6. Kết cấu của luận văn
2.2. Tổng quan về ngành bất động sản tại TP Hồ Chí Minh
Năm 2009, Việt Nam lâm vào cuộc khủng hoảng tài chính nên thị trường bất động sản cũng trong tình trạng ảm đạm. Đến cuối năm 2009, nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi, thị trường bất động sản căn hộ trong quý 3 & 4/2009 có phần khởi sắc hơn so với quý 1&2/2009, với mức tăng giá trung bình đạt khoảng 0,5% - 0,7% mỗi tháng. Tuy nhiên mức tăng giá căn hộ này vẫn được xem là thấp và thị trường vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn trầm lắng bên cạnh thị trường nhà phố bình lặng. Mức tăng giá bán đất nền dự án trung bình vào đầu quý 3/2009 (tháng 7/2009) đạt 5% tuy nhiên đến 2 tháng cuối quý mức tăng trung bình được ghi nhận là khá nhẹ chỉ khoảng 1,2% - 1,3%. Nhiều dự án đất nền giá đã điều chỉnh giảm liên tục suốt từ tháng 8/2009 đến hết tháng 9/2009 nhưng vẫn không thu hút được nhiều lượng giao dịch. Các dấu hiệu thị trường cho thấy phân khúc căn hộ giá trung bình và thấp đang ngày càng được các chủ đầu tư chú ý và thu hút nhiều sự quan tâm của xã hội. Theo ghi nhận của VietRees, toàn thị trường Tp.HCM hiện đang có khoảng 40 dự án giá trung bình - thấp (từ 15 triệu trở xuống).
Ngoài ra cũng phải kể đến trong quý 3/2009, có khá nhiều thông tin ảnh hưởng bất lợi đến tình hình giao dịch bất động sản như quy định bắt buộc giảm tỉ lệ
vốn ngắn hạn, cho vay trung hạn và dài hạn, đánh thuế thu nhập cá nhân 25% đối với lợi nhuận thu được từ bất động sản.
2.2.1. Thị trường nhà ở
Năm 2009, các dự án căn hộ cao cấp dù giá đã rẻ hơn nhiều so với đầu năm nhưng vẫn không thu hút khách mua do vượt quá khả năng tài chính của nhiều người. Mặc dù vậy nhưng người bán vẫn khơng có ý định giảm giá thêm. Trong tháng 9/2009, thống kê VietRees cho thấy tổng thể thị trường có 2/3 số dự án căn hộ cao cấp có giá tăng hoặc đứng giá và chỉ có 1/3 số dự án có giá giảm. Số liệu thống kê VietRees cho thấy mức giá tăng trung bình của căn hộ cao cấp cũng rất nhẹ chỉ 0,2% qua từng tháng của quý 3 và tăng khoảng 1,4 % so với quý 2/ 2009.
Đến quý 3/2010, 2 công ty tư vấn bất động sản lớn ở Việt Nam là Savills và CBRE đã đưa ra những báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam. Ở phân khúc nhà ở, cả 2 báo cáo đều cho thấy sự đảo chiều của thị trường Hà Nội so với Tp. HCM. Nếu như ở Tp. HCM giao dịch thành công nhà hạng A thấp nhất, B tăng lên, C tăng cao nhất thì ở Hà Nội ngược lại. Theo CBRE, lần đầu tiên thị trường Tp. HCM chứng kiến 17 dự án được bán ra trong một q, trong đó phân khúc nhà bình dân chiếm hơn phân nửa. Nghiên cứu của Savills cũng cho thấy sự chuyển hướng sang phân khúc nhà trung cấp và bình dân. Theo báo cáo của Savills, tại Tp. HCM, căn hộ hạng C chiếm tới 74% trong tổng số 2.200 căn hộ bán ra trong quý 2/2010. Savills ước tính sẽ có thêm 16 dự án với khoảng 5.800 căn hộ được tung ra bán trong nửa cuối năm 2010. Trong đó, quận Tân Phú là nơi tập trung nhiều dự án căn hộ mới nhất, chiếm 27% nguồn cung mới và chủ yếu là thuộc phân khúc trung bình và thấp.
Bên cạnh việc chuyển hướng phân khúc, các chủ đầu tư căn hộ tại Tp. HCM cũng bắt đầu đa dạng hóa địa bàn đầu tư. 17 dự án chào bán trong quý II được phân bố đều ở 12 quận huyện (gồm quận 2, 3, 7, 8, 11, 12, Bình Chánh, Bình Tân, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Phú và Thủ Đức).
Thị trường đất nền dự án Tp.HCM vào đầu quý 3/2009 sốt giá đáng kể (5%), nhưng bước vào giai đoạn tháng 8, tháng 9/2009 đà tăng giá giảm dần xuống ở mức
1,2% - 1,3% mỗi tháng, lượng giao dịch cũng chững lại, lượng người rao bán nhiều hơn mua do bởi phụ thuộc nhiều yếu tố về pháp lý, thuế và lãi suất ngân hàng.
(Vietnam Real Estate, 2010).
2.2.2. Thị trường căn hộ
Tại Tp. HCM thời gian gần đây, các dự án căn hộ liên tục được khởi cơng xây dựng, dự kiến hồn thành trong năm tới. Điều này tạo cơ sở cho một thị trường căn hộ ổn định khi có nguồn cung dồi dào. Thời điểm thị trường bất động sản “lên cơn sốt” vào năm 2007 và đầu năm 2008, sản phẩm căn hộ luôn được gắn mác cao cấp và hầu như cung khơng đủ cầu vì nguồn hàng quá ít, cộng với số lượng sản phẩm luôn được các nhà đầu tư hạn chế tung ra thị trường để tạo tình trạng khan hiếm. Đến năm 2009, thị trường rơi vào trầm lắng, các nhà đầu buộc phải tính tốn lại bài toán kinh doanh, phát triển đầy đủ các loại hình căn hộ, từ cao cấp cho đến bình dân và đẩy mạnh số lượng dự án để đáp ứng nhu cầu của đông đảo các đối tượng.
Với phân khúc cao cấp đáng chú ý có dự án New Pearl khởi cơng ngày 28/11/2009. Dự án này có tổng vốn đầu tư lên đến 700 tỷ đồng nhưng chỉ có 120 căn hộ với diện tích từ 93 - 255 m2/căn. Như thế, giá mỗi căn hộ tại New Pearl ít nhất cũng trên 5 tỷ đồng. Trong số các dự án khởi cơng thời gian qua thì số lượng các dự án căn hộ giá trung bình và bình dân ln cao hơn các dự án căn hộ cao cấp với giá trên trời. Trong phân khúc này, nổi bật có dự án Phú Gia Hưng khởi công ngày 01/12/2009 vừa qua. Dự án này hấp dẫn bởi giá khá mềm (giá dự kiến là 12 triệu/m2), diện tích mỗi căn cũng chỉ thuộc loại nhỏ hoặc trung bình (52 - 90 m2/căn), vị trí lại khá thuận tiện cho người có nhu cầu làm việc ở khu trung tâm. Diễn biến này cho thấy thị trường bắt đầu chú ý đến phân khúc căn hộ giá thấp hơn; tức là thị trường đang có xu hướng ngả về phía đối tượng khách hàng có nhu cầu mua để ở hơn là nhà đầu tư.
Đến cuối năm 2010, nguồn cung cho các căn hộ trung bình tăng mạnh, cụ thể dự án PV Green House tại phường Linh Tây, quận Thủ Đức, HCM sau 4 tháng thi công (khởi công từ tháng 07/2010) đến nay dự án đã cơ bản hoàn thành cọc đại trà,
và đang thi công phần ngầm. Dự án sẽ cung cấp ra thị trường căn hộ với giá bán khởi điểm từ 15,5 triệu đồng/m2. Tổng số căn hộ thuộc dự án này là 390 căn hộ. Cũng vào đầu tháng 11/2010, chủ đầu tư Dự án The Canary Heights (giai đoạn 2) - Guocoland công bố bán 190 căn hộ thuộc dự án này với giá bán khoảng từ 25 - 29 triệu đồng/m2. The Canary là khu phức hợp với quy mô 17,5 ha nằm tại Quốc lộ 13 thuộc Bình Dương cách trung tâm HCM khoảng 17 km. Cũng tại thời điểm này Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Tp. HCM (CII) cũng đã công bố sau khi hoàn tất các thủ tục cần thiết với liên doanh đầu tư chung cư 155 Nguyễn Đức Cảnh, quận 5, Tp. HCM chính thức mở bán tiếp căn hộ dự án này với giá trung bình 31 triệu đồng/m2. Dự án có quy mơ 18 tầng với tổng số 272 căn hộ.
(Vietnam Real Estate, 2010)
2.2.3. Thị trường văn phòng
Báo cáo năm 2009 của Knight Frank Việt Nam cho thấy, phân khúc văn phòng cho thuê tại Tp. HCM vẫn chưa mấy sáng sủa và chịu nhiều áp lực về giá cũng như chất lượng dịch vụ trong thời gian tới. Theo Knight Frank Việt Nam, tổng nguồn cung diện tích văn phịng tại Tp. HCM khoảng hơn 1 triệu m2. Trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 10%, hạng B khoảng 50%, còn lại là hạng C và những tịa nhà khơng xếp hạng. Lượng cung hiện tại chủ yếu tập trung ở Quận 1. Tỷ lệ bỏ trống của toàn thị trường văn phòng Tp. HCM (Hạng A và hạng B) khoảng 15%. Những tòa nhà hạng B và hạng C có vị trí đ ̣ p giá khá ổn định trong khi phân khúc hạng A giá có xu hướng giảm hơn. Về nguồn cung mới, trong năm 2009, có 1 tịa nhà hạng B (A&B Tower) và 8 tòa nhà hạng C mới gia nhập thị trường. Mới đây, Bitexco Financial Tower cũng đã chính thức khai trương, tham gia thị trường với 38.000 m2 văn phòng hạng A. Do đó, nguồn cung văn phịng hạng A tăng lên 33%. Năm 2010, sự phục hồi của nền kinh tế, niềm tin ngày càng lớn trên thị trường và nguồn cung mặt bằng dồi dào với giá cả hợp lý là tiền đề vững chắc cho sự tăng trưởng nhu cầu hàng quý trong năm. Điều này phản ánh sự ổn định về cung – cầu trên thị trường trong ngắn hạn. Thị trường văn phòng cho thuê của Tp. HCM được CBRE dự báo sẽ có tổng diện tích cho thuê đưa vào sử dụng khoảng
251.100m2 trong năm 2010 và sẽ tiếp tục xu hướng phát triển tích cực trong ba năm tới. Tuy nhiên, giá cho thuê văn phịng trung bình ở tất cả các phân khúc được cho rằng sẽ không biến động hoặc sẽ giảm trong ngắn hạn dù nhu cầu tăng do cạnh tranh gay gắt trên thị trường.
(Vietnam Real Estate, 2010)
2.2.4. Thị trường mặt bằng bán lẻ
Trong năm 2009, trái với tình hình trầm lắng của các phân khúc thị trường bất động sản khác, thị trường mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm Tp. HCM vẫn sôi động, cung không đủ cầu, giá vẫn tăng đều. Có thể xác định mặt bằng bán lẻ là mặt tiền nhà phố ở khu trung tâm hầu như đã hết, rất ít khi xuất hiện mặt bằng mới, người có nhu cầu thuê chỉ có thể sang nhượng lại từ những người thuê cũ. Nhưng nhiều lúc muốn th cũng khơng có chổ để thuê. Do đó mà thị trường này vẫn nóng, giá vẫn tăng đều. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới ở khu trung tâm chủ yếu là các trung tâm thương mại trong các cao ốc vừa mới được xây dựng. Thời gian gần đây, khu trung tâm Tp. HCM xuất hiện khơng ít cao ốc mới, nhưng dù sao cũng chỉ có 1 phần diện tích của cao ốc là dùng vào mục đích bán lẻ, cịn hầu hết là có chức năng văn phịng, nhà ở… Vì vậy, nguồn cung này vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu.
Theo thống kê của ông ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) thì trong những tháng đầu năm 2010, giá thuê mặt bằng bán lẻ khu trung tâm vẫn tăng khoảng 3% vì hiếm có mặt bằng trống, giá dao động ở mức 100 USD/m2/tháng. Thậm chí, tại các khu thương mại nổi tiếng, giá th vị trí đắt địa có khi lên đến 200 - 250 USD/m2/tháng. Điều này chứng tỏ sức tiêu thụ của thị trường Tp. HCM rất lớn và vẫn đang tăng. Chính vì thị trường thiếu nguồn cung nên tòa nhà Vincom Center vừa khai trương khách hàng thuê mặt bằng bán lẻ đã đơng nghịt, chen kín diện tích bán lẻ của cao ốc này. Có hiện tượng này một phần là do vị trí cao ốc này quá đắt địa, một phần là vì thị trường khan hiếm.
Thị trường này vẫn nóng nên các nhà đầu tư đang ráo riết tranh thủ đưa hàng của mình vào thị trường. Trong thời gian ngắn sắp tới, khu trung tâm TP sẽ có nguồn cung mặt bằng bán lẻ không nhỏ từ các tịa cao ốc sắp hồn thành như
Bitexco Financial Tower đường Ngô Đức Kế (quận 1), SaiGon M&C Tower đường Tôn Đức Thắng (quận 1)… Một số cao ốc ở khu vực ven trung tâm thương mại của Tp. HCM như Everich trên đường 3/2 (quận 11), Saigon Pearl (Bình Thạnh)… cũng sắp hồn thành, hứa hẹn “chia lửa” cho khu trung tâm đang khan hiếm mặt bằng bán lẻ. Các đơn vị quản lý và nghiên cứu thị trường bất động sản như CBRE, Savills cũng có nhận định là thị trường mặt bằng bán lẻ ngồi khu trung tâm đang lên, đang có sự chuyển dịch từ khu trung tâm sang các quận ven trung tâm, đặc biệt là địa bàn quận 7, Bình Thạnh, Tân Bình… Theo thống kê của CBRE thì thời gian qua, giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực này có xu hướng tăng, cụ thể là tăng từ 1 - 4 % so với quý 4 năm 2009.
(Vietnam Real Estate, 2010)