2.3 Thẩm định các dự án, các hợp đồng vay vốn tín dụng đối với bất động sản tại ngân hàng
2.3.3.3 Thẩm định về dự án đầu tƣ
Xem xét, đánh giá sơ bộ theo dõi các nội dung chính của dự án:
- Mục tiêu đầu tư của dự án: thông qua các chỉ tiêu, hiệu quả về tài chính và kinh tế xã hội thẩm định mục tiêu nhằm trả lời các câu hỏi như dự án đầu tư này có lợi hay khơng? Lợi ích là lớn hay nhỏ? Dự án có hại gì đặc biệt là tác hại đối với mơi trường…từ đó ra quyết định có nên cho dự án vay vốn hay khơng.
- Sự cần thiết đầu tư dự án: cần xem xét xem dự án có thực sự là cần thiết, phù hợp với nhu cầu thị trường hay không? Về mặt pháp lý dự án ra đời có nằm trong sự cho phép của pháp luật, phù hợp với quy hoạch và chiến lược phát triển của ngành, địa phương hay không? Trên cơ sở thực tiễn nào làm nảy sinh dự án, dự án sinh ra để làm gì…các dự án đầu tư BĐS với sản phẩm có đặc thù là hình thành và tồn tại ngay tại nơi được xây dựng, là cố định nên phụ thuộc hồn tồn vào vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên cũng như chiến lược, quy hoạch phát triển của địa phương nên việc quan tâm xem xét những vấn đề này là hết sức cần thiết.
- Quy mô vốn đầu tư: tổng mức vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư của dự án theo các tiêu chí như xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian, thi cơng và dự phịng phí; vốn cố định và vốn lưu động; phân loại nguồn vốn để thực hiện dự án theo nguồn gốc sở hữu là vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, hay vốn liên doanh liên kết…
Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án
- Trước hết các cán bộ thẩm định sẽ xem xét, phân tích, đánh giá mối quan hệ cung-cầu đối với sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án BĐS (sản phẩm của các dự án BĐS là nhà ở, khu nghỉ mát (resort), công viên, các khu kinh doanh, dịch vụ giải trí, nhà nghỉ, khách sạn, văn phịng cho thuê…)
- Định dạng sản phẩm của dự án (quy cách, hình thức, tiêu chuẩn, đặc điểm…) - Xem xét đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của các dự án BĐS. Tình hình các sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định. Nhu cầu về sản phẩm dự án BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Đánh giá về cung sản phẩm
- Xác định năng lực cung cấp thỏa mãn nhu cầu của nền kinh tế trong nước hiện tại của dự án BĐS, các dự án đầu tư BĐS trong nước đã đáp ứng bao nhiêu phần trăm.
- Dự đốn, phân tích những biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án. Đồng thời dự đoán và đánh giá được ảnh hưởng của các chính sách khi Việt Nam tham gia hội nhập cùng các nước khu vực và quốc tế.
Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Cán bộ thẩm định đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động làm cơ sở cho việc tính tốn, đánh giá hiệu quả tài chính ở các phần sau, theo các chỉ tiêu:
- Chất lượng, khả năng tiêu thụ của sản phẩm hàng năm.
- Diễn biến sự thay đổi dao động giá sản phẩm, dịch vụ hàng năm (giá nhà ở, văn phòng cho thuê hàng năm…)
Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố vào của dự án.
Trên cơ sở hồ sơ dự án và đặc tính kỹ thuật đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án đầu tư BĐS:
- Nhu cầu về nguyên nhiên liệu đầu vào để xây dựng đúng tiến bộ cơng trình - Số lượng các nhà cung cấp nguyên liệu đầu vào
Quy mô, giải pháp xây dựng
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kết cấu kiến trúc các hạng mục cơng trình có đảm bảo các định mức kinh tế kỹ thuật của dự án đã đề ra hay không.
- Xem xét, đánh giá tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục cơng trình, tránh bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, các hạng mục khơng cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư hay khơng.
- Tiến độ thi cơng có phù hợp với kế hoạch và thực tế hay không.
- Các vấn đề hạ tầng cơ sở cần quan tâm như nguồn năng lượng sử dụng cho dự án giao thơng, điện, cấp thốt nước…
Môi trường, PCCC
Trong phần này, cán bộ thẩm định xem xét, đánh giá tính đầy đủ, hợp lý của các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp phải có hay chưa. Đồng thời cần phải đối chiếu với các quy định hiện hành xem xét xem dự án có phải lập, thẩm định và trình duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC.
Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án:
Tính khả thi của dự án đầu tư BĐS phụ thuộc rất lớn vào trình độ, năng lực của nhà quản lý, công tác tổ chức điều hành dự án. Cán bộ thẩm định sẽ:
- Xem xét, đánh giá khả năng chuyên môn, kinh nghiệm quản lý, trình độ tổ chức, sự hiểu biết của chủ đầu tư dự án trên lĩnh vực kinh doanh BĐS.
- Xem xét, đánh giá năng lực cũng như uy tín của các nhà thầu tư vấn, thi cơng, cung cấp thiết bị - công nghệ…
- Về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động cần, tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án.
- Tổng vốn đầu tư dự án: cán bộ thẩm định xem xét, đánh giá sự tính tốn tổng vốn đầu tư hợp lý khơng, đã tính đủ các khoản cần thiết chưa, các yếu tố làm tăng chi phí do lạm phát, trượt giá, sự thay đổi chính sách chẳng hạn như thuế theo chiều hướng bất lợi, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ…thêm vào đó, cán bộ thẩm định cũng cần xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu để đảm bảo hoạt động của dự án sau này.
- Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án: cán bộ thẩm định xem xét, đánh giá tính hợp lý, tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cũng như khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công; tỷ lệ hợp lý của từng nguồn vốn tham gia ở từng giai đoạn.
Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu có ý nghĩa quyết định đối với việc xác định hiệu quả tài chính của dự án có chính xác hay khơng. Trong q trình đánh giá hiệu quả tài chính của dự án hai nhóm chỉ tiêu chính cần thiết phải đề cập, tính tốn cụ thể, gồm có:
* Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án: NPV - hiện giá thuần của dự án.
IRR - tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án ROE - tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sữu * Nhóm chỉ tiêu và khả năng trả nợ. Nguồn trả nợ hàng năm
Thời gian hoàn trả vốn vay
Chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án DSCR (debt service coverage ratio)
Thẩm định tài sản đảm bảo
Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay nhằm đánh giá một cách chính xác và trung thực khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo nợ vay khi cần thiết, đảm bảo khả năng thu
nợ. Các cán bộ thẩm định sẽ tập trung chủ yếu vào thảm định các khía cạnh pháp lý cảu tài sản và khả năng thanh lý tài sản đó theo giá thị trường.