Chế độ phỏp lý chung về đăng ký bất động sản được hỡnh thành sau Cỏch mạng tư sản Phỏp. Những nội dung chớnh của chế độ phỏp lý này đó được đưa vào Bộ luật Dõn sự 1804. Bộ luật này quy định nguyờn tắc về tớnh khụng cú hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được cụng bố, hay núi cỏch khỏc là giao dịch nếu chưa cụng bố thỡ chỉ là cơ sở để xỏc lập quyền và nghĩa vụ giữa cỏc bờn tham gia giao dịch mà thụi .
Luật ngày 28 thỏng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiờn quy định một cỏch cú hệ thống việc đăng ký tất cả cỏc quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền
khụng thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhõn liờn quan đến bất động sản (thuờ dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế cụng bố cụng khai tất cả cỏc hợp đồng, giao dịch giữa những người cũn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dự là cụng bố cụng khai tại Văn phũng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vựng Alsace Moselle, đều phải tuõn thủ bốn nguyờn tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Cụng chứng viờn lập
Đõy là điều kiện tiờn quyết. Điều kiện này khụng những đảm bảo thực hiện tốt cỏc thủ tục đăng ký về sau mà cũn đảm bảo sự kiểm tra của một viờn chức cụng quyền đối với tớnh xỏc thực và hợp phỏp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tớnh riờng của văn bản cụng chứng (ngày thỏng hiệu lực chắc chắn và giỏ trị chứng cứ), điều kiện này cũn đem lại sự an toàn phỏp lý cần thiết để sở hữu chủ cú thể thực hiện quyền sở hữu của mỡnh mà khụng bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuõn thủ dõy chuyền chuyển nhượng
Đõy chớnh là nguyờn tắc đảm bảo tớnh tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều khụng được phộp đăng ký nếu như giấy tờ xỏc nhận quyền của sở hữu chủ trước đú chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyờn tắc này là vỡ để thụng tin đầy đủ cho người thứ ba thỡ nhất thiết phải đảm bảo khả năng tỏi lập một cỏch dễ dàng thứ tự của cỏc lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đú. Nguyờn tắc này cú phạm vi ỏp dụng chung, vỡ vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đú quờn đăng ký quyền của mỡnh thỡ mọi hành vi định đoạt hoặc xỏc lập quyền về sau này đối với bất động sản đú sẽ khụng được phộp đăng ký để cú thể phỏt sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thụng tin về chủ thể
quan trọng cho mục thụng tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xỏc định một cỏch chớnh xỏc và cụ thể cỏc bờn liờn quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rừ họ, tờn, địa chỉ nơi cư trỳ, ngày thỏng năm sinh, nơi sinh, họ tờn của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hụn nhõn của cỏc cỏ nhõn tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dự họ trực tiếp cú mặt hay tham gia thụng qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liờn quan đến một phỏp nhõn đều phải ghi rừ tờn gọi, hỡnh thức phỏp lý, địa chỉ trụ sở, thụng tin đăng ký kinh doanh của phỏp nhõn đú, kốm theo họ, tờn và địa chỉ nơi cư trỳ của người đại diện của phỏp nhõn đú. Đối với phỏp nhõn cũng như cỏ nhõn thỡ ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải cú lời chứng thực của cụng chứng viờn.
- Thụng tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cỏch năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải cú đầy
đủ thụng tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp cú nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cựng một bất động sản thỡ những thụng tin đú phải luụn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xỏc lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thụng tin về bất động sản đú phải hoàn toàn phự hợp với thụng tin trớch lục từ hồ sơ địa chớnh.
Để phõn biệt bất động sản đú với cỏc bất động sản khỏc thỡ những thụng tin sau đõy được coi là khụng thể thiếu: tờn xó nơi cú bất động sản, số thửa trờn bản đồ địa chớnh, số bản đồ địa chớnh. Bờn cạnh cỏc thụng tin này, trong thực tiễn người ta cũn ghi thờm: tớnh chất của bất động sản, nội dung địa chớnh và tờn thường gọi (vớ dụ: nhà gốc đa, quỏn cõy sồi v.v…).
Phỏp luật cũn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với cỏc phần cú thể phõn chia của nhà chung cư, cũng như đối với cỏc phần của bất động sản đó phõn chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đớch xỏc định rừ cỏc phần đú. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rừ số lụ của tài sản được giao dịch, bằng cỏch mụ tả tỡnh trạng phõn chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kốm
theo hồ sơ chia lụ (nếu là đất chia lụ) [20]
2.3.3. Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đó trở thành một thủ tục khụng thể thiếu trong cỏc giao dịch mua bỏn hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phỏt triển và hiện đại hoỏ. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mụ hỡnh tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do cỏc cơ quan khỏc nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chớnh. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai ( National Land Survey - NLS ) thuộc Bộ Mụi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương cú 53 Văn phũng đăng ký bất động sản đặt tại cỏc địa phương khỏc nhau. Ngoài ra cũn cú một số Văn phũng đăng ký tài sản trực thuộc chớnh quyền tỉnh.
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà ỏn trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư phỏp. Cơ quan ĐKĐĐ; cú 93 Văn phũng ĐKĐĐ; mỗi văn phũng đăng ký đất đai trực thuộc Toà ỏn cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thụng tin về đất đai và tài sản trờn đất, việc xõy dựng cơ sở dữ liệu tớch hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Mụi trường và phỏt triển. Cơ quan này chịu trỏch nhiệm xõy dựng và quản trị Hệ thống ngõn hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thụng tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà ỏn.
Hệ thống địa chớnh Thuỵ Điển, cú sự chuyờn mụn hoỏ rất cao, mỗi cơ quan chịu trỏch nhiệm riờng về một lĩnh vực chuyờn mụn hẹp nhưng trong hoạt động cú sự phối hợp rất chặt chẽ. Cỏc cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xõy dựng và quản trị hệ thống ngõn hàng thụng tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chớnh dựa trờn việc thu phớ dịch vụ. Hệ thống ngõn hàng dữ liệu đất
đai cú 20.000 cổng thụng tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho cỏc đối tượng khỏc nhau. Thụng tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại khụng phải trả phớ. Người sử dụng chỉ phải trả phớ cho cỏc tài liệu in.
Những quyền, trỏch nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuờ), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thỏc lõm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành cỏc đơn vị đất, mỗi đơn vị đất cú mó số duy nhất. Việc xỏc định đơn vị đất như tỏch, hợp một phần diện tớch đất, lập đơn vị đất mới thuộc trỏch nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trỡnh tự thủ tục chặt chẽ [9]