2.2 Thực trạng cho vay bất động sản của Ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM
2.2.2 Thực trạng nguồn vốn cho vay của Ngân hàng VIB đối với thị trƣờng BĐS
BĐS
Trong những năm qua, các nguồn vốn trung, dài hạn không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản tại TPHCM - một thị trường vốn được xem là sôi động, nhiều cơ hội và đầy thách thức. Cho đến thời điểm này, nguồn vốn trung dài hạn chủ yếu cung cấp cho thị trường bất động sản tại TPHCM là vốn tín dụng trung dài hạn cho các doanh nghiệp và dự án bất động sản, song nguồn vốn này lại chịu áp lực bởi các quy định về cho vay bất động sản, cho vay thế chấp bất động sản và xử lý tài sản
thế chấp bằng bất động sản cũng như những hạn chế trong khả năng huy động vốn trung dài hạn của ngân hàng
Theo dõi diễn biến của thị trường bất động sản trong các năm qua, nhận thấy xuất hiện hiện tượng: khi thị trường bất động sản phát triển, mua bán nhộn nhịp hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Từ đó cho thấy, cho vay bất động sản của ngân hàng có mối quan hệ khá chặt chẽ với thị trường bất động sản, hay nói khác hơn nguồn vốn để kích thích thị trường bất dộng sản vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng.
Dù thời kỳ 2005 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng cho vay bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2005- 2006 liên tục tăng với tốc độ bình qn khoảng 33%/năm. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng tăng đến 140% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 527,41 tỷ đồng, chiếm khoảng 26,7% tổng dư nợ của ngân hàng. Trong đó hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Kể từ khi bất động sản tăng giá cao vào cuối năm 2007, ngân hàng đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi đó lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm so với trước đây.
Hình 2.5 Dư nợ tín dụng bất động sản tại Ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM từ
2007 đến 2011 (đv: trăm triệu)
Nguồn: Ngân hàng Quốc tế TPHCM
Sau tăng trưởng mạnh cho vay bất động sản là tình hình ảm đạm cho vay tại ngân hàng; nếu như năm 2007 và đầu năm 2008 ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản thì từ quý II năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, ngân hàng không chỉ hạn chế cho vay ra, mà cịn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể. Trên thực tế, liên tục trong những tháng quý II, III năm 2008 dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của ngân hàng giảm khá mạnh. Từ tháng 5/2008 đến nay, ngân hàng đã ngừng và hạn chế cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, với việc ngân hàng nhà nước từ đầu năm 2008 đến tháng 6/2008 đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của ngân hàng lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho các chủ đầu tư, theo đó các nhà đầu tư lại gây ngược rủi ro lại cho ngân hàng. Cùng với đó, giá bất động sản lại giảm mạnh, ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm
0,00 200,00 400,00 600,00 800,00 1.000,00 1.200,00 2006 2007 2008 2009 2010 2011 238,51 527,41 589,58 731,09 921,17 1.105
đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế thậm chí là từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động sản.
Hình 2.6 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng VIB
Nguồn: Ngân hàng Quốc tế TPHCM
Dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng cuối năm 2008 vào khoảng 589,58 tỷ đồng, chiếm 21,4% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế.
Đến đầu năm 2009 – sau ba tháng mở rộng lĩnh vực cho vay bất động sản, NH VIB đã tăng dư nợ cho vay tính đến tháng 12 – 2009, dư nợ cho vay của ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực bất động sản đạt 731,09 tỷ đồng, chiếm khoảng 22,3% so với tổng dư nợ và tăng 24% so với thời điểm cuối năm 2008. Trong số này, một phần là các chủ dự án vay, phần lớn là cho cá nhân vay để mua nhà. Rõ ràng các số liệu trên cho thấy việc thị trường BĐS khởi sắc trở lại. Tuy nhiên trong báo cáo tham luận của mình tại Hội nghị BĐS quốc tế 2009 diễn ra tại TPHCM, ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM, đưa ra những cảnh báo cho các ngân hàng xung quanh việc cho vay vốn. Theo ông Hạnh, việc Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại sử dụng tối đa 30% tỉ lệ nguồn vốn huy động dưới hình thức ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn là một hướng mở giúp các ngân hàng thêm khách. Song, đa phần nguồn vốn vay BĐS thường là trung, dài hạn nên các ngân hàng phải chủ động tăng vốn tự có, thu hút thêm nguồn vốn thơng qua phát hành trái phiếu… để
-5% 140% 3% 24% 26% 24% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tăng trưởng cho vay lĩnh vực BĐS
đáp ứng nhu cầu vốn và hạn chế những rủi ro trong hoạt động cho vay làm ảnh hưởng đến lĩnh vực BĐS.
Như vậy với chính sách mở rộng cho vay bất động sản của Chính phủ trong các tháng đầu năm 2009 thì tính đến hết tháng 12 – 2009, dư nợ cho vay của ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS đạt 731,09 tỷ đồng, chiếm khoảng 22,3% so với tổng dư nợ và tăng 24% so với thời điểm cuối năm 2008.
Hình 2.7 Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của ngân hàng VIB trên địa bàn TPHCM
Nguồn: Ngân hàng Quốc tế TPHCM
Bên cạnh lãi suất cao, thơng tư số 13/2010/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 năm 2010, đã khiến các Ngân hàng thắt chặt hơn nữa cho vay trong lĩnh vực BĐS trong thời gian này. Thông tư này tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an tồn vốn của các ngân hàng lên 9%. Thơng tư này là một bước đi cần thiết, hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hỗ trợ phát triển thay vì cho các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn và sự ổn định vững chắc của hệ thống Ngân hàng. Thơng tư này có thể sẽ buộc các Ngân hàng thương mại thu hẹp tín dụng, hạn chế cho vay ở lĩnh vực BĐS để giảm tỷ lệ rủi ro. Như vậy, nguồn cung tiền cho lĩnh vực BĐS bị siết lại, gây khó cho cả chủ đầu tư và khách hàng muốn tham gia thị trường.
25,00% 26,70% 21,40% 22,30% 23,50% 24,51% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của Ngân hàng VIB
Trong năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trong tổng dư nợ tín dụng tăng 24% so với năm 2010. So với cuối năm 2010, dư nợ tín dụng cho vay bất động sản của ngân hàng tăng không nhiều. Tuy nhiên ngân hàng sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn. Nguyên nhân chính là do ngân hàng khó huy động được nguồn vốn dài hạn, cho dù đã điều chỉnh lãi suất kỳ hạn dài ngày. Trong đó, khơng loại trừ một số đối tượng khách hàng vay vốn để đầu cơ chờ lên giá. Vì vậy, ngân hàng nới lỏng điều kiện cho vay trong lúc này là điều đáng phải quan tâm, vì rất rủi ro cho chính bản thân ngân hàng.
Đến đầu tháng 1 năm 2011, tình hình cho vay BĐS của ngân hàng chưa có sự cải thiện rõ rệt do tình hình thiếu nguồn vốn huy động. Qua thực tế và định hướng chính sách có thể dự báo vốn tín dụng ngân hàng vào BĐS trong năm 2011 giữ được nhịp tăng nhẹ, những vẫn không cải thiện được nhiều về tỷ trọng tổng dư nợ cho vay BĐS. Tính đến tháng 12 năm 2011 tổng dư nợ tín dụng bất động sản của Ngân hàng là 4.510 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhu cầu cho vay bất động sản của doanh nghiệp vẫn chưa cho thấy có dấu hiệu giảm trong năm 2011. Theo báo cáo ngành bất động sản về thực trạng thị trường và xu hướng năm 2011 mới được phát hành ngày 18/03/2011 của cơng ty Vietnam Report, đối với tín dụng bất động sản doanh nghiệp, 60% các ngân hàng tham gia vào cuộc điều tra khảo sát cho rằng sẽ thắt chặt hơn nữa thủ tục và quy trình cho vay bất động sản trong năm 2011. Trong khi cả Chính Phủ và Ngân hàng đều ưu tiên thắt chặt tiền tệ, giảm tín dụng bất động sản và nguồn cung năm 2011 sẽ tăng, đồng nghĩa với việc giá cả sẽ có xu hướng giảm thì người dân dường như đang kỳ vọng giá sẽ tăng cao và nhu cầu tín dụng bất động sản của doanh nghiệp vẫn chưa cho thấy có dấu hiệu giảm trong năm 2012.