Ở VIỆT NAM
1.3.2.1. Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản cả nước
Từ khi đất nước hoàn toàn thống nhất cho đến khi đất nước bắt đầu giai đoạn đổi mới kinh tế, nước ta khơng có thị trường bất động sản nên khơng có vấn đề ủy thác môi giới tiêu thụ; Từ khi đổi mới một thị trường ngầm được hình thành và cùng với nó xuất hiện nghề cị đất, cị nhà chưa được coi trọng lắm vì cho rằng họ kiếm ăn bằng nước bọt, đầy mưu mẹo để kiếm chác cả hai bên mua và bán. Đến nay các cò này đã dần dần trưng biển “Trung tâm giới thiệu nhà, đất” và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành cơng thì nhận tiền hoa hồng; Tuy vậy, hoạt động của họ chưa được pháp luật thừa nhận.
Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động dịch vụ đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ tín dụng ngân hàng về thế chấp hoặc bảo lãnh bằng bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin và môi giới bất động sản, dịch vụ mở sàn giao dịch bất động sản. Hiện nay, mới chỉ có một số sàn giao dịch bất động sản hình thành tự phát do nhu cầu hoạt động kinh doanh của các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
doanh nghiệp với quy mô nhỏ, trực thuộc các doanh nghiệp tư nhân, chưa hồn chỉnh về cơ cấu, chưa có sự tham gia của các tổ chức dịch vụ công như: Sàn giao dịch bất động sản Hồng Qn thuộc Cơng ty bất động sản Hoàng Quân – Thành phố Hồ Chí Minh; Trung tâm giao dịch địa ốc ACB thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Hà Nội; Sàn giao dịch bất động sản Công ty Âu Lạc – Tuần Châu – Quảng Ninh. Các văn phịng mơi giới nhà đất hình thành tự phát, hoạt động không chuyên nghiệp, hiện nay chủ yếu là môi giới giữa người mua và người bán; chưa cung cấp được những thông tin cần thiết, chính xác về bất động sản.
Dịch vụ về tín dụng trong thời gian qua đã có những bước chuyển thơng thống hơn với quy định tăng số tiền vay bằng tín chấp của hộ nơng dân, cho phép các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngồi được phép hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất. Phần lớn các tổ chức hoạt động dịch vụ được thành lập một cách tự phát, thiếu sự quản lý và hướng dẫn của Nhà nước; việc thành lập các trung tâm dịch vụ công mới chỉ ở bước thử nghiệm. Hoạt động của các trung tâm này chủ yếu là mày mị, tự tìm lối đi. Chưa có sự phối hợp với các phịng, ban của cơ quan nhà nước, không những thế, trong nhiều hoạt động còn bị các cơ quan này gây khó dễ. Chưa phân định rõ hoạt động dịch vụ công với hoạt động quản lý nhà nước.
Hiện nay, việc quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có dịch vụ mơi giới bất động sản đang được triển khai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Việt Nam đã phải trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, với bao thăng trầm trong các chế độ nhà nước. Chính vì vậy mà đất đai cũng phải biến động không ngừng. Dưới thời kì vua tơi, phong kiến đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, quan lại và các địa chủ, những tầng lớp dân chúng chưa được sở hữu đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Chính vì vậy mà thị trường BĐS chưa phát triển mạnh. Do vậy khi nghiên cứu tình hình mơi giới BĐS ở Việt Nam chúng ta chỉ nghiên cứu trong giai đoạn khi đất nước thống nhất, đất đai được chia đều cho người dân.
* Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến năm 1980
Trong giai đoạn này, đất đai, BĐS ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu của cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của nhà nước và hoạt động giao dịch mua bán, thê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai, BĐS được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn... vẫn diễn ra nhưng khơng phổ biến. Các hình thức, thủ tục... được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau và tự thoả thuận giá cả. Trong giai đoạn này, mặc dù chưa có văn bản pháp luật về giao dịch BĐS, nhưng nhà nước đã thừa nhận và làm thủ tục cho các bên quan hệ giao dịch mua bán, thuê mướn BĐS và thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. Chính vì lẽ đó, trong giai đoạn này chưa có sự xuất hiện của các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trường BĐS.
* Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003
Từ sau khi pháp lệnh Nhà ở và nhất là sau khi luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường BĐS ở nước ta đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy nhiên thị trường khơng chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng. Thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp, hoạt động thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra nhiều cơn sốt và nhiều lúc lại đóng băng. Những biến động phức tạp trên thị trường BĐS không những chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định của nền kinh tế - xã hội, mà còn nổi lên như một thách thức lớn đối với cơ quan quản lý nhà nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Trong giai đoạn này, Việt Nam trải qua 2 lần sốt đất. Lần thứ nhất vào những năm 1992 - 1994, quy mô vừa phải tập trung vào một số người có khả năng thanh tốn, khơng lấy mục tiêu buôn bán BĐS kiếm lời là chính, mà dùng đất kiếm được nhờ các dự án của cơ quan rồi chia chác. Tiếp theo, đó là vào những năm 2000 - 2001 với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách đã làm cho nhu cầu về nhà đất tăng lên, thêm vào đó là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch 2001 - 2010, tương lai đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch, tạo ra làn sóng đầu cơ trên thị trường nhà đất. Ở các đô thị lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ 4/2001 đến tháng 4/2002 giá nhà đất tăng một cách đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, trong nhiều trường hợp người mua khơng cần mặc cả, khơng quan tâm đến tính hợp lệ của BĐS. Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần, giá mua trên thị trường bình quân tăng từ 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần.
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh BĐS trong dân cư được thực hiện theo phương thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Một thị trường BĐS “ngầm” được hình thành và cùng với nó là sự xuất hiện nghề “cị đất, cò nhà”. đến nay các “cò” đã dần dần trương biển “Trung tâm giới thiệu nhà đất” và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà hoặc tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành cơng thì nhận tiền hoa hồng (1 - 2% giá trị mảnh đất hoặc ngơi nhà đó).
Theo giới kinh doanh nhà đất, “cò nhà đất” được chia thành nhiều đẳng cấp. Cao nhất là các cơng ty có chức năng kinh doanh BĐS. Hoạt động của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
các công ty này khá chuyên nghiệp với những thông tin đáng tin cậy. Tiếp đến là các văn phịng mơi giới nhà đất mọc nhan nhản khắp ngõ xóm, làng quê, khu quy hoạch. Hạng bét là dạng “cò” đơn lẻ, nhân viên kiêm luôn giám đốc, cơ động khắp mọi hang cùng ngõ hẻm.
Tại các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn, phần lớn họ không đăng ký kinh doanh và nằm ngồi sự kiểm sốt của nhà nước. Hoạt động của lực lượng này là một nhân tố góp phần tạo ra các yếu tố tâm lý đẩy giá nhà đất lên theo các cơn sốt và góp phần khơng nhỏ trong việc kích thích hoạt động đầu cơ BĐS. Trong điều kiện hiện nay, “cị nhà đất” càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng pháp lý của từng BĐS không được công bố đầy đủ và công khai.
* Giai đoạn từ sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mai thế giới WTO
Trong giai đoạn này thị trường BĐS có vẻ chững lại, sự sôi động cũng đến hồi kết thúc do giá thì cao, cung đã vượt cầu và luật pháp chặt chẽ hơn, kẽ hở ít đi, tính cơng khai, minh bạch tăng lên,... làm giảm bớt chỗ cho các giao dịch ngầm. Hầu hết các công ty, trung tâm mua bán nhà đất mở ra để đấy, có q ít khách hàng đến giao dịch và lượng giao dịch thành công chủ yếu chỉ đếm trên đầu ngón tay. Chính vì thế, để duy trì hoạt động của mình các tổ chức mơi giới chuyển dần sang kinh doanh lĩnh vực khác. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến “diện mạo” thị trường BĐS èo ợt, gây nên tâm lý nghi ngại cho khách hàng.
Thực tế cho thấy hoạt động môi giới giao dịch BĐS ở Việt Nam hiện nay đang gặp nhiều khó khăn lớn, chỉ có những nhà mơi giới có tính chun
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
nghiệp, có trình độ cao, hiểu được tác dụng thực sự của chính sách lên thị trường và tạo được sự tin cậy lớn cho khách hàng trong hoạt động của mình thì mới có khả năng thành cơng trong giao dịch.
Tuy nhiên trong giai đoạn này dư âm của những cơn sốt đất tại các thành phố lớn đã lan tỏa đến các đô thị vừa và nhỏ, thị trường “đóng băng” đối với các BĐS có giá trị lớn nhưng vẫn diễn ra bình thường ở lĩnh vực BĐS có giá trị thấp hơn [34].
1.3.2.2. Hoạt động mơi giới bất động sản ở thành phố khác trong nước * Tình hình
Năm 2007 Hà Nội có 5.782 Cơng ty kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS, gồm: Đống Đa: 1070, Ba Đình: 799, Hai Bà Trưng: 660, Cầu Giấy: 632, Thanh Xuân: 619, Hoàng Mai: 430, Hoàn Kiếm: 399, Từ Liêm: 365, Tây Hồ: 261, Long Biên: 222, Thanh Trì: 98, Đơng Anh: 97, Gia Lâm: 81, Sóc Sơn: 49.
* Các loại hình hoạt động môi giới bất động sản
(1) Công ty môi giới bất động sản
- Đặc điểm: tổ chức theo mơ hình cơng ty nhỏ, có đăng ký kinh doanh, có bộ máy, trụ sở đặt ở những vị trí thuận lợi cho việc giao dịch, kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.
- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: cơng ty có giám đốc, kế tốn, thủ quỹ, các nhân viên môi giới; tư vấn, phát triển thị trường, số lượng tùy thuộc công việc; trình độ: Giám đốc có trình độ đại học, cao đẳng, các nhân viên có trình độ từ tốt nghiệp Trung học phổ thơng trở lên;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Phạm vi hoạt động: tùy quy mô của công ty: các công ty nhỏ trong phạm vi quận, các quận liền kề; các công ty lớn hơn hoạt động trên địa bàn thành phố và một số tỉnh lân cận;
- Lĩnh vực hoạt động: 100% số công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê BĐS, chủ yếu là nhà ở (biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư), văn phòng, cửa hàng, kho tàng, bến bãi...; 50% số cơng ty có thêm các dịch vụ: đăng ký nhà đất, kinh doanh bất động sản, tư vấn; các dịch vụ khác: tư vấn, thiết kế kiến trúc, xây dựng, cung cấp trang thiết bị xây dựng.
(2) Văn phịng mơi giới bất động sản
- Đặc điểm: tổ chức theo mơ hình văn phịng do một người hoặc một số người đứng ra tự lập; phần nhiều không đăng ký kinh doanh và không thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật; khơng có trụ sở văn phòng cố định;
- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: mỗi văn phịng có từ 2 đến 3 người, mỗi người kiêm nhiệm nhiều việc từ quản lý, tư vấn thủ tục nhà đất, mơi giới mua bán, th, cho th; trình độ: 30% có trình độ đại học; 70% trung cấp, THPT, THCS... phần nhiều không được đào tạo nghề môi giới BĐS;
- Phạm vi hoạt động: trong phạm vi quận với các địa bàn gần văn phịng;
- Lĩnh vực hoạt động: dịch vụ mơi giới mua, bán, cho thuê, thuê BĐS, chủ yếu là nhà ở, căn hộ chung cư, văn phòng... dịch vụ đăng ký nhà đất, các dịch vụ khác;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Đặc điểm: Chỉ có một người duy nhất thực hiện tất cả các công đoạn môi giới bất động sản; không cần vốn đầu tư; không đăng ký kinh doanh và không thực hiện nghĩa vụ thuế;
- Trình độ văn hóa, chun môn: từ tiểu học đến đại học chính quy; khơng có chun mơn nghiệp vụ; khơng nắm vững pháp luật nhưng am hiểu địa bàn; tiếp cận khách hàng, thu thập các thơng tin có liên quan đến nhu cầu của khách hàng nhanh, nhạy;
- Phạm vi hoạt động: trong phạm vi phường hoặc cận kề nơi cư trú; - Lĩnh vực hoạt động: dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê nhà ở, căn hộ chung cư, các thủ tục liên quan đến nhà đất [25].
1.2.2.3. Hoạt động môi giới bất động sản tại tỉnh Thái Nguyên
Hoạt động môi giới bất động sản ở tỉnh Thái Ngun ít sơi động hơn so với các đô thị lớn. Trong vài năm trở lại đây, trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên có một số văn phịng mơi giới nhà đất được thành lập, trụ sở và phạm vi hoạt động của các văn phòng này tập trung chủ yếu ở các phường trung tâm thành phố, ngoài ra cịn có một số văn phịng ở thị xã Sơng Công, huyện Đồng Hỷ, Phú Lương, Đại Từ...
Bên cạnh những văn phòng môi giới nhà đất hoạt động có giấy phép kinh doanh thì trên địa bàn thành phố Thái Ngun có rất nhiều văn phịng, trung tâm, “cò đất” hoạt động tự do, không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước, ảnh hưởng đến hoạt động mua bán, cho thuê bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Chƣơng 2: