2.2. Thực trạng công tác lập dự án đầu tại Công ty cổ phần xây dựng Lagom Việt
2.2.3. Các nội dung nghiên cứu và các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án
q trình lập dự án đầu tư của cơng ty
Đối với tất c các dự án đầu tư a Cơng ty nhóm soạn th o đều xây dựng theo một mẫu nhất định, tuy nhiên với từng ĩnh vực, ngành nghề c a dự án thì các nội dung sẽ có sự điều chỉnh cho phù hợp. Trong mỗi nội dung, cán bộ lập dự án lại sử dụng á hương há khá nhau. Với một dự án cụ thể thông thường sẽ bao gồm á hương há au:
2.2.3.1. Phương pháp thu nhập thông tin
Phương há thu thập thơng tin có thể là thơng qua phỏng vấn trực tiếp, kh o sát thực tế, hoặc thu thập qua các nguồn tài liệu có sẵn như: á h, áo, internet, các dự án tương tự…Tùy v o ự án, điều kiện thời gian, kinh phí mà lựa chọn hương há thu thập thông tin cho phù hợp.
Ví dụ trong dự án khu chung cư cao tầng cao cấp MA02 tại Khu đô thị Văn Khuê-TP Hà Đơng (Dự án Bảng 2.1) để có được thơng tin về số căn hộ
của toàn thành phố là 997.021 căn nhà với diện tích quỹ nhà là 49.701.638 m2 thì cán bộ lập dự án phải thu thập thơng tin từ báo cáo của Sở địa chính nhà đất của Hội thảo quản lý chất lượng đầu tư.
Vì các dự án tại công ty ch yếu là các dự án về xây dựng nên việc thu thập thông tin yêu cầu ph i sử dụng hương há kh o sát thực tế, nhất là kh o sát về điều kiện tự nhiên, khí hậu, hiện trạng ơ ở hạ tầng tại khu vực dự án… Tuy nhiên việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp, kh o sát thực tế hưa nhiều mà ch yếu là từ các nguồn sẵn có. Sử dụng hương há n y ẽ tiết kiệm thời gian và chi phí, tuy nhiên thì với hương pháp n y độ chính xác sẽ khơng cao.
2.2.3.2. Phương pháp cộng chi phí
Khi sử dụng hương há n y, cán bộ lập dự án sẽ ăn vào các kho n chi phí dự tính sử dụng hương há ộng chi phí tổng hợp lại thành tổng m đầu tư. Tổng m đầu tư ao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi hí đền bù gi i phóng mặt bằng, tái định ư, hi hí qu n lý dự án, hi hí tư vấn đầu tư x y ựng, chi phí khác và chi phí dự phịng.
Phương há n y ẽ giúp cho ch đầu tư iết được chi phí cần cho việc thực hiện dự án là bao nhiêu để có gi i pháp về vốn cho phù hợp. Tuy nhiên hương há n y ẽ ph i tính tốn nhiều kho n chi phí, nên q trình thực hiện ph c tạp và rắc rối. Cán bộ lập dự án sử dụng hương há ộng chi phí để phân tích tài chính mà ch yếu là tính tốn tổng m đầu tư...
Ví dụ như tổng chi phí trong dự án biệt thự Vinhome starcity Thanh Hóa (Dự án bảng 2.1) được thể hiện cụ thể qua bảng sau:
Bảng 2.5: Bảng chi phí thể hiện tổng mức đầu tư trong dự án biệt thự Vinhome starcity Thanh Hóa
Đơn vị tính: Triệu đồng
TT Hạng mục Chi phí đầu tư
trước thuế
Thuế VAT Chi phí đầu tư sau thuế
1 Chi phí xây lắp 36.729 3.672 40.402
2 Chi phí thiết bị 8.427 842 9.270
3 Chi hí thuê đất 7.518 751 8.269
4 Chi hí tư vấn đầu tư x y ựng 1.462 146 1.608 5 Chi phí qu n lý dự án 716 71 788. 6 Chi phí khác 356 35 392 7 Chi phí dự phịng 1.862 186 2.048 8 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 49.554 4.955 54.510
Nguồn: Ban quản lý dự án của Công ty 2.2.3.3. Phương pháp so sánh đối chiếu
Phương há n y h yếu sử dụng trong phân tích khía cạnh kỹ thuật c a dự án. Cán bộ lập dự án sẽ ăn v o á quy định, á định m c, tiêu chuẩn kỹ thuật… để tiến h nh xá định các thông số kỹ thuật cho dự án sao cho phù hợp với quy định hoặ đưa a một v i hương án au đó o ánh để lựa chọn hương án tối ưu nhất cho dự án
Ví dụ cụ thể như:
Dự án biệt thự Vinhome starcity Thanh Hóa (Dự án bảng 2.1) trong khi thiết kế kết cấu cơng trình cán bộ thiết kế phải so sánh các tiêu chuẩn thiết kế
với tiêu chuẩn. Về hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng, kết cấu bê tơng cốt thép, kí hiệu qui ước và thể hiện bản vẽ.
Trong ví dụ n y, hương há o ánh đối chiếu được sử dụng trong gi i pháp thiết kế, theo như ự án này hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng, kết cấu bê tơng cốt thép, kí hiệu qui ước và thể hiện b n vẽ được thực hiện theo tiêu chuẩn Việt Nam. Sau này khi thẩm định dự án cán bộ thẩm định sẽ dựa vào tiêu chuẩn n y để kiểm định dự án. Phương há n y òn đượ ùng để đối chiếu với các tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn về cấp cơng trình hoặ điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được. Trong q trình thực hiện cán bộ cần đ t kinh nghiệm v điều kiện thực tế c a dự án mà tiến hành so sánh phù hợp với điều kiện v đặ điểm cụ thể c a dự án và c a doanh nghiệp.
2.2.3.4. Phương pháp phân tích theo chỉ tiêu
Theo hương há n y ự án đượ ăn và các chỉ tiêu nhất định qua đó á th nh viên t ong an ự án chọn lọc các thông tin cần thiết v đưa a hương án tốt nhất cho dự án. Trong nội dung phân tích tài chính thì bắt buộc trong các chỉ tiêu xá định hiệu qu ph i đạt được những chỉ tiêu nhất định thì dự án mới kh thi. Trong phân tích chỉ tiêu tài chính các chỉ tiêu thường được sử dụng đó : Giá t ị hiện tại thuần NPV, chỉ số hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ tiêu lợi ích trên chi phí B/C, thời gian thu hồi vốn T. Trong phân tích hiệu qu kinh tế xã hội thì các chỉ tiêu mà cơng ty sử dụng trong q trình lập dự án đó là: Số ao động thu h t được, M đóng gó v ng n á h địa hương, M c đóng góp thuế, và một số chỉ tiêu về b o vệ môi t ường
Hình 2.3: Sơ đồ phân tích hiệu quả tài chính dự án
Hiệu qu c a dự án về mặt t i hính được phân tích theo các chỉ tiêu đánh giá au:
- Suất thu lợi nội tại (IRR), được so sánh với m c chiết khấu bằng với lãi suất vay ng n h ng 10,5%/năm. Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại đượ xá định trong phụ lục tính tốn kèm theo là 11,09% lớn hơn m c chiết khấu (10,5%). Như v y ự án đầu tư ó hiệu qu .
- Chỉ tiêu hiện giá thu nhập thuần c a dự án (NPV): Thời gian hoàn vốn đầu tư tính theo ự biến động c a dịng tiền. Vốn đầu tư a dự án được thu hồi từ hai nguồn là khấu hao ơ n h ng năm v kho n thu nhập còn lại sau khi đã t ừ đi á hi hí v nộ nghĩa vụ với Nh nướ . Căn v o quy định mới về hỗ trợ đầu tư ho á t ường thuộc hệ thống ngồi cơng lập thì hoạt động dạy học c a ơ ở ngồi cơng lập khơng ph i nộp thuế giá trị gia tăng, do việc tổ ch c dạy học c a T ường khơng nhằm mụ đí h kinh oanh nên
Phân tích hiệu qu tài chính Phân tích hiệu qu kinh tế Phương pháp đơn gi n (ROI, T) Phương pháp chiết khấu dòng tiền (NPV,IRR) Phân tích tài chính Phân tích kh năng thanh tốn Phân tí h ơ cấu vốn
được miễn thuế thu nhập doanh nghiệ t ong 4 năm đầu và gi m 50% thuế thu nhập trong với m c thuế 10% t ong 5 năm tiếp theo.
Dòng tiền c a dự án đượ xá định trong phụ lục tính tốn hiệu qu kinh tế c a dự án với m c chiết khấu r=10,5%, giá trị hiện tại dòng c a dự án (có tính đến sự biến động c a dòng tiền) NPV (19) = 1.392.015 đồng, NPV (20) = 2.225.159 đồng, như vậy dự án không những kh thi mà còn mang lại lợi nhuận t ong á năm tiếp theo.
Trong nội dung phân tích khía cạnh tài chính dự án đầu tư x y ựng khu hung ư ao tầng cao cấp MA02 tại Khu đô thị Văn Khuê-TP H Đông (Dự án B ng 2.1) đã thực hiện đ ng theo á ước c a quy trình lập dự án mà Công ty đã x y ựng. Kết q a phân tích cho thấy dự án có tính kh thi cao. Tuy 50 nhiên, dự án mới chỉ nghiên c u các chỉ tiêu NPV, IRR, T còn các chỉ tiêu khác về hiệu qu t i hính như B/C, R/R,... ịn hưa đề cậ đến, nên một số mặt ịn hưa ó những đánh giá khá h quan nhất.