6. Kết cấu của luận văn
2.1. Phân tích vĩ mô của nền kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh ngành BĐS
ngành BĐS
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, các nhân tố kinh tế vĩ mô như: lạm phát, lãi suất, tăng trưởng GDP, tốc độ tăng dân số, tốc độ đơ thị hóa …có ảnh hưởng mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản.
Tại Mỹ, trong cơng trình cơng bố năm 2000, tác giả Karl E. Case nghiên cứu vai trò của hai nhóm bất động sản dân sinh và thương mại trong chu kỳ vận động kinh tế của Hoa Kỳ. Nội dung nghiên cứu tập trung vào: (1) vai trò của lĩnh vực bất động sản trong mở rộng tổng cầu của nền kinh tế, (2) các rủi ro của khu vực tài chính đối với việc chấp nhận tài sản thế chấp là bất động sản, và (3) các hệ quả của lạm phát bất động sản với nền kinh tế. Theo cơng trình nghiên cứu này, mức tăng giá nhà ở trong những năm cuối thập kỷ 1990 dường như chịu sự điều khiển của các nhân tố cơ bản trong nền kinh tế chứ không phải do đầu cơ hay quán tính tăng giá. Mức tăng gộp của giá nhà ở đã thu hẹp tương ứng nguồn vốn dành cho thị trường chứng khoán trong 5 năm này. Và cuối cùng, do giá nhà ở rất khó đi xuống và có qn tính khá lớn, có vẻ như suy thối kinh tế không tạo ra sụt giảm đáng kể với giá nhà ở. Kết quả nghiên cứu của K. E. Case cũng cho thấy tăng giá nhà ở, tăng tiền thuê nhà (giá thực) và phân khu thu nhập thấp (trong phân bố thu nhập của nền kinh tế) là các tác nhân đáng kể nới rộng khoảng cách thu nhập thực tế giữa nhóm người sở hữu bất động sản và những người thuê sử dụng.
Còn tại Việt Nam, trong những năm gần đây do chúng ta có tốc độ tăng trưởng GDP khá ấn tượng, điều này đã đưa Việt Nam từ một nước nghèo trở thành nước có thu nhập trung bình. Điều này đã có tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS, đặc biệt là trong giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2010.
Trong các năm 2006 – 2008 mà đặc biệt là trong 2 năm 2007, 2008, nhờ sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của TTCK, nguồn tiền thu được từ TTCK đã được các nhà đầu tư chuyển sang kênh đầu tư BĐS. Ngoài ra trong giai đoạn này các NHTM cũng cho vay BĐS lớn (đến cuối năm 2009 dư nợ vay BĐS đã đạt mức 10% tổng dư nợ vay ngân hàng với 192 nghìn tỷ đồng, đây là con số thống kê chính thức của các doanh nghiệp và cá nhân vay đầu tư vào lĩnh vực BĐS chưa tính tới các nguồn vay của các cá nhân cũng đầu tư cho ngành này nhưng ghi cho mục đích khác) nhờ vậy thị trường BĐS đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ, giá BĐS tăng lên không ngừng ở hầu hết các phân khúc, điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ là tương đối phổ biến trên thị trường.
Sang đến năm 2009, nền kinh tế quốc dân có dấu hiệu chững lại do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu. Để khắc phục tình trạng này Chính phủ đã đưa ra gói kích cầu trị giá 8 tỷ USD (gần bằng 10% GDP một năm của chúng ta), bao gồm: Hỗ trợ lãi suất: 1 tỷ USD; Đầu tư hạ tầng và nhà ở xã hội: 5 tỷ USD; Cắt giảm thuế: 1,6 tỷ USD; An sinh xã hội: 0,4 tỷ USD. Trong 4 gói kích cầu này chỉ có gói hỗ trợ lãi suất và cắt giảm thuế là có liên quan trực tiếp đến các doanh nghiệp BĐS, tuy nhiên do ngành BĐS có liên quan đến rất nhiều các ngành khác trong nền kinh tế, nên ngành BĐS cũng được hưởng lợi rất lớn. Do cung tiền tăng nên lượng vốn đầu tư vào ngành BĐS cũng tăng theo, ngồi ra các cơng ty BĐS cũng có điều kiện cắt giảm chi phí nhờ được hỗ trợ lãi suất và cắt giảm thuế nên điều kiện kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS cũng gặp nhiều thuận lợi, vì vậy thị trường BĐS vẫn tương đối nhộn nhịp, giá cả nhà đất vẫn ở mức khá cao.
Tuy nhiên sang đến năm 2010, do ảnh hưởng ngày càng nặng nề của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu và do cung tiền tăng trong năm 2009 nhờ chính sách kích cầu nên tình hình lạm phát gia tăng chóng mặt. Việc lạm phát tăng cộng với lãi suất tăng do thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát làm cho các chi phí đầu vào tăng nhanh.
Trong giai đoạn này các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn trong việc dự báo lãi suất trong tương lai vì vậy họ hạn chế các khoản vay trung và dài hạn. Thêm
nữa, việc NHNN hạn chế cho vay đối với các lĩnh vực chứng khoán và BĐS, kể cả dưới hình thức trái phiếu doanh nghiệp vốn bị các NHTM tìm cách lách luật trong các năm trước, để thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ theo nghị quyết số 18/NQ- CP, ngày 06/4/2010 làm cho lượng cung tiền giảm mạnh. Điều này làm cho các doanh nghiệp thực sự khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, sức mua trong dân cũng giảm do hạn chế vốn làm cho tính thanh khoản kém trong điều kiện TTCK (kênh huy động vốn chủ yếu) rất ảm đạm làm cho các doanh nghiệp đã khó nay càng trở nên khó khăn hơn. Những nhân tố này góp phần làm cho thị trường BĐS thực sự ảm đạm và có giai đoạn rơi vào tình trạng đóng băng.
Sang đến nay 2011, thị trường cũng chưa có gì sáng hơn. Trong khi đó Chính phủ tiếp tục thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế đầu tư công theo nghị quyết số 11/NQ-CP, ngày 24/02/2011. Trong điều kiện NHNN ngày càng thắt chặt cho vay đối với lĩnh vực BĐS, khi tiếp tục xếp ngành này vào nhóm phi sản xuất (hạ tỷ lệ cho vay đối với nhóm phi sản xuất xuống 22% vào ngày 30/6/2011 và 16% vào cuối năm 2011). Điều này làm cho thị trường BĐS thực sự rơi vào tình trạng đóng băng, nhất là đối với thị trường thành phố Hồ Chí Minh, nơi mà thị trường BĐS bị cho là phụ thuộc lớn hơn vào nguồn vốn tín dụng.
Dự báo trong thời gian tới: khi Việt Nam đã chính thức trở thành nước có thu nhập trung bình với mức thu nhập bình quân đầu người trên 1000USD/người/năm, theo các chuyên gia, khi một quốc gia bước vào giai đoạn này thì lượng vốn đầu tư địi hỏi rất lớn, đặc biệt là đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông. Điều này tạo ra một cơ hội lớn cho các doanh nghiệp BĐS vì: (i) Việc đầu tư, phát triển các đô thị mới tạo ra các thị trường BĐS rộng lớn như căn hộ, chung cư, văn phòng cho thuê. (ii) Đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông: điều này cũng bố trí lại hệ thống dân cư, tạo ra các khu đô thị, người dân rời các khu vực nông thôn, tạo ra các khu đô thị mới. Tuy nhiên, để tạo một cú hích đối với thị trường quan trọng này, Chính phủ phải có những giải pháp phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường phát triển:
- Tạo thể chế tài chính thơng thống nhằm tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS (khơng chỉ từ các tổ chức tín dụng mà cịn ở các hình thức khác như trái phiếu hay đầu tư từ nước ngồi). Có các chính sách thu hút nguồn vốn nhàn rỗi trong dân (hỗ trợ tín dụng, tăng nhiều hơn các hình thức bán nhà giá rẻ …).
- Tăng tính minh bạch trong thị trường.
- Xây dựng các quỹ tín thác BĐS, các quỹ này sẽ thay mặt các nhà đầu tư đầu tư vào những lĩnh vực có lợi nhuận cao. Điều này cũng sẽ khiến cho các doanh nghiệp BĐS có điều kiện tiếp xúc với các nguồn vốn nhàn rỗi hiện đang rất lớn trong khu vực dân cư.
- Các chính sách của Nhà nước cũng phải trở nên thơng thống hơn, đặc biệt là các chính sách về thuế.
Riêng với TP HCM, tình hình thị trường bất động sản có diễn biễn khá phức tạp trong điều kiện nền kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng vừa trải qua 2 năm 2008 – 2009 có những biến động phức tạp. Quý 1/2008, tốc độ tăng GDP của Việt Nam đạt 7,49% nên thị bất động sản căn hộ trong quý 1/2008 có phần khởi sắc, với mức tăng giá trung bình đạt khoảng 5%. Từ quý 2/2008 đến hết quý 4/2008 do ảnh hưởng nặng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng chậm lại kéo theo thị trường bất động sản đi xuống, đặc biệt là quý 2/2008 giá căn hộ giảm 20% so với quý 1/2008. Quý 1 và 2/2009 nền kinh tế Việt Nam vẫn nằm trong giai đoạn tăng trưởng chậm, tương ứng GDP tăng trưởng ở 3,14% và 4,46% nên giá bất động sản vẫn ở mức thấp. Đến quý 3&4/2009 nền kinh tế Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, thị trường bất động sản căn hộ trong quý 3 này có phần khởi sắc hơn một chút so với quý 2/ 2009, với mức tăng giá trung bình đạt khoảng 0,5% - 0,7% mỗi tháng của quý 3&4/2009. Tuy nhiên mức tăng giá căn hộ này vẫn được xem là thấp và thị trường vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn trầm lắng.
Mức độ ảnh hưởng của nền kinh tế vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh được thể hiện ở Biểu đồ 2-1 sau:
6.9 0.77 5 -20 -10 2 1.4 2 6.04 4.46 3.14 5.89 5.98 5.72 7.49 0.46 0.45 0.44 (0.57) 0.97 2.73 3.00 -2 0.3 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10
Qúy I/2008 Qúy II/2008 Qúy III/2008 Qúy IV/2008 Qúy I/2009 Qúy II/2009 Qúy III/2009 Qúy IV/2009
%GDP %CPI % tăng giá căn hộ
Kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản nhà ở TPHCM Nguồn: Tổng cục thống kê (2010)