2.4. Điều kiện để được bồi thường
2.4.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 75, Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 (về bồi thường đất và chi phí đầu tư cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân); người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp QCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. Đây là bộ phận chiếm số đông khi tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng và cũng là bộ phận phức tạp nhất. Có 2 trường hợp: Thứ nhất, nếu có những loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì sẽ
cá nhân khơng có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì có thể được bồi thường hoặc khơng bồi thường.
2.4.1.1. Trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc bồi thường giá trị QSDĐ cho người bị thu hồi. Khi người sử dụng đất chứng minh được đất đang sử dụng là hợp pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người được giao đất cho thuê đất thì có quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là được bồi thường mà các loại giấy tờ đó phải hợp pháp.
- Có giấy chứng nhận QSDĐ.
- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Đây là hai loại giấy tờ cơ bản và được xem xét đầu tiên để được bồi thường, nếu hộ gia đình cá nhân khơng có hai loại giấy tờ trên mà đất đang sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hồ Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và Môi Trường.
- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở phải là nhà thuộc sở hũu Nhà nước, bao gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác lập sở hữu Nhà nước, nhà ở được tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm, các nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước. Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994. Có giấy tờ nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước do cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61/NĐ-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Nếu trên các loại giấy tờ này ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật, nay được xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì cũng được xem là hợp pháp.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp.
- Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Đất đang sử dụng mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
2.4.1.2. Trường hợp khơng có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
Một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành bồi thường là giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Tuy nhiên, có trường hợp khơng có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc xác định căn cứ để bồi thường sẽ khó khăn hơn. Chính vì vậy, việc bồi thường sẽ dựa vào thời gian sử dụng đất, mỗi giai đoạn sẽ có những đặc điểm khác nhau nên việc bồi thường cho mỗi giai đoạn cũng khác nhau, có hai giai đoạn gồm:
a. Giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng khơng có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó khơng có tranh chấp thì việc bồi thường được thực hiện như sau:
- Đất có nhà ở: đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định. Đối với phần vượt quá hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng khơng được cơng nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.
- Đất phi nông nghiệp: đất đang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp (khơng phải đất ở) thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nơng nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp.
- Đất nông nghiệp: trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nơng nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nơng nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ khơng vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp ở mỗi địa phương và hạn mức giao đất chung của hai vùng là: vùng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ở Đông Nam Bộ; đồng bằng sông Cửu Long và vùng các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương khác, phần diện tích vượt hạn mức thì khơng được bồi thường.
Tuy nhiên, đối với các loại đất nêu trên, nếu người sử dụng đất có một trong những hành vi sau tính từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất, thì sẽ khơng được bồi thường.
+ Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai.
+ Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và cơng khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý.
+ Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an tồn cơng trình cơng cộng đã được cơng bố, cấm mốc.
+ Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích cơng cộng, đất chun dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
- Trường hợp không được bồi thường: người sử dụng đất có các hành vi vi phạm nêu trên, sử dụng đất vượt hạn mức giao đất tại địa phương thì khơng được bồi thường, nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi khơng có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc giải quyết nhà tái định cư theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, mà đất được tách ra từ thửa đất khơng có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì diện tích đất ở được xác định là khơng q năm lần hạn mức diện tích giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nhưng tổng diện tích khơng vượt q diện tích đất mà hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng. Thửa đất còn lại sau khi đã tách đất ở mà được xác nhận khơng có tranh chấp thì được bồi thường theo hiện trạng sử dụng đất.
b. Giai đoạn từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau
Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng khơng có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó khơng có tranh chấp thì việc bồi thường về đất được thực hiện giống như đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, tuy nhiên có một số điểm khác như sau.
- Đất có nhà ở: trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì giá trị bồi thường phải trừ đi QSDĐ phải nộp theo mức thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở (chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân), lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng khơng được cơng nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp: trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp (khơng phải là đất ở) thì giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp, mức thu tiền sử dụng đất giống như đất có nhà ở. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp cùng loại. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nơng nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp.
- Đất nông nghiệp: được bồi thường giống như giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Trường hợp không được bồi thường: người sử dụng đất thuộc các trường hợp không được bồi thường giống các giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nên đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi khơng có chỗ ở nào khác thì được UBND cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới. Người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền thuê nhà mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định.