2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản TP.HCM
2.1.2 Tổng quan về thị trƣờng bất động sản TPHCM
Thị trƣờng nhà và đất ở
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều tham gia vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007. Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng liên tục.
Nhưng đến quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Trong khoảng thời gian này, lượng rao bán rất lớn nhưng ln vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% đến 90% so với thời điểm cuối năm 2007. Tính đến thời điểm cuối năm 2011, giá của nhiều sản phẩm bất động sản đã giảm từ 30% đến 60% so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 60%. Hiện nay, không phải dự án nào khi chào hàng ra thị trường cũng bán được ngay vì người mua nhà đã khơng cịn vội vã. Ngồi việc có q nhiều sự lựa chọn thì người mua nhà cịn chọn lựa về thương hiệu của chủ đầu tư, tiếp đó là vị trí dự án, chương trình thanh tốn, thiết kế của tòa nhà, các tiện ích được thụ hưởng, chi phí quản lý và điều quan trọng nhất là giá cả.
Do đó, trong khi nguồn cung khá dồi dào thì tình hình giao dịch trên thị trường lại rất trầm lắng. Trong các tháng qua, tỉ lệ căn hộ đã giao dịch thành công sau khi đưa ra thị trường đạt khá thấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành cơng, căn hộ tầm trung được 17% và căn hộ bình dân nhờ giá thành vừa túi tiền nên tỉ lệ mau bán khá hơn được 20%. Thực tế là do giá nhà đất hiện nay vẫn ngoài tầm với của người mua nhà.
Hình 2.1 Lượng cung căn hộ tại TPHCM qua các năm
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Trong năm 2010, tổng lượng cung căn hộ (bao gồm lượng cung cũ và lượng cung mới trong năm) tại thị trường bất động sản TP.HCM vào khoảng 80.000 căn, tăng gấp đôi năm 2007. Trong năm 2011, tổng lượng cung căn hộ trên địa bàn sẽ đạt con số xấp xỉ 120.000 căn, tăng 50% so với năm 2010 và tăng gấp 6 lần so với năm 2006.
Nếu nhìn vào diễn biến cả năm 2011, thì thị trường nhìn chung ế ẩm, hoặc chỉ tăng cục bộ ở một số phân khúc. Khảo sát thực tế cho thấy, tại nhiều dự án ở TP.HCM, giá đã tăng đến 10 – 15 triệu đồng/m2 so với giá gốc. Đất nền dự án tại khơng ít dự án cũng bị đẩy lên từ 10 – 20% so với trước đó.
Bảng 2.1 Giá trị căn hộ cao cấp so sánh với các thành phố khác tại một số nước Châu
Á (ĐVT: USD/m2) Hong Kong Singapore HCM Bắc Kinh
Bangkok Manila Kuala Lumpur
Jakarta
20.595 17.316 4.600 4.240 3.068 2.409 2.277 1.804
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Thị trƣờng cho thuê căn hộ
0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Thị trường cho thuê căn hộ hạng sang đang đua nhau giảm giá để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nhưng tỉ lệ các căn hộ bỏ trống vẫn tăng từng ngày. Nhiều nhà đầu tư mua căn hộ để “lướt sóng” hoặc cho thuê đang như ngồi trên lửa. Nhiều dự án căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm giá rao cho thuê giảm khá mạnh, trung bình từ 100 – 200 USD/tháng so với trước đó. Tương tự, hàng loạt cao ốc cao cấp khác tại khu vực vùng ven như quận 2, 5, 11, Bình Thạnh… cũng được rao với giá giảm mạnh. Tuy giá cho thuê đã mềm hơn và chủ nhà chấp nhận bao ln phí quản lý hoặc kèm theo nhiều khuyến mại khác, nhưng thị trường bất động sản cho thuê vẫn lâm vào cảnh kém sôi động, số lượng các căn hộ trống ngày càng tăng. Tình trạng trên xảy ra do có qua nhiều cao ốc này đều được rao thuê. Nguồn cung tăng trong khi nhu cầu không tăng nên giá cho thuê giảm và tỉ lệ trống tăng là chuyện khó tránh khỏi. Mặt khác, dù đã giảm nhưng giá cho thuê tại các căn hộ hạng sang này vượt quá khả năng của nhiều người có nhu cầu nhà ở thật sự, trong khi phần lớn khách hàng có khả năng thuê được các căn hộ với giá từ 700 USD/tháng trở lên nằm trong nhóm đối tượng rất hạn chế, gồm các chuyên gia nước ngoài, người Việt ở nước ngoài về nước làm ăn, một số ít người Việt Nam có thu nhập cao…
Thị trƣờng nhà ở thứ cấp: trong thời gian vừa qua có một số đặc điểm sau: Những giao dịch bên ngoài sàn giao dịch chiếm ưu thế trên thị trường thứ cấp
Những chủ đầu tư có uy tín tiếp tục thành lập sàn giao dịch của riêng họ để kinh doanh dự án
Giá bán trên thị trường thứ cấp giảm 20% so với năm 2009, và sẽ tiếp tục giảm trong năm 2012 trừ khi có một số thay đổi đặc biệt nào đó
Bảng 2.2 Giá bán sơ cấp và thứ cấp của một số dự án tiêu biểu
Dự án
Giá bán sơ cấp
(USD/m2, chƣa thuế GTGT)
Giá bán sơ cấp
(USD/m2, chƣa thuế GTGT) The Vista 1.900 – 2.200 1.500 – 2.200 Estella 1.800 – 2.100 - Saigon Pearl (Sapphire) 1.900 – 2.200 2.000 – 2.200 The Manor 2 2.100 – 2.500 River Garden 1.500 – 1.800
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Thị trƣờng văn phòng cho thuê TP.HCM
Còn ở thị trường văn phịng cho th vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35 USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2
/tháng. Tỷ lệ tăng 103% giá thuê văn phòng cho thấy thị trường này ở TP.HCM vẫn nóng bỏng. Các văn phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30-40 USD/m2/tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở TP.HCM cao hơn các thành phố khác trong khu vực như: Bắc Kinh 30USD, Bangkok 24USD, Seoul 22USD, Jakarta 9USD…
Hình 2.2 Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực
0 20 40 60 80
HCM Bắc Kinh Bangkok Seoul Jakarta 70
30
24 22
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nhiều dự án gồm vốn trong nước và dòng vốn FDI được triển khai trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vốn FDI vào bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngồi – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần và tăng 200% so với năm 2007, với 1,171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11,5 tỷ USD. Lĩnh vực bất động sản thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008, có khoảng gần 28 tỷ USD cam kết đầu tư vào các dự án bất động sản. Phần lớn FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch….
Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2009, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tuy xếp thứ hai nhưng đã “bức phá” lên nhanh chóng với tổng vốn 7,6 tỷ USD, chỉ ít hơn 1,2 tỷ USD so lĩnh vực hấp dẫn nhất là dịch vụ lưu trú và ăn uống.