Hoạt động cho vay BĐS góp phần vào việc cải tạo cơ sở hạ tầng, tài trợ cho các dự án đầu tư và tài trợ vốn cho các cá nhân để mua nhà, sửa chữa nhà,… và thành quả của nguồn vốn tín dụng BĐS mang lại cho cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng là khơng nhỏ trong thời gian gần đây, góp phần làm cho bộ mặt TP.HCM ngày càng đẹp, văn minh và hiện đại hơn, ổn định an sinh xã hội. Tuy nhiên cho vay BĐS là hình thức cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Để hoạt động tín dụng bất động sản tiếp tục được mở rộng và cung ứng vốn ngày càng nhiều hơn cho nền kinh tế, tạo nguồn lực phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Một số định hướng phát triển tín dụng bất động sản tại TP.HCM.
•Các Ngân hàng cần có những cơ chế, chính sách, giải pháp thích hợp, cụ thể
đối với lĩnh vực cho vay bất động sản. Các tổ chức tín dụng tiếp tục mở rộng tín dụng có hiệu quả đối với cho vay bất động sản, trên cơ sở đánh giá chính xác về
cung – cầu bất động sản và các nhân tố tác động khác để ổn định giá cả thị trường, ngăn chặn tình trạng sốt nóng, sốt lạnh giá bất động sản và rủi ro tín dụng.
•Chính phủ cần đưa ra những giải pháp phát triển thị trường tài chính – tiền tệ
để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn cho vay các thành phần kinh tế và kinh doanh bất động sản, đồng bộ với mức độ phát triển của thị trường bất động sản. Cơ cấu tín dụng phù hợp với cơ cấu của nền kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định về việc giám sát vốn cho vay để đảm bảo an tòan, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng.
•Nâng cao hệ thống công nghệ thông tin nhằm phục vụ cho việc quản trị ngân
hàng, cải tiến quy trình và đơn giản hóa thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho cả tổ chức tín dụng và khách hàng vay.
•Thường xun đào tạo cán bộ nhân viên nhằm nâng cao năng lực, đạo đức,
sự am hiểu về thị trường bất động sản của các ngân hàng thương mại làm tăng khả năng cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế và đảm bảo hoạt động ổn định, hạn chế rủi ro, nâng cao khả năng cạnh tranh cho các ngân hàng trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
3.3 Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mục đích kinh doanh bất động sản.
3.3.1 Giải pháp đối với hệ thống ngân hàng thương mại.
3.3.1.1 Xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản.
•Thời gian qua, bản thân ngân hàng nhà nước Việt Nam cũng không ban hành
quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số: 1627/2001/QĐ – NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản.
•Tín dụng BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường BĐS, vì vậy các ngân
hàng cần cập nhật thông tin thị trường, các cơ chế chính sách điều tiết thị trường BĐS của Nhà nước để hạn chế thấp nhất rủi ro từ thị trường này mang lại.
•Liên kết giữa ngân hàng với các tổ chức kinh tế khác: Hiện nay, cùng với
môi trường mới về hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi bản thân ngân hàng cũng như các thành phần kinh tế khác phải tăng cường về quy mô tài sản, thị trường hoạt động, đồng thời sẽ dẫn tới việc hợp nhất, sáp nhập hoặc liên kết đầu tư. Các ngân hàng có thể sử dụng chiến lược liên kết với các đối tác sau: liên kết giữa ngân hàng với các công ty kinh doanh địa ốc, liên kết giữa ngân hàng với bảo hiểm.
•Các ngân hàng thương mại cần tăng cường các biện pháp huy động vốn
trung, dài hạn trong nền kinh tế bằng giải pháp: Áp dụng chiến lược linh hoạt hay còn gọi là chiến lược lãi suất và khách hàng mục tiêu thông qua 2 yếu tố.
Xác định khách hàng mục tiêu: Để thu hút nguồn vốn gửi tiền vào ngân hàng có kỳ hạn dài, ngân hàng cần có chính sách đánh giá khách hàng có nguồn thu ổn định có kỳ hạn dài như các cơng ty bảo hiểm, các công ty quản lý quỹ, và các tổng công ty nhà nước.
Thực hiện lãi suất huy động tiết kiệm trung, dài hạn có tính đến yếu tố lạm phát.
•Để phát triển hiệu quả cho vay bất động sản, các ngân hàng thương mại cần
căn cứ vào quy chế cho vay chung của ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản, điều này khơng chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà hơn thế nữa cịn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán bộ tín dụng áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản.
•Các ngân hàng thương mại khi cho vay đối với lĩnh vực BĐS phần nhiều vẫn
dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu của các ngân hàng thương mại trong thời gian qua. Để hạn chế điểm yếu này, các ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua hoạt động kinh doanh của khách hàng, thực hiện chun mơn hóa trong hoạt động cho vay BĐS để giám sát biến động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý.
Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích khá hiệu quả hoạt động của người đi vay để đưa ra quyết định cho khách hàng vay vốn.
Uy tín và đạo đức của khách hàng (Character)
Khi xem xét cho vay, các tổ chức tín dụng quyết định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy và cá tính của người vay. Chính vì vậy, người đi vay phải trình bày một cách trung thực và rõ ràng. Ngân hàng cần tiến hành xác minh, nếu phát hiện có chi tiết thiếu trung thực thì sẽ đặt vấn đề về độ tin cậy đối với người đi vay. Cụ thể cần chú ý đến các vấn đề sau: Lịch sử tín dụng của khách hàng, các đánh giá của các ngân hàng khác và đối tác đối với khách hàng này,…
Năng lực (Capacity)
Cần xem xét kỹ năng quản lý, sự nhạy bén trong kinh doanh và vị thế của người xin vay vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, thương hiệu, thị phần, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết nào mà người đi vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình nhằm trụ vững và phát triển trong khi nhiều doanh nhân khác thất bại. Các mơ tả q trình hoạt động của doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại, đã từng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cơ cấu sở hữu, tính chất hoạt động, sản phẩm, khách hàng chính, người cung cấp chính của doanh nghiệp.
Điều kiện (Conditions)
Cần phải thận trọng, tn thủ và ln tính đến tình huống xấu nhất có thể xảy ra. Cần xác định và tìm hiểu rõ những điều kiện kinh tế, tình hình nghành và khả năng cạnh tranh dự kiến sẽ có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động kinh doanh bất động sản của khách hàng. Xem xét thị phần hiện tại của khách hàng trong nghành và thị phần dự kiến, kết quả hoạt động của khách hàng so với các đối thủ cạnh tranh khác trong ngành, mức độ nhạy bén của khách hàng đối với chu kỳ kinh doanh.
Dựa vào diễn biến của nền kinh tế, chính sách của nhà nước để đánh giá, dự báo thị trường bất động sản tại khu vực khách hàng đầu tư. Xem xét các yếu tố
chính trị, pháp lý, xã hội, công nghệ, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như các lĩnh vực khác của khách hàng.
Tài sản đảm bảo (Callateral)
Cần phải đánh giá một cách chính xác và trung thực khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo nợ vay khi cần thiết. Khi xem xét một khỏan vay cần chú trọng vào hiệu quả hoạt động kinh doanh có thể có của khách hàng, báo cáo tài chính của khách hàng có đáng tin cậy khơng. Đồng thời, trong điều kiện thông tin bất cân xứng, khỏan tiền cho vay cần được đảm bảo bởi giá trị tài sản của khách hàng, trong trường hợp khách hàng khơng cịn khả năng trả nợ thì ngân hàng sẽ tiến hành thanh lý tài sản để thu hồi nợ.
Vốn (Capital)
Cần xem xét nguồn vốn mà khách hàng dùng để thực hiện dự án, phương án kinh doanh, khách hàng phải có vốn đối ứng khi thực hiện dự án, phương án kinh doanh. Ngân hàng cần nhìn vào giá trị rồng của công ty và các hệ số tài chính, thu nhập đã qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dòng tiền hiện tại và dự kiến, tính thanh khỏan của tài sản lưu động, cơ cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để quyết định cho vay.
Kiểm soát (Control)
Cần xem xét các luật, quy định, quy chế hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Mức độ phù hợp của khỏan vay đối với quy chế, quy định của ngân hàng. Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ và phải được ký bởi các bên. Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
Về ngun tắc thì khơng nên xem trọng C nào cả nhưng thứ tự ưu tiên xem xét thì nên theo thứ tự nêu trên.
3.3.1.2 Thành lập phòng thẩm định, định giá bất động sản
• Việc thẩm định hồ sơ cho vay của ngân hàng, phần lớn cán bộ tín dụng thẩm
định hồ sơ cho vay đồng thời cũng thẩm định ln giá trị, tính pháp lý của tài sản đảm bảo. Khi đó khó khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với lĩnh
vực BĐS chính là việc thẩm định giá BĐS chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ định giá, họ không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, lại cịn bị hạn chế về nguồn thơng tin về BĐS trên thị trường, do đó việc định giá BĐS kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần thành lập phòng định giá để định giá BĐS một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá BĐS gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu quả.
3.3.1.3 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản
• Ngành ngân hàng đã trải qua một năm đầy biến động với nhiều yếu tố bất lợi từ
sự thay đổi chính sách vĩ mơ và cơ chế điều hành thị trường mang tính hành chính, khó dự đốn và bất đồng nhất. Điều này góp phần đẩy thêm căng thẳng trên thị trường vốn đã chứa nhiều bất ổn, tạo ra cuộc chạy đua lãi suất huy động gay gắt, khiến cho “mạch máu” của nền kinh tế hoạt động một cách thiếu hiệu quả, để tránh những cú sốc về vốn cho thị trường, chúng ta cần thực hiện một số các giải pháp để tăng cường các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS. Tính tới thời điểm hiện nay, ngồi nguồn vốn chủ sở hữu thì vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chính tài trợ cho các dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong điều kiện như hiện nay, các ngân hàng tương đối thận trọng khi cho vay, thậm chí từ chối cho vay các dự án BĐS hiện chứa đựng nhiều rủi ro. Vì vậy, các chủ thể kinh doanh BĐS cần minh bạch hóa các dự án, khẳng định được tính hiệu quả của dự án và khả năng trả nợ cho ngân hàng. Tín dụng BĐS là hoạt động yêu cầu lượng vốn được sử dụng trong một thời gian dài trong khi đó lượng vốn huy động dài hạn của hệ thống ngân hàng còn chiếm tỷ lệ khá thấp. Trong điều kiện thị trường bất động sản đang có nhiều biến động như hiện nay, các giải pháp huy động vốn có hiệu quả cho đầu tư kinh doanh BĐS cần được thực hiện theo các hướng sau:
Thứ nhất, tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản: Trong bối cảnh thị trường tài chính nước ta hiện nay, tín dụng ngân
động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư.
Thứ hai, cần tiếp tục huy động nguồn vốn trong dân thơng qua hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Giải pháp này sẽ phát huy rất tốt khả
năng huy động vốn trong dân nhất là khi người tiêu dùng và các nhà đầu tư cá nhân tin tưởng, an tâm vào sự tăng trưởng của thị trường.
3.3.1.4 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự
• Đội ngũ nhân sự có vai trị rất quan trọng quyết định hiệu quả hoạt động của
ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Bên cạnh việc nâng cao trình độ, chất lượng đội ngũ nhân sự, các ngân hàng thương mại hiện nay cần có những chế độ đãi ngộ hợp lý nhằm thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng cao và giữ chân được đội ngũ nhân sự giỏi đang có. Tuy nhiên cũng cần phải đưa ra những quy định cụ thể, rõ ràng, gắn trách nhiệm, lợi ích của từng nhân viên với hoạt động tín dụng của ngân hàng nhằm nâng cao tinh thần và sự đóng góp của đội ngũ lãnh đạo và tồn thể nhân viên.
3.3.1.5 Xây dựng và hịan thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ
• Sự cạnh tranh gay gắt trong hệ thống các NHTM hiện nay, các ngân hàng cần
khẩn trưởng xây dựng, hòan thiện và đưa vào vận hành trên cơ sở tiếp thu, tận dụng kinh nghiệm của những ngân hàng đi trước trong điều kiện cụ thể của ngân hàng mình.
• Thời gian qua cán bộ tín dụng của ngân hàng thường trực tiếp thẩm định các
thông tin liên quan về khách hàng. Các thông tin này được điền vào một biểu mẫu theo các chỉ tiêu định trước. Theo đó, cán bộ tín dụng sẽ cho điểm từng chỉ tiêu. Tổng số điểm của khách hàng được đối chiếu với thang điểm có sẵn của ngân hàng để xác định nhóm tín dụng,… Quy trình xử lý như vậy mất rất nhiều thời gian. Đó là chưa kể việc xếp hạng tín dụng đơi khi cịn thiếu chính xác, phụ thuộc vào năng
lực và cảm tính của nhân viên tín dụng, nên dễ dẫn đến rủi ro. Vì vậy các ngân hàng vận dụng công nghệ hiện đại, tự động hóa việc phân loại tín dụng, áp dụng cơng nghệ như thế thì ngồi việc giúp ngân hàng rút ngắn thời gian, tăng độ tin cậy tín dụng, nó cịn giúp ngân hàng tạo cảm giác thỏa mãn cho khách hàng.
• Để cơng cụ xếp hạng tín dụng phát huy được hiệu quả, các ngân hàng khi xây