- Giáo dụ c đào tạo
3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên theo nội dung hợp đồng giao dịch
thành phố Thái Nguyên theo nội dung hợp đồng giao dịch
3.3.3.1. Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hơp đồng giao dịch với mơ hình cơng ty
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Dưới đây là bảng tổng hợp số lượng khách hàng đến đăng ký, số giao dịch thành công và tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của các cơng ty (xem bảng 3.11).
Bảng 3.11. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các công ty
Giai đoạn
Mua, bán BĐS Thuê, cho thuê BĐS Số lƣợng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Số lƣợng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Trước 2003 20 - 25 10 – 15 50-60 8-10 4-5 50 Từ năm 2003-2006 25 – 35 15 – 20 55-60 10-14 6 - 10 60-70 Từ năm 2006 đến nay 45-55 30-35 63-67 16-20 11-14 65-70
(Nguồn: Số liệu điều tra) - Giai đoạn trước 2003: trung bình mỗi tháng cơng ty có khoảng 20-25 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và 8-10 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS. Trong đó số lần giao dịch thành cơng đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 10 - 15 lần và 4-5 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS. Do đó tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của cơng ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 50 - 60%; thuê, cho thuê BĐS là 50%.
- Giai đoạn 2003 - 2006: trung bình mỗi tháng cơng ty có khoảng 25- 35 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và 10-14 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 15-20 lần và 6 - 10 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của cơng ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 55-60% ; thuê, cho thuê BĐS là 60-70%.
- Giai đoạn từ năm 2006 đến nay: trung bình mỗi tháng cơng ty có khoảng 45-55 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và 16-20 khách hàng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS. Trong đó số lần giao dịch thành cơng đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 30-35 lần và 11-14 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/ tháng của cơng ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 63-67%; thuê, cho thuê BĐS là 65-70%.
Như vậy, chúng ta có thể thấy số lượng giao dịch về mua bán, cho thuê đất đai, BĐS trên địa bàn thành phố Thái Nguyên có xu thế tăng lên. Sự tăng lên này có thể giải thích cho sự gia tăng về nhu cầu mua, bán, cho thuê BĐS.
Kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời và có hiệu lực thi hành thì số lượng giao dịch tại các công ty tăng lên rõ rệt, có thể thấy rằng người dân, những người sử dụng đất đã lựa chọn cho mình một phương tiện, một cầu nối, để đáp ứng tốt nhất nhu cầu mua, bán và cho thuê BĐS.
3.3.3.2. Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp đồng giao dịch với mơ hình văn phịng
Số lượng khách hàng đến đăng ký, số giao dịch thành công và tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của văn phịng, được thể hiện qua bảng sau.
Bảng 3.12. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phịng
Đơn vị tính:BĐS
Giai đoạn
Mua, bán BĐS Thuê, cho thuê BĐS Tƣ vấn thủ tục nhà đất Số lƣợng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Số lƣợng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Số lƣợng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Trước 2003 12 – 16 7 - 10 60 -65 15 - 20 7 – 11 50 - 55 20 - 25 14 - 19 70 – 75 Từ năm 2003-2006 22 – 27 13 -17 60 -65 22 - 27 10 -14 45 - 55 25 -30 15 - 20 60 – 65
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Từ năm 2006 đến
nay
11 – 15 5 – 8 50 -55 10 - 15 4 – 9 45 - 60 11 -15 7 - 11 65 – 75
(Nguồn: Số liệu điều tra) - Giai đoạn trước 2003: trung bình mỗi tháng văn phịng có khoảng 12 - 16 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS; 15 - 20 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 20 - 25 khách hàng cần đến việc tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 7 - 10; 7 - 11 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 14 - 19 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Do đó tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của văn phịng đối với hoạt động mua, bán BĐS là 60 - 65%; thuê, cho thuê BĐS là 50 - 55% và 70 - 75% đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
- Giai đoạn 2003 - 2006: trung bình mỗi tháng văn phịng có khoảng 22 - 27 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và cũng 22 - 27 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS; 25 - 30 khách hàng đến văn phòng cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 13 - 17 lần; 10 - 14 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 15 - 20 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của văn phịng đối với hoạt động mua, bán BĐS là 60 - 65% ; thuê, cho thuê BĐS là 45 - 55% và 60 - 65% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
- Giai đoạn từ năm 2006 đến nay: trung bình mỗi tháng văn phịng có khoảng 11 - 15 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS; 10 - 15 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 11 - 15 khách hàng đến văn phòng cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành cơng đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 5 - 8 lần; 4 - 9 lần đối với hoạt động thuê và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
cho thuê BĐS và 7 - 11 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của cơng ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 50 - 55%; thuê, cho thuê BĐS là 45 - 60% và 65 - 75% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
Như vậy, số lượng giao dịch thành công ở giai đoạn 2003 - 2006 tăng một cách đột biến, gấp 2 thậm chí gấp 3 lần giai đoạn trước đó và cũng giảm một cách tương ứng vào giai đoạn khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực. Qua đây, ta có thể thấy được thị trường trong những năm vừa qua đã có sự biến đổi tương đối phức tạp. Sự biến động này có thể giải thích bằng ngun nhân đó là vào giai đoạn này đã có sự ra đời của nhiều cơ sở pháp lý quan trọng như: Luật Đất đai 2003, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh BĐS 2006. Tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 khẳng định quyền của người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đựơc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chính những điều đó là yếu tố kích thích người sử dụng đất tham gia vào thị trường BĐS ngày càng nhiều và hơn nữa trong thời gian này Việt Nam vừa tham gia vào tổ chức thương mại thế giới WTO tạo nên một động lực thu hút đầu tư đã góp phần làm cho thị trường có những biến động tương đối phức tạp. Luật kinh doanh BĐS 2006 ra đời đã có những quy định cụ thể về lĩnh vực môi giới như: yêu cầu tổ chức, cá nhân khi hành nghề mơi giới phải có chứng chỉ mơi giới… cộng với sự ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính diễn ra vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 làm cho nền kinh tế phải đối mặt với nguy cơ: lạm phát và suy thối. Do đó, nhà nước đã can thiệp vào bằng biện pháp chính sách tiền tệ thắt chặt, Ngân hàng Nhà nước tăng mạnh lãi suất, những tháng đầu năm 2008, lãi suất gia tăng chóng mặt, có thời điểm lên đến 21%/năm.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
3.3.3.3. Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp
đồng giao dịch ứng với loại hình cá nhân mơi giới
Dưới đây là số lượng khách hàng đăng ký, số giao dịch thành công và tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của cá nhân mơi giới (xem bảng 3.13).
- Giai đoạn trước 2003: trung bình mỗi tháng cá nhân có khoảng 9 - 13 khách hàng đăng ký mua, bán BĐS; 4 - 6 khách hàng đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 6 - 8 khách hàng cần đến việc tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành cơng đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 4 - 5; 2 - 3 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 6 - 7 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Do đó tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của cá nhân đối với hoạt động mua, bán BĐS là 40 - 45%; thuê, cho thuê BĐS là 50 % và 90 - 100% đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
Bảng 3.13. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của cá nhân
Đơn vị tính: BĐS
Thời gian
Mua, bán BĐS Thuê, cho thuê BĐS Tƣ vấn thủ tục Số lƣợng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Số lƣợng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Số lƣợng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Trước 2003 9 – 13 4 - 5 40–45 4 – 6 2 - 3 50 6 – 8 6 - 7 90-100 Từ 2003- 2006 5 - 8 2 - 3 35–40 3 – 4 1 - 2 35–50 5 – 7 5 - 6 85-100 Từ năm 2006 đến nay 2 - 4 1 - 2 50 1 – 2 0 - 1 50 3 – 4 2 - 3 60-75
(Nguồn: Số liệu điều tra) - Giai đoạn 2003 - 2006: Trung bình mỗi tháng cá nhân có khoảng 5 - 8 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và 3 - 4 khách hàng đến đăng ký thuê,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
cho thuê BĐS; 5 - 7 khách hàng đến văn phòng cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 2 - 3 lần; 1 - 2 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 5 - 6 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của văn phịng đối với hoạt động mua, bán BĐS là 35 - 40% ; thuê, cho thuê BĐS là 35 - 50% và 85 - 100% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
- Giai đoạn từ năm 2006 đến nay: Trung bình mỗi tháng một cá nhân có khoảng 2 - 4 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS; 1 - 2 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 3 - 4 khách hàng đến gặp cá nhân cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành cơng đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 1 - 2 lần; 0 - 1 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 2 - 3 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của cá nhân đối với hoạt động mua, bán BĐS là 50%; thuê, cho thuê BĐS là 50% và 60 - 75% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
Như vậy, số lượng khách hàng đăng ký và số lần giao dịch thành công ở mơ hình này tương đối ít so với mơ hình cơng ty và văn phịng; số lượng giao dịch cũng giảm dần qua các giai đoạn.
3.3.3.4. Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp đồng giao dịch ứng với các sàn giao dịch
Bảng 3.14. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch bất động sản Thái Nguyên
Đơn vị tính: BĐS
Thời gian
Mua, bán BĐS Thuê, cho thuê BĐS Tƣ vấn thủ tục Số lƣợng đăng Giao dịch thành Tỷ lệ (%) Số lƣợng đăng Giao dịch thành Tỷ lệ (%) Số lƣợng đăng Giao dịch thành Tỷ lệ (%)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
ký công ký công ký công
Tháng 6 2 - 4 1 - 2 50 1 – 2 0 - 1 50 3 – 4 2 - 3 60-75 Tháng 7 5 - 8 2 - 3 35 – 40 3 – 4 1 - 2 35 – 50 5 – 7 5 - 6 85-100 Tháng 8 9 - 13 4 - 5 40 – 45 4 – 6 2 - 3 50 6 – 8 6 - 7 90- 100
(Nguồn: Số liệu điều tra)
- Tháng 6: Trung bình mỗi tháng sàn có khoảng 2 - 4 khách hàng đến
đăng ký mua, bán BĐS; 1 - 2 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 3 - 4 khách hàng đến sàn cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 1 - 2 lần; 0 - 1 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 2 - 3 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của sàn đối với hoạt động mua, bán BĐS là 50%; thuê, cho thuê BĐS là 50% và 60 - 75% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
- Tháng 7: Trung bình mỗi tháng sàn có khoảng 5 - 8 khách hàng đến
đăng ký mua, bán BĐS và 3 - 4 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS; 5 - 7 khách hàng đến sàn cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 2 - 3 lần; 1 - 2 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 5 - 6 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của sàn đối với hoạt động mua, bán BĐS là 35 - 40% ; thuê, cho thuê BĐS là 35 - 50% và 85 - 100% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
- Tháng 8: trung bình mỗi tháng sàn có khoảng 9 - 13 khách hàng đăng
ký mua, bán BĐS; 4 - 6 khách hàng đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 6 - 8 khách hàng cần đến việc tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 4 - 5; 2 - 3 lần đối
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 6 - 7 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Do đó tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của sàn đối với hoạt động mua, bán BĐS là 40 - 45%; thuê, cho thuê BĐS là 50 % và 90 - 100% đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.
3.3.3.5. So sánh tỷ lệ giao dịch thành cơng/tháng của các loại hình mơi giới giao dịch bất động sản
- Giai đoạn từ trước năm 2003: Tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của cơng ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 50 - 60%; thuê, cho thuê BĐS là 50%.
Tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng của văn phịng đối với hoạt động mua, bán BĐS là 60 - 65%; thuê, cho thuê BĐS là 50 - 55% và 70 -