hồng môi giới mua BĐS 0,5%
4. Hoa hồng môi giới bán BĐS 1%
(Nguồn: Số liệu điều tra) Từ bảng tính thù lao và hoa hồng của Sàn giao dịch BĐS Thái Nguyên chúng ta thấy: thù lao môi giới mua BĐS là 0,5% , thù lao môi giới bán BĐS là 1%, hoa hồng môi giới mua BĐS là 0,5%, hoa hồng môi giới bán BĐS là
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
1% so với tổng giá trị bất động sản, và tổng số tiền thù lao và hoa hồng môi giới không thấp hơn 1,5 triệu đồng.
(2) Văn phòng đại diện Sàn giao dịch bất động sản DetechLand
Ngày 14/11/2008, Công ty cổ phần bất Động sản Detech Land tổ chức khai trương Sàn giao dịch Bất Động sản Detech Land tại:
Địa chỉ: 107, Nguyễn Phong Sắc, Cầu Giấy, Hà Nội Điện thoại: 04 6281 3336/ 04 6281 3338
Website: Detechland.com
Sàn giao dịch ra đời thực hiện các chức năng kinh doanh dịch vụ Bất động sản của công ty cổ phần Bất động sản DetechLand, bao gồm:
- Môi giới Bất động sản - Định giá Bất động sản - Quản lý Bất động sản - Quảng cáo Bất động sản - Đấu giá Bất động sản - Tư vấn Bất động sản
- Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch Bất động sản
Nhưng hiện tại Sàn giao dịch Bất động sản DetechLand đang thực hiện chức năng đã đăng ký như sau:
+ Tổ chức giao dịch Mua – Bán, chuyển nhượng, thu mua bất động sản + Môi giới Bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên có nhiều tiềm năng phát triển lớn, Công ty DetechLand là một trong những công ty nhận thấy tiềm năng phát triển đó. Ngay từ năm 2001, cơng ty đã tiến hành các thủ tục đầu tư và chính thức trở thành nhà đầu tư mới đối với thị trường Bất động sản Thái Nguyên từ năm 2003. Hiện tại, công ty đã và đang tiến hành triển khai các dự án lớn mang tính trọng điểm .
Nhìn nhận được thị trường Thái Ngun có tiềm năng phát triển về Bất động sản, công ty cổ phần bất động sản DetechLand đã vào thị trường rất sớm từ năm 2003 và là một trong những nhà đầu tư chiếm ưu thế trên thị trường hiện nay về tỷ phần thị trường, tính chuyên nghiệp và tiềm lực tài chính. DetechLand là một cơng ty chuyên về đầu tư kinh doanh bất động sản thuộc công ty cổ phần hỗ trợ phát triển công nghệ Detech. Trụ sở chính tại số 8 Tơn Thất Thuyết, Mỹ Đình, Hà Nội. Tiền thân là một doanh nghiệp nhà nước trực