Chí Minh.
• Những năm vừa qua kinh tế Việt Nam phải đối mặt với những khó khăn như:
Lạm phát cao với mức tăng CPI cả năm lên tới 11,75%, đây là mức lạm phát cao nhất kể từ năm 1992 nếu loại trừ mức tăng đột biến do khủng hồng kinh tế tịan cầu năm 2007 – 2008. Đồng Việt Nam liên tục mất giá. Lãi suất tăng mạnh, đặc biệt
trong những tháng đầu năm 2011, với lãi suất huy động ở mức 17 -19%, lãi suất cho vay lên đến 23 -24%. Cuộc chiến lãi suất gây khơng ít trở ngại cho hoạt động kinh doanh của các Doanh nghiệp.
Tốc độ tăng trưởng nguồn vốn huy động của các NHTM tại TP.HC M
0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 2007 2008 2009 9 tháng 2010 Vốn huy động Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Hình 2.3 Tốc độ tăng trưởng nguồn vốn huy động của các NHTM tại TP.HCM
• Việc ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất cơ bản ở mức thấp làm cho lãi
suất huy động không thể tăng quá cao. Tuy nhiên điều này đã góp phần ổn định thị trường tiền tệ tránh được tình trạng chạy đua lãi suất giữa các NHTM.
Bảng 2.3: Lãi suất cơ bản của Việt Nam qua các Năm
Năm 2006 2007 2008 2009 2010 6 tháng 2011
Lãi suất 8,25% 8,25% 8,25% - 14% 7% 8% 9%
(Nguồn: Ngân hàng nhà nước)
• Năm 2010 với chính sách tiền tệ linh hoạt, thận trọng và áp dụng cơ chế lãi
suất cho vay theo thõa thuận đối với hệ thống NHTM, tỷ trọng dư nợ cho vay trên tổng vốn huy động đã có bước tăng truởng khá. Xem xét trên quy mơ cả nước thì theo số liệu của NH nhà nước, trong chín tháng năm 2010 nguồn huy động của các tổ chức tín dụng tăng 10,82%, dư nợ tín dụng tăng 10,52% so với cuối năm 2009.
• Về khả năng cho vay: Đối với địa bàn TP.Hồ Chí Minh, tỷ trọng dư nợ cho
Hình 2.4: Tỷ trọng dư nợ cho vay
Tốc độ tăng trưởng tỷ trọng dư nợ cho vay/huy động của các NHTM trên địa bàn đến hết tháng 9/2010
83.44% 85.73% 92.80% 90.98% 78.00% 80.00% 82.00% 84.00% 86.00% 88.00% 90.00% 92.00% 94.00% 2007 2008 2009 9 tháng 2010 Tỷ trọng dư nợ cho vay
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
2.3 Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM tại TP.Hồ Chí Minh
2.3.1 Phân tích những biến động về dư nợ cho vay BĐS
• Trong giai đọan hiện nay hệ thống NHTM đã có những thay đổi sâu sắc về
hình thức tổ chức và hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu về lĩnh vực tài chính – ngân hàng cho xã hội, góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế. Sự phục hồi và phát triển nền kinh tế Việt Nam sau khủng hoảng tạo điều kiện thuận lợi cho tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng tại TP.Hồ Chí Minh với hệ thống mạng lưới rộng khắp của các NHTM đã tạo ra một kênh huy động và cung ứng vốn khá thuận lợi.
Diễn biến quá trình cho vay BĐS
Hình 2.5: Tốc độ tăng dư nợ BĐS qua các năm Dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa bàn
TP.HCM năm 2006 - 2010 (Đvt: tỷ đồng) 25,549 61,252 63,064 78,290 98,256 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 Năm 2006 2007 2008 2009 2010 Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
• Trong năm năm trở lại đây, dư nợ cho vay BĐS chiếm một tỷ trọng khá lớn
và hầu như năm sau tăng hơn so với năm trước. Điều này phản ánh nhu cầu vay BĐS cịn rất lớn trong nền kinh tế. Thơng qua hoạt động cho vay này cũng phản ánh được diễn biến thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung và TP.Hồ Chí Minh nói riêng, đó là khi thị trường BĐS tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này tăng theo. Cụ thể đến giữa năm 2007 kéo dài đến khoảng tháng 3, 4 năm 2008 giá nhà đất ở một số khu vực tại TP.Hồ Chí Minh tăng q nóng do thị trường BĐS chịu sức ép lớn khi thị trường chứng khoán tập trung và phi tập trung phát triển bùng nổ (lên cơn sốt) kiểu “bong bóng”. Vì vậy, đã có dịng vốn lớn chuyển dịch từ chứng khóan sang BĐS. Thêm nữa, với chính sách tài chính tín dụng mở rộng, các ngân hàng, tổ chức tài chính, nhà đầu tư nước ngồi đã tài trợ, rót vốn rất lớn cho thị trường bất động sản.
• Năm 2009, 2010 nền kinh tế của Việt Nam đang trên đà phục hồi, thị trường
chứng khốn có những điểm khởi sắc thì hoạt động cho vay đối với BĐS cũng được cải thiện. Thể hiện trên biểu đồ là mức tăng trong tổng dư nợ cho vay trong 2 năm nay (năm 2009 dư nợ cho vay tăng 24,1% so với năm 2008, 6 tháng đầu năm 2010 tăng 16,7% so với cuối năm 2009), đây được xem là mức độ tăng nhẹ trong tồn hệ thống ngân hàng. Vì các ngân hàng đang tìm cách thắt chặt hầu bao đối với BĐS do sự giám sát chặt chẽ của nhà nước nhằm tránh những tác động xấu có thể xảy ra, đồng thời tránh được hiện tượng bong bóng trên thị trường BĐS. Theo NHNN chi nhánh TP.Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm các NH trên địa bàn chỉ cho vay thêm 1.872 tỷ đồng trong lĩnh vực bất động sản chiếm 14,9% trong tổng dư nợ. Việc tăng tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS ở mức được xem là tương đối thấp hiện nay có nhiều nguyên nhân:
Thứ nhất, Do áp lực về lãi suất thỏa thuận cộng với quy định về hệ số rủi ro
tương đối cao 250% đối với các khoản vay BĐS tại thông tư 13/TT – NHNN, sẽ là một rào cản mới đối với sự phát triển của mảng tín dụng này. Từ cuối năm 2009, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà, đất trả góp đang được các ngân hàng áp dụng ở mức cao, dao động 15 -16%/năm (ở các ngân hàng lớn) và từ 16-18%/năm (ở các
ngân hàng nhỏ). Đồng thời việc tăng hệ số rủi ro đối với các khỏan vay kinh doanh BĐS làm tổng tài sản có rủi ro của NHTM tăng cao. Trong khi mức vốn tự có khơng thay đổi thì tỷ lệ an tòan vốn tối thiểu của ngân hàng sẽ giảm đi đáng kể. Việc quy định tỷ lệ an toàn cũng đồng nghĩa với việc ngân hàng phải kiểm soát hiệu quả sử dụng vốn. Điều này đặc biệt gây khó khăn cho các ngân hàng quy mơ vừa và nhỏ với số vốn điều lệ còn nằm ở mức khiêm tốn. Thực tế, các khỏan nợ xấu của ngân hàng trong những năm qua chủ yếu rơi vào tín dụng BĐS, nên khơng ít ngân hàng đã chấp nhận hy sinh tăng trưởng dư nợ ở loại hình tín dụng này, đồng thời chỉ tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua căn hộ, nhà, đất trả góp để giảm thiểu tối đa rủi ro nợ khó địi.
Thứ hai, Quy định về việc nâng tỷ lệ an toàn vốn lên 9% của các ngân hàng
từ ngày 1/10, khả năng để các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua căn hộ, nhà đất cũng như sửa chữa nhà là rất khó khăn.Trên thực tế, để phát triển loại hình tín dụng này các NHTM trên địa bàn cũng đã đưa ra nhiều dịch vụ, điều chỉnh dần lãi suất cho vay thỏa thuận và nới lỏng điều kiện cấp tín dụng nhưng dư nợ cho vay trong lĩnh vực này theo dự báo cũng khó có thể phát triển như kỳ vọng. Trong cơ cấu dư nợ cho vay BĐS thì tỷ trọng dư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm đa số. Điều này đã tạo ra một áp lực đối với các ngân hàng phải tìm cách huy động được các khỏan tiền gửi trung và dài hạn trong nền kinh tế.
Bảng 2.4: Cơ cấu dư nợ BĐS của các NHTM trên địa bàn (Đvt: tỷ đồng)
Chỉ tiêu 2007 2008 2009 6 tháng 2010
1. Dư nợ BĐS 61.252 63.065 78.290 91.304
Trong đó
- Ngắn hạn 18.497 15.323 18.790 21.913
- Trung và dài hạn 42.755 47.742 59.500 69.391
2. Cơ cấu dư nợ
- Ngắn hạn 30% 24% 24% 24%
- Trung và dài hạn 70% 76% 76% 76%
(Nguồn: Ngân hàng nhà nước – CN.HCM)
nói chung thì nguồn vốn huy động được chủ yếu lại là nguồn vốn ngắn hạn, vì vậy các ngân hàng phải cân đối nguồn vốn sao cho hợp lý để tránh các rủi ro có thể xảy ra. Dựa trên thời hạn cho vay đối với các khỏan tiền vay như trên, các NHTM sẽ ấn định một mức lãi suất cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn đối với BĐS phù hợp với quy mơ, hoạt động của ngân hàng mình.
2.3.1.1 Tình hình cho vay, dư nợ tín dụng BĐS và những rủi ro của tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
• Theo kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới, nguồn vốn tài trợ cho nhu cầu
phát triển thị trường BĐS, thị trường nhà ở thương mại, ngoài nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ các nhà đầu tư, phần lớn nguồn vốn được huy động gián tiếp thông qua các kênh: Vốn tín dụng từ các NHTM, kênh cung cấp vốn thông qua thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng, kênh huy động vốn thông qua trái phiếu và cổ phiếu BĐS, kênh huy động vốn thơng qua quỹ đầu tư tín thác BĐS. Trong đó nguồn cung vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cho thị trường BĐS vẫn là ngân hàng. Thực tế chứng minh đa phần các nhà đầu tư bất động sản từ các cá nhân cho đến công ty đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng để luân chuỵển, đầu tư sản phẩm. Theo điều tra, hiện nay số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mơ về vốn từ 10 tỷ đồng trở lên chiếm gần 30%, từ 500 tỷ đồng trở lên chiếm 2,4%, còn lại phần lớn là vốn nhỏ khơng có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu khơng có sự hỗ trợ của ngân hàng. Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 62% là vốn vay ngân hàng.
Dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM năm 2006 - 2010 (Đvt: tỷ đồng) 25,549 61,252 63,064 78,290 98,256 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 Năm 2006 2007 2008 2009 2010 Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
• Theo NHNN, dư nợ cho vay BĐS trong giai đọan 2005 -2006 liên tục tăng
với tốc độ bình quân khỏang 33%/năm. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TP.HCM tăng đến 140% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 61.252 tỷ đồng, chiếm khoảng 15% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng trên địa bàn. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn và chiếm khoảng 79%. Trong giai đoạn này các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đẩy mạnh cho vay BĐS. Khi giá BĐS tăng cao (cuối 2007) các ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp.
• Nếu như năm 2007 và đầu 2008 các ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động
sản thì từ quý 2 năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ, các ngân hàng khơng chỉ hạn chế cho vay mà cịn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể. Trên thực tế, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS của các ngân hàng giảm khá mạnh vào quý 2, quý 3 năm 2008. Mặt khác, từ đầu năm 2008 đến tháng 6/2008 Ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, do vậy lãi suất cho vay của các NHTM đồng loạt gia tăng liên tục mà đỉnh điểm lãi suất lên tới 18% - 22% và đẩy các công ty BĐS cũng như các nhà đầu tư thứ cấp rơi vào tình trạng khó khăn do lãi suất tăng cao, khó khăn của nhà đầu tư BĐS sẽ gây rủi ro cho các ngân hàng. Lãi suất tăng cao đã tạo nên một gánh nặng thực sự cho các nhà đầu tư, và là yếu tố chủ yếu đẩy thị trường BĐS lao dốc không phanh, nhiều dự án giá giảm tới 41% - 61%, thậm chí cá biệt có nơi giảm tới 65%. Nhà đầu tư cùng với toàn bộ hệ thống ngân hàng đã phải đối mặt với rủi ro và thiệt hại rất lớn.
-5% 140% 3% 24% 26% -50% 0% 50% 100% 150% 2006 2007 2008 2009 2010
Tăng trưởng cho vay lĩnh vực BĐS
Hình 2.7: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
• Năm 2008, dư nợ cho vay BĐS toàn hệ thống ngân hàng vào khỏang
115.000 tỷ đồng, chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, trong đó TP.HCM chiếm gần 60%, tương ứng với 63.064 tỷ đồng. Tăng trưởng tín dụng năm 2008 cũng đã tăng 88% so với năm 2007, nâng tổng mức dư nợ cho vay toàn hệ thống NHTM trên địa bàn TP.HCM lên mức 502.687 tỷ đồng. Tính đến hết tháng 12/2008, dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS đạt 63.064 tỷ đồng, chiếm khoảng 13% so với tổng dư nợ cho vay nền kinh tế trên địa bàn và tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Đến đầu năm 2009 – sau ba tháng mở rộng lĩnh vực cho vay BĐS, các NHTM tại TP.HCM đã tăng dư nợ cho vay thêm được khoảng 2.000 tỷ đồng. Tính đến tháng 9/2009, dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS đạt 75.800 tỷ đồng, chiếm khỏang 14% so với tổng dư nợ cho vay trên địa bàn và tăng 20% so với thời điểm cuối năm 2008. Trong số này, một phần là cho các chủ dự án vay, phần lớn là cho các cá nhân vay để mua nhà. Như vậy, tổng dư nợ cho vay BĐS của NHTM tại TP.HCM vào cuối năm 2009 đã tăng lên 78.290 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 11,2% trong tổng dư nợ nền kinh tế.
• Số liệu trên cho thấy việc cho vay của các ngân hàng sẽ tạo cho thị trường
BĐS khởi sắc trở lại. Các NHTM được phép sử dụng tối đa 30% tỷ lệ nguồn vốn huy động dưới hình thức ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn là một hướng mở giúp các ngân hàng có thêm khách hàng. Song do phần lớn nguồn vốn vay BĐS thường là trung, dài hạn nên các ngân hàng phải chủ động tăng vốn tự có, thu hút thêm nguồn vốn thông qua phát hành trái phiếu,… để đáp ứng nhu cầu vốn và hạn chế những rủi ro trong hoạt động cho vay làm ảnh hưởng đến lĩnh vực BĐS. Như vậy với chính sách mở rộng cho vay BĐS của chính phủ trong các tháng đầu năm 2009 thì tính đến hết tháng 12/2009, dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực bất động sản đạt 78.290 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% so với tổng dư nợ cho vay trên địa bàn và tăng 24% so với cùng kỳ năm 2008.
Hình 2.8: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM 11% 15% 13% 11% 11% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 2006 2007 2008 2009 2010
T ỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các ngân hàng trên địa bàn T P.HCM
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
• NHNN đã ban hành Thông tư số:13/2010/TT– NHNN có hiệu lực từ ngày
01/10/2010 nhằm phịng ngừa nguy cơ bong bóng BĐS trước tình hình lãi suất cao và lạm phát tăng cao đã khiến các ngân hàng thắt chặt hơn nữa cho vay trong lĩnh vực BĐS trong thời gian này. Thông tư 13 tăng hệ số rủi ro đối với các khỏan vay kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Thơng tư này hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hạn chế các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn, sự ổn định