TPHCM
2.4.1 Những thành tựu
Trong thời gian qua, Ngân hàng trên địa bàn TP.HCM đã thực hiện việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng các quy định của chính phủ và ngân hàng nhà nước. Ngân hàng đã căn cứ vào định hướng chính sách tín dụng của NHNN.
Đồng thời, Ngân hàng cũng thơng qua các sản phẩm cho vay thích hợp để cung ứng vốn cho vay cho các đối tượng đã có nhu cầu về bất động sản và cũng rất linh hoạt trong việc cung ứng các sản phẩm tín dụng BĐS đến đúng đối tượng có nhu cầu cho vay mua nhà, thuê bất động sản…
Các hình thức cho vay bất động sản trong thời gian qua khá đa dạng: cho vay chủ đầu tư các dự án, cho vay các đơn vị xây lắp, cho vay đối với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, sử dụng các sản phẩm của dự án như căn hộ, văn phòng…
Các dự án bất động sản có hiệu quả ln được các tổ chức tín dụng xem xét và đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời góp phần đẩy nhanh tiến trình cung ứng các sản phẩm BĐS ra thị trường.
2.4.2 Những hạn chế
Nguồn vốn của ngân hàng huy động được phần lớn là nguồn vốn ngắn hạn, trong khi đó thị trường bất động sản lại cịn địi hỏi nguồn vốn trung dài hạn, có khi lên đến 20 - 30 năm. Do đó, việc đáp ứng vốn cho những dự án, cơng trình bất động sản như thế ngân hàng khó có thể đảm đương hiệu quả. Mặt khác, trong hoạt động tín dụng của ngân hàng vấn đề phòng ngừa rủi ro, đa dạng hóa danh mục đầu tư, nên không tập trung toàn bộ vốn huy động trung dài hạn để đáp ứng cho thị trường bất động sản. Còn thêm một vấn đề nữa, bản thân, Ngân hàng trong quá trình hoạt động của mình, cũng đã đưa vốn vào các dự án khác, trong khi nguồn vốn trung dài hạn đã đầu tư trước đó,
chưa kịp thu hồi về (vẫn còn trong thời gian thực hiện hợp đồng tín dụng) nên số vốn trung dài hạn huy động được để đầu tư vào thị trường bất động sản càng lúc càng ít dần, như vậy việc đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản của ngân hàng là một vấn đề khó khăn.
Về cơ chế điều hành ngân hàng: trong năm 2008, để kiểm tra lạm phát, nhân hàng nhà nước đã thực hiện dự trữ bắt buộc 10% lên 11% ( kể từ ngày 01/02/2008), tăng lãi suất cơ bản lên 14%/năm, yêu cầu các ngân hàng mua tín phiếu bắt buộc 20.300 tỷ đồng với lãi suất 708%/năm đồng thời thực hiện kiềm chế tăng trưởng tín dụng dưới mức 30%. Những động thái này đã làm cho hoạt động tín Ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn ngân hàng đầu tư cho tín dụng bị hạn chế, trong đó tín dụng bất động sản chịu tác động nhiều nhất vì thường loại hình tín dụng này địi hỏi nguồn vốn lớn và lại là nguồn vốn trung dài hạn, nên ngân hàng khó đáp ứng được cho khách hàng.
Quy định tỷ lệ cho vay không vượt quá 80% vốn huy động là quy định khá nghiêm ngặt trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Có thể chỉ áp dụng trong những trường hợp đặc biệt trong các giai đoạn mất an toàn. Quy định này làm giảm khả năng tạo tiền và số nhân tiền tệ trong hệ thống ngân hàng, vì một khoản tiền lớn huy động được sẽ khơng dùng cho vay mà có thể nằm tại Ngân hàng .
Thông tư 13 đồng thời làm giảm hiệu quả can thiệp lãi suất của NHNN qua thị trường mở, cho vay liên ngân hàng theo định hướng của NHNN, thực chất sự cạnh tranh tăng lãi suất tiết kiệm vẫn lấn át định hướng giảm lãi suất tín dụng doanh nghiệp. Vì vậy, mặt bằng lãi suất chưa thể hạ ngay và khả năng cung cấp tín dụng ngân hàng thương mại đối với các doanh nghiệp trong nền kinh tế cũng bị hạn chế.
Tài sản đảm bảo chủ yếu là bất động sản: hiện nay hoạt động tín dụng ngân hàng nói chung và các hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng vẫn chủ yếu dựa vào tài sản đảm bảo, trong đó tài sản là bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất. Đối với tín dụng bất động sản tỷ lệ này chiếm 90% trong đó phần lớn là các tài sản bảo đảm được thế chấp bằng bất động sản với giá trị tài sản thế chấp cao so với dư nợ cho vay đối với lĩnh vực
bất động sản. Tuy nhiên, việc áp dụng hình thức cho vay có đảm bảo bằng tài sản như vậy, lại cho thấy đằng sau nó là khả năng đánh giá khách hàng, đánh giá thị trường bất động sản của các ngân hàng vẫn còn hạn chế.
Cung cầu bất động sản trên thị trường: đối với ngân hàng, việc thị trường bất động sản thay đổi, cung cầu chênh lệch như thời gian qua là một thử thách cho việc đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả.
Thủ tục công chứng: việc công chứng tài sản bảo đảm cho khoản vay là một vấn đề nhạy cảm và có tác động mạnh đến việc giải quyết hồ sơ tín dụng cũng như thời gian giải ngân cho khách hàng. Mặc dù thủ tục công chứng về việc thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến nhưng vẫn cịn phức tạp và chưa đồng bộ, như đối với thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, và thơng qua phịng cơng chứng đối với tài sản gắn liền với đất, trong khi bất động sản là nhà ở chỉ thơng qua cơng chứng.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: pháp luật cho phép ngân hàng nhận thế chấp tài sản trong hình thành trong tương lai, tuy nhiên, vẫn còn thiếu quy định hướng dẫn cụ thể về vấn đề này nên có trường hợp ngân hàng không thể thực hiện công chứng hay đăng ký giao dịch bảo đảm.
Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản: theo quy định, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng không được quyền tự bán mà phải bán đấu giá thông qua trung tâm đấu giá, do đó mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ cho ngân hàng, phát sinh nhiều chi phí cho việc đấu giá.
Định giá bất động sản: việc định giá bất động sản trong điều kiện thông tin bất cân xứng trên thị trường tồn tại phổ biến đang là nguy cơ gia tăng rủi ro cho hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn.
Vấn đề nguồn nhân lực trong hoạt động ngân hàng: trong hoạt động ngân hàng những năm trở lại đây, sự thiếu hụt nguồn nhân lực là một vấn đề nổi lên rõ nét nhất vì các ngân hàng đang mở rộng mạng lưới, thành lập các chi nhánh, phòng giao dịch trên
khắp địa bàn. Trong khi đó, nói riêng về hoạt động tín dụng lại địi hỏi nhân viên tín dụng phải là người có chun mơn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, phải là người nhiều kinh nghiệm, năng động, sáng tạo trong việc giải quyết các vấn đề vướng mắc, đồng thời lại phải am hiểu các quy định khác nhau, vừa là quy định của ngân hàng vừa là quy định của các ngành khác như luật đất đai, công chứng, giao dịch đảm bảo…
Những vấn đề này đã khiến cho hoạt động tín dụng của ngân hàng ln tiềm ẩn rủi ro. Đây chính là khó khăn trong hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng.
2.4.3 Nguyên nhân hạn chế
Do cơ chế, chính sách điều hành: để kềm chế lạm phát, ổn định tình hình tài chính trong giai đoạn khó khăn hiện nay, các chính sách của chính phủ, của ngân hàng nhà nước đã ban hành phần nào hạn chế sự linh hoạt trong hoạt động tín dụng nói chung BĐS nói riêng tại NHTM
Sự mất ổn định và biến động của thị trường tiền tệ, thị trường chứng khốn ảnh hưởng khơng nhỏ tới thị trường BĐS và cũng ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM
Tính minh bạch của thị trường BĐS chưa cao, do đó làm tăng tính rủi ro trong hoạt động cho vay vào lĩnh vực này.
Công tác tuyển dụng và đào tạo nguồn nhân lực cũng là một trong những nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả của hoạt động tín dụng BĐS, đội ngũ các cán bộ tín dụng, thẩm định, định giá chưa thật sự đáp ứng yêu cầu của thị trường.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Chương 2 đã cho chúng ta thấy được bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản TP.HCM và hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Quốc tế TPHCM. Tuy Chi nhánh đã có kết quả kinh doanh thật khả quan, tăng trưởng đều qua các năm và một số thuận lợi nhưng vẫn cịn có những khó khăn nhất định khi phát triển hoạt động cho vay này. Với việc phân tích những hạn chế trong chương 2 sẽ là nền tảng cho các giải pháp cụ thể khả thi ở chương 3 nhằm giúp Chi nhánh mở rộng và nâng cao giệu quả hoạt động cho vay bất động sản.
CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM TPHCM