2.8.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi đất
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
2.8.2. Bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
Việc bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất thực hiện theo Điều 89 Luật Đất đai và Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Trường hợp 1: nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần cịn lại khơng bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, cơng trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, cơng trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
- Trường hợp 2: nhà, cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần cịn lại khơng bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, cụ thể:
+ Mức bồi thường nhà, cơng trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, cơng trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, cơng trình đó; Giá trị hiện có của nhà, cơng trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng cịn lại của nhà, cơng trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, cơng trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, cơng trình bị thiệt hại.
+ Mức bồi thường nhà, cơng trình bị thiệt hại được xác định theo cơng thức sau:
Trong đó:
Tbt: Số tiền bồi thường nhà, cơng trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới nhà, cơng trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, cơng trình bị thiệt hại; T1: Thời gian mà nhà, cơng trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
+ Đối với nhà, cơng trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần cịn lại khơng cịn sử dụng được thì được bồi thường cho tồn bộ nhà, cơng trình; trường hợp nhà, cơng trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần cịn lại thì được bồi thường phần giá trị cơng trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hồn thiện phần cịn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, cơng trình trước khi bị phá dỡ.
+ Đối với nhà, cơng trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
- Trường hợp 3: Đối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2013 thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
2.8.3. Bồi thường nhà, cơng trình đối với người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước Nhà nước
Điều 14 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường nhà, cơng trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước như sau:
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang th nhà khơng được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; Mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định.
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; Trường hợp đặc biệt khơng có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; Mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.
2.8.4. Bồi thường cây trồng, vật ni
Khi thu hồi đất, ngồi bồi thường đất, nhà ở, các cơng trình xây dựng trên đất thì người sử dụng đất cịn được bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi. Tại Điều 90 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
a. Đối với cây trồng
- Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
- Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
- Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
b. Đối với vật nuôi
- Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì khơng phải bồi thường;
- Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định.
2.8.5. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất
Được quy định tại Điều 91 Luật Đất Đai 2013, cụ thể như sau:
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất cịn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
- UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường đối với những trường hợp cụ thể.
2.8.6. Bồi thường về di chuyển mồ mả
Đối với việc di chuyển mồ mả không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 8 của Nghị định47/2014/NĐ-CP thì người có mồ mả phải di chuyển được bố trí đất và được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.
2.8.7. Các trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất liền với đất
Khi Nhà nước thu hồi đất thì khơng phải trường hợp nào cũng được bồi thường tài sản gắn liền với đất. Các trường hợp không được bồi thường được quy định tại Điều 92, Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các Điểm a, b, d, đ, e, i Khoản 1 Điều 64 (thu hồi đất do vi phạm pháp luật
về đất đai) và Điểm b, d Khoản 1 Điều 65 (thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người) của Luật Đất đai 2013.
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thơng báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơng trình xây dựng khác khơng cịn sử dụng.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2
Câu 1: Hãy nêu các loại giá đất và giá đất nào sử dụng khi bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay. Những tồn tại và bất cập khi áp dụng giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng.
Câu 2: Hãy trình bày các nguyên tắc khi bồi thường giải phóng mặt bằng.
Câu 3: Hãy trình bày điều kiện để được bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các hộ gia đình có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là gì? Trường hợp đất khơng có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất trước 15/10/1993 và sau 15/10/1993 thì chính sách bồi thường, hỗ trợ thực hiện như thế nào.
Câu 4: Giá đất tính bồi thường giải phóng mặt bằng là giá nào? Giá đất trong trường hợp bồi thường chậm được tính như thế nào?
Câu 5: Hãy trình bày quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất khơng thuộc sở hữu Nhà nước.
CHƯƠNG 3. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT