Theo Quyết định thành lập thỡ hầu hết cỏc VPĐK hiện nay đều cú đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thụng tư số 38/2004/TTLT/BNV- BTNMT; tuy nhiờn trờn thực tế, chức năng, nhiệm vụ của cỏc VPĐK ở địa phương vẫn cũn nhiều bất cập:
(1) Phần lớn cỏc VPĐK cỏc cấp sau khi thành lập đều đó đi vào hoạt động nhưng cũn lỳng tỳng, chưa triển khai thực hiện hết cỏc nhiệm vụ được giao; chủ
yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kờ, kiểm kờ đất đai;
(2) Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh cũn cú sự chồng chộo hoặc chưa phõn định rừ chức năng, nhiệm vụ với cỏc đơn vị khỏc của Sở gõy nờn khú khăn, lỳng tỳng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:
- Chồng chộo với Trung tõm thụng tin Tài nguyờn và Mụi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chớnh, cung cấp thụng tin địa chớnh;
Một số tỉnh cũn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khỏc như: Định giỏ đất khi thi hành ỏn, tham gia thực hiện bồi thường giải phúng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiờn Giang, Hưng Yờn, Hải Dương).
(3) Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phõn định rừ hoặc cũn chồng chộo chức năng, nhiệm vụ với Phũng Tài nguyờn và Mụi trường. Nhiều địa phương Lónh đạo Phũng TN&MT coi VPĐK như bộ mỏy giỳp việc của Phũng để thực hiện tất cả cỏc cụng việc quản lý nhà nước về đất đai;
(4) Một số VPĐK cỏc cấp chưa thực hiện đỳng chức năng xỏc nhận, chỉnh lý biến động trờn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: cú địa phương VPĐK cấp tỉnh làm thủ tục để Lónh đạo Sở ký xỏc nhận; cú địa phương VPĐK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xỏc nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xỏc nhận của Sở hoặc Phũng TN&MT (trường hợp chuyển mục đớch sử dụng đất); nguyờn nhõn cú sự lẫn lộn này một phần do quy định phõn cấp chớnh lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay chưa hợp lý.