3.3 Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay
3.3.2 Đối với những nhà kinh doanh bất động sản
• Các doanh nghiệp đầu tư, triển khai dự án phải dựa trên nghiên cứu thông tin
thị trường và cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu của thị trường.
• Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng
cao năng lực quản trị doanh nghiệp.
3.3.3 Kiến nghị đối với ngân hàng nhà nước 3.3.3.1 Trước mắt
• Với định hướng ưu tiên ổn định vĩ mô, NHNN đã đưa ra mục tiêu tăng
trưởng tín dụng năm 2011 là 16%. Đây cũng là thông điệp cho thấy NHNN sẽ quản lý chặt tăng trưởng tín dụng. Cùng với các biện pháp đồng bộ nhằm nâng cao chất lượng hệ thống, kiểm soát rủi ro, sử dụng chính sách tiền tệ can thiệp kịp thời vào thị trường nhằm hạn chế những biến động mang tính tiêu cực tác động xấu đến thị trường, làm thị trường phát triển méo mó.
• Ngân hàng nhà nước thực hiện kiểm soát thường xuyên và định hướng hoạt
động tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS cho các NHTM nhằm hạn chế và phòng ngừa rủi ro phát sinh từ hoạt động cho vay bất động sản.
• Ngân hàng nhà nước với vai trò giám sát hoạt động của các NHTM, ngân
hàng nhà nước cảnh báo kịp thời và cung cấp thông tin hỗ trợ để các NHTM có quyết định đầu tư hợp lý và để hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng an tòan và bền vững.
3.3.3.2 Về lâu dài
• Trong thời gian tới NHNN cần xây dựng hệ thống các văn bản điều hành chính sách tiền tệ nói chung và đối với tín dụng BĐS nói riêng cần phải mang tính đồng bộ và có mối quan hệ chặt với các chính sách kinh tế vĩ mơ khác.
• Để tăng nguồn vốn trung, dài hạn cho các NHTM, cần phát triển các lọai định chế tài chính chuyên biệt trong lĩnh vực BĐS như:
Tiếp thu kinh nghiệm của thế giới để xây dựng, phát triển thị trường mua bán nợ để giúp các ngân hàng có được nguồn vốn trung và dài hạn trong bối cảnh thị trường tiền gửi huy động đa phần là vốn ngắn hạn. Các công ty mua bán nợ sẽ mua lại những khỏan vay thế chấp của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giúp ngân hàng có vốn tiếp tục quay vịng, đáp ứng khả năng vốn cho thị trường bất động sản.
Cần có sự phối hợp với các bộ, ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài chính – tiền tệ tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn. Song song đó, mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế để thu hút (có kiểm sốt) nguồn vốn từ nước ngồi tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư bất động sản.
Ngân hàng nhà nước cần xem xét nghiên cứu những khó khăn vướng mắc trong quy trình nghiệp vụ để tìm cách tháo gỡ và hường dẫn thực hiện cho các ngân hàng thương mại. Tăng cường chỉ đạo các tổ chức tín dụng xây dựng chiến lược tín dụng, theo đó điều chỉnh cơ cấu tín dụng cho phù hợp với cơ cấu nền kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay bất động sản, tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hóa
thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và giám sát vốn vay để đảm bảo an tòan, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng. Cơng tác thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên về tín dụng đối với kinh doanh bất động sản để cảnh báo, chỉ đạo các tổ chức tín dụng là điều hết sức cần thiết.
Bên cạnh nguồn vốn vay từ các NHTM, cần phát triển các nguồn vốn khác hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản như: phát triển mơ hình chứng khóan hóa BĐS, phát triển các kênh huy động nguồn lực tài chính khác như Quỹ đầu tư tín thác bất động sản
3.3.4 Kiến nghị với các cơ quan nhà nước
3.3.4.1 Về cơ chế chính sách đối với thị trường bất động sản
• Năm 2010, và 2011 thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Để thị
trường có thể phục hồi vững chắc cần phải tiến hành đồng bộ nhiều chính sách, trong đó có thể kể đến một số giải pháp chính sách quan trọng:
Một là, nghiên cứu ban hành Luật đăng ký bất động sản. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hòan thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hai là, nghiên cứu, ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một
văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường này cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.
Ba là nghiên cứu, ban hành luật về các loại hình quỹ đầu tư bất động sản.
Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Đây là một loại hình quỹ thành cơng ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ những năm đầu thế kỷ XX trở lại đây. Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành và phát triển
những quỹ đầu tư tín thác bất động sản này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang được hình thành. Vì vậy, những năm tới, cùng với việc trưởng thành của nền kinh tế, việc ra đời một văn bản pháp luật là cần thiết để các quỹ đầu tư tín thác bất động sản hoạt động.
Bốn là nghiên cứu, ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản.
Việc phát hành trái phiếu bất động sản đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng phạm vi và đối tượng chưa thể triển khai được. Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp quy về vấn đề này sớm hay muộn cũng là cần thiết để mở ra một luồng tài chính cho thị trường. Hướng triển khai là ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ tài chính ra thơng tư liên bộ cho thí điểm, nhân lên diện rộng và ban hành chính sách.
Năm là, nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch. Hiện có rất nhiều quy hoạch,
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch nghành. Luật quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hành, luật quy hoạch sử dụng đất đang được Bộ tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ luật Đất đai, Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất về mặt luật pháp.
Sáu là, tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách,…).
• Khuyến khích thành lập các hội mơi giới BĐS với quy định pháp lý rõ ràng,
chặt chẽ, đảm bảo cho các hội này khi đi vào hoạt động đủ sức đào thải những nhà mơi giới hoạt động khơng đàng hồng.
3.3.4.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản.
• Thời gian qua với chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao đối với lĩnh vực
• Lĩnh vực kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài
hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng” có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào thị trường bất động sản, thậm chí có những giai đoạn, nguồn vốn này còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường bất động sản, gây ra những cơn sốt nóng trên thị trường này.
• Để đảm bảo nguồn vốn ổn định và hiệu quả cho lĩnh vực BĐS cần phải thực
hiện các giải pháp sau:
Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, các địa phương cần ban hành quy
chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản, sử dụng nguồn vốn này để thanh tốn chi phí xây dựng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ. Các cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngồi, thành lập cơng ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội,…
Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản.
Đây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ đầu tư vốn
vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khỏan nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản,…Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư.
Việc huy động vốn từ dân cư dưới hình thức góp vốn của người mua bất động sản. Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ
dự án trong các giao dịch dưới hình thức này khơng rõ ràng, dễ gây mất niềm tin cho người góp vốn. Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn này là nhà nước phải xây dựng được khung pháp lý hòan thiện, sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ như có các loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có cơng chứng.
Trong thời gian tới nhà nước cần thực hiện các chính sách tiền tệ linh hoạt
hơn, nếu chặt quá sẽ gây ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia thị trường, nhà nước cần bổ sung, sửa đổi một số cơ chế chính sách về tài chính – tiền tệ liên quan tới thị trường bất động sản để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển như tạm hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán bất động sản, quy định về huy động vốn trong quá trình trỉển khai dự án bất động sản,…
Nhà nước cần có những chính sách, cơ chế để hỗ trợ chủ đầu tư các dự án
nhà ở được phép bán tối đa 20% số căn hộ không phải qua sàn giao dịch bất động sản, tăng nhanh nguồn cung cho thị trường. Cho phép thế chấp bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài để tận dụng được lãi suất cho vay thế chấp, thường chỉ từ 4- 5%/năm với tín dụng bất động sản.
3.3.4.3 Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác, nhất
là thị trường tài chính, chứng khốn
• Có chính sách cung cấp tín dụng dài hạn cho người thu nhập thấp được vay
tiền mua nhà trả góp (hiện nay chỉ mới áp dụng đối với các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhưng số lượng cũng rất hạn chế). Cần có cơ chế hỗ trợ một phần lãi suất hoặc thưởng tiết kiệm nhằm khuyến khích người dân thực hiện các chương trình tiết kiệm để mua và cải tạo nhà ở. Đồng thời có các chính sách ưu đại về thuế và đất đối với các dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập trung bình, thấp.
• Tạo điều kiện và khuyến khích các doanh nghiệp phát hành chứng khốn để
huy động vốn trên thị trường chứng khốn trong và ngồi nước để đầu tư phát triển các dự án bất động sản.
• Nhà nước cần có chính sách, cơ chế để thị trường bất động sản phát triển
đồng bộ với thị trường xây dựng, nhất là thị trường vật liệu xây dựng.
• Do đặc trưng của thị trường BĐS có thời gian hồn vốn dài, do đó địi hỏi
nguồn vốn tài trợ cho thị trường này phải là nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi trên thị trường vốn của nước ta cịn q ít các cơng cụ tài chính tín dụng phi ngân hàng. Vì vậy cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư khác, các công ty đầu tư dưới hình thức các cơng ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất động sản.
• Sớm nghiên cứu, hòan thiện các văn bản pháp luật để nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường bất động sản. Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp,… cần nhanh chóng đưa vào mơ hình tín dụng BĐS. Nếu đưa được loại này vào, một lượng vốn lớn trong dân sẽ được huy động và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay.
3.3.4.4 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất động sản động sản
• Thời gian qua tại TP.HCM thông tin về đất đai, quy hoạch vẫn cịn chưa đầy
đủ, cơng khai, minh bạch. Với sự trợ giúp của kỹ thuật và công nghệ thông tin hiện đại, TP.HCM cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản và thu thập giá giao dịch bất động sản.
• Thơng qua hệ thống thông tin đất đai này, các cơ quan quản lý đất đai, thuế,
ngân hàng thương mại, kho bạc nhà nước,… có thể trao đổi thơng tin với nhau nhằm giúp nhà nước kiểm soát được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sử dụng đất, qua đó nắm vững cung – cầu trên thị trường và có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động của thị trường bất động sản. Điểm đặc biệt trong hệ thống này là người sử dụng bất động sản phải đăng ký giá đất trên cơ sở giao dịch thực tế xảy ra trên thị trường đối với khu đất đó, giá qua đấu thầu và đấu
giá, hoặc giá đất do cơ quan chuyên định giá xác định. Các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào mức giá đăng ký này để tính tiền đền bù đất đai khi giải phóng.
• Các cá nhân, doanh nghiệp cũng có thể truy cập hệ thống và trả một khỏan
phí nhất định để mua một số thơng tin về bất động sản mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính cơng khai và minh bạch của thơng tin. Thu nhập từ việc cung cấp thông tin này sẽ chuyển vào quỹ để duy trỉ, bảo dưỡng và cập nhật thông tin của hệ thống.
3.4 Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay ngồi
mục đích kinh doanh bất động sản
3.4.1 Kiến nghị với các cơ quan nhà nước:
• Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách