2.2. Thực trạng công tác lập dự án đầu tại Công ty cổ phần xây dựng Lagom Việt
2.2.4. Nội dung công tác lập dự án đầu tư tại Công ty
2.2.4.1. Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu để hình thành dự án đầu tư
a. Căn c tính há ý để lập dự án đầu tư
- Cá ăn há ý Nh nướ iên quan đến dự án. Các quyết định c a nhà nước về việ giao đất cho Ch đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định c a Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị c a Bộ xây dựng về tăng ường công tác qu n lý xây dựng đối với các cơng trình xây dựng nhà cao tầng; Nghị định c a chính ph quy định việc thi hành pháp luật về quyền hạn v nghĩa vụ c a tổ ch t ong nướ được nhà nướ giao đất, ho thuê đất,…
- Cá văn n áp dụng trong qu n lý hoạt động đầu tư x y ựng ơ n: luật xây dựng số 62/2020/QH14; Thông tư 06/2021/TT-BXD Quy định về phân cấp cơng trình xây dựng v hướng dẫn áp dụng trong qu n lý hoạt động đầu tư x y ựng; Nghị định c a Chính Ph số 15/2021/ NĐ-CP ngày
Chính Ph số 10/2021/ NĐ-CP ngày 09/02/2019 về qu n ý hi hí đầu tư x y dựng cơng trình, Quyết định số 957/ QĐ-BXD cơng bố định m c chi phí qu n lý dự án v tư vấn đầu tư về xây dựng cơng trình,…
- Luật đầu tư, uật đất đai v x y ựng.
- Các nghị định, thông tư an h nh, á quyết định khác c a pháp luật về xây dựng.
- Căn vào các quy hoạch, các tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn về giá… c a Bộ Xây Dựng.
- Ch ng c pháp lý về tư á h há nh n a cá nhân hoặc tổ ch c tham gia dự án…
) Xá định mụ tiêu đầu tư để ậ ự án đầu tư
Trong báo cáo nghiên c u kh thi c a Công ty t nh y á ăn để định hướng đầu tư đó quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa hương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với á ĩnh vự khá để đưa a định hướng đầu tư. Cá ự án đưa a được lợi thế c a m nh, đối với nhu cầu xã hội đá ng được ra sao, phù hợp với chiến ược phát triển c a quốc gia ra ao,…Từ đó thấy được sự cần thiết c a dự án ra sao. Từ đó ó những ăn để thấy mụ tiêu đề ra c a dự án là phù hợp với quy hoạch chiến ược, và nhất là nhu cầu hiện tại trên thị t ường.
Cụ thể như trong trong dự án: Khu siêu thị kết hợp nhà ở The legacy (Dự án Bảng 2.1)
Mục tiêu chung của Dự án là tạo nên một cơng trình đa chức năng, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, về tiêu dùng của người dân đơ thị; góp phần cải thiện nhu cầu về nhà ở và điều kiện sống, điều kiện làm việc của người dân Thủ đơ. Trước mắt cơng trình tạo một khu nhà ở với tiêu chuẩn cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của của nhân dân, tạo đà để phát triển rộng rãi các khu chung cư cao tầng khác trong Thành phố.
- San lấp mặt bằng và xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ bao gồm đường nội bộ, sân, hệ thống cấp điện, chiếu sáng, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống viễn thông, điện thoại, …cho khu nhà.
- Xây dựng hệ thống dịch vụ công cộng, hiện đại, cung cấp và đáp ứng hiệu quả nhu cầu về mua bán và tiêu thụ sản phẩm dịch vụ của người dân trong phạm vi cơng trình và lân cận.
- Xây dựng các căn hộ với nhiều loại diện tích khác nhau để kinh doanh. Các căn hộ để ở được thiết kế và xây dựng đồng bộ đảm bảo mỹ quan đồng thời đáp ứng được nhu cầu về một nơi ở tiện nghi và đẹp.
(Nguồn: Phòng kế hoạch và qu n lý dự án c a công ty) Trọng tâm c a mụ tiêu đầu tư a dự án là nhằm chỉ ra sự cần thiết c a dự án, đồng thời thấy rằng dự án là phù hợp với quy hoạch c a đất nước, c a thành phố, đá ng được nhu cầu cấp thiết c a thị t ường.
) Ph n tí h thị t ường ung ầu đối với n hẩm a ự án
Các dự án c a Cơng ty ch yếu là các cơng trình xây dựng, chính vì vậy khi phân tích thị t ường c a dự án thì xem xét kỹ về nhu cầu thực tại về các s n phẩm xây dựng như nhu ầu văn hòng ho thuê, nh ở, dân số vùng dự án, tình hình thực tế vùng dự án,… Từ việ xá định được nhu cầu xã hội như thế, các cấp qu n lý c a Cơng ty (giám đốc và phịng kế hoạ h,…) ó nhiệm vụ lên kế hoạ h đầu tư đá ng nhu cầu hiện tại v tương ai thông qua ơng tác dự áo để ó được những ơ hội đầu tư hù hợp và hiệu qu .
Cụ thể như t ong t ong ự án: Khu siêu thị kết hợp nhà ở The legacy (Dự án B ng 2.1)
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế của Thủ đô, mức sống của người dân Hà Nội đã được cải thiện đáng kể. Nhu cầu về nhà ở, điều kiện sinh hoạt và làm việc của người Hà Nội ngày càng cao cả về số lượng và chất lượng. Nhà ở Hà Nội chủ yếu là nhà chung cư từ 2 - 5 tầng được nhà nước xây dựng trong thời kỳ bao cấp; do thiếu kinh phí bảo dưỡng,
những khu nhà này khơng được đảm bảo trong tình hình thực tế về nhu cầu chất lượng nhà ở hiện nay.
Quỹ nhà ở hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở về số lượng, cần có những khu nhà ở mới có thiết kế hiện đại nhằm tạo ra một mơi trường sống có chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu hiện tại cũng như trong tương lai. Nền kinh tế phát triển kéo theo mức sống của nhân dân ngày càng được nâng cao, cùng với đó là những nhu cầu được cung cấp các dịch vụ cơng cộng hồn chỉnh, đồng bộ và hiện đại đang đặt ra cấp thiết. Tuy nhiên trên thực tế, diện tích và chất lượng các loại hình dịch vụ cơng cộng cho khu dân cư cịn xa mới đáp ứng được với yêu cầu ngày càng cao hiện nay. Một số chủ đầu tư dự án đã không quan tâm đúng mức đến cơ cấu các khu dịch vụ cơng ích, ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong khu vực. Trước thực trạng đó, việc đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở là hợp lý và cần thiết.
(Nguồn: Phòng tư vấn đầu tư a cơng ty) Đ y một ví dụ cho thấy việc nghiên c u thị t ường tại ơng ty ịn ơ sài kể c về mặt số liệu.:
+ Dự báo nhu cầu thị t ường tương ai òn ơ i, hương há ngoại suy hưa được áp dụng.
+ Quy mơ dự án cịn dựa nhiều v o năng ực c a ch đầu tư ũng như kh năng huy động vốn. Chưa tiến hành phân khúc thị t ường v xá định thị t ường mục tiêu.
2.2.4.2. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án
Đặ điểm c a các Dự án được lập tại Công ty là các dự án đầu tư x y dựng các cơng trình dân dụng và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật cho nên nội dung nghiên c u khía cạnh kỹ thuật rất được quan tâm ở công ty, và là một trong những nội ung được nghiên c u kỹ nhất ở công ty, cụ thể:
a) Quy mô dự án, hình th đầu tư
- Quy mô dự án: tuỳ từng dự án có quy mơ lớn nhỏ khác nhau, dự án thuộc nhóm A, B, C
- Hình th đầu tư: á ự án mà công ty lập hầu hết là dự án đầu tư x y dựng mới cơng trình và kinh doanh s n xuất.
- Hình th c qu n lý dự án: Ch đầu tư t ực tiếp qu n lý
Việc lựa chọn hình th đầu tư tùy thuộc vào từng dự án. Nhưng á ự án c a Công ty ch yếu là thuộ ĩnh vực xây dựng ho nên á hương án ựa chọn ch yếu là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt.
Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở The Legancy (Dự án B ng 2.1) được xây dựng mới, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại với các thông số kỹ thuật như sau: - Tổng diện tí h đất lập dự án: 3.433 m2 - Diện tích xây dựng: 1.373 m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng: 23.344 m2 - Diện tích sàn nhà ở: 20.598 m2 - Diện tích sàn siêu thị: 2.746 m2 - Mật độ xây dựng: 40 % - Tầng cao: 17 tầng
Một ví dụ khác là tịa nhà TNR-54A Nguyễn Chí Thanh, Quận Đống Đa (Dự án B ng 2.1)
Tịa nhà gồm có 30 tầng + 1 tầng hầm. Cơ ấu diện tích sử dụng như au: Tầng Số ăn hộ Diện tích sàn (m2) Diện tích sử dụng chung (m2) Tổng diện tí h ăn hộ (m2) Tầng hầm 1300 1300 Tầng trệt 1300 1300 T2-T30 240 19.860 3.840 16.020 Tổng cộng 22.460 6.440 16.020
- Cơ ấu diện tích khối nhà ở Loại h nh ăn hộ DT ăn hộ
(m2) Số ượng ăn hộ Tổng DT (m2) Tỷ lệ % 1. Loại nhà A 85,5 30 2.574 16,1 2. Loại nhà B B1 B2 71,9 70,2 30 30 2.157 2.106 13,5 13,1 3. Loại nhà C C1 C2 C3 54,5 64.0 61,8 30 60 60 1.635 3.840 3.708 10,2 24,0 23.1 Cộng 240 16.020 100%
(Nguồn: Phịng tài chính-kế tốn c a cơng ty) Dự án chia thành 2 khối kinh doanh:
- Khối nhà bán: gồm toàn bộ á ăn hộ từ tầng 2 đến tầng 30.
- Khối kinh doanh dịch vụ (do Ban qu n lý nhà qu n lý): Tầng trệt dùng để cho thuê mặt bằng kinh doanh siêu thị, cửa hàng, dịch vụ… Tầng hầm và sân dùng làm bãi gửi xe cho khách và trông xe ngày- đêm ho á hộ dân tầng trên.
(Nguồn: Phịng tư vấn đầu tư a cơng ty) b) Các gi i pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật
Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên c u kh thi (công ty gọi là báo cáo đầu tư) ẽ tách riêng gi i pháp về kỹ thuật với hai gi i pháp cịn lại. Cịn đối với dự án có quy mơ nhỏ thì c 3 phần gộp lại với nhau.
- Giải pháp về quy hoạch
Về nội ung n y thi đượ t nh y theo hương án quy hoạ h đã được duyệt. Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất. Đối với những dự án lớn th được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch về giao thông,… nhưng h yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất. Quy hoạch sử dụng đất trong các dự án xây dựng c a Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồi au đó ập b ng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế.
- Giải pháp về kiến trúc
Ví dụ như tại dự án: Khu siêu thị kết hợp nhà ở The legacy (Dự án B ng 2.1)
* Mặt bằng tổng thể:
Việc thiết kế quy hoạch mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật c a dự án Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở đều tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy phạm xây dựng hiện hành c a nh nước Việt Nam. Để đ m b o sử dụng hiệu qu khu đất và tạo điều kiện thuận lợi về giao thông, ũng như ơ ở hạ tầng cho các hộ trong dự án, toàn bộ khu đất được thiết kế là một khối nhà thống nhất cao 15 tầng t ong đó hia th nh 3 hần: 2 tầng ưới được bố trí là siêu thị, phàn cịn lại là nhà ở và tầng kỹ thuật.
* Phương án kiến trúc cơng trình - Gi i pháp mặt bằng kiến trúc:
Một ông t nh đẹp về kiến trúc, hợp lý về quy mô và hiệu qu trong sử dụng luôn là mục tiêu c a ch đầu tư v người thiết kế. Có những chuẩn mực hung m người thiết kế khi sáng tác không thể bỏ qua.
- Gi i pháp kiến trúc mặt đ ng:
Nằm trên trụ đường quy hoạch nối a đường Ngơ Gia Tự - cơng trình được các nhà thiết kế nghiên c u kỹ v đưa a h nh th c kiến trúc hiện đại, hài hoà với c nh quan và các cơng trình hiện hữu tại khu vực.
c) Gi i pháp về kỹ thuật
T ong áo áo đầu tư a bất kỳ một dự án xây dựng nào, gi i pháp xây dựng ũng ất quan trọng. Các cán bộ trong phòng qu n lý phát triển dự án nghiên c u rất kỹ càng. Các gi i pháp kỹ thuật ch yếu là các gi i pháp về:
* Về kết cấu cơng trình
Kết cấu cơng trình sẽ tập trung nghiên c u v đưa a á gi i pháp về kết cấu móng, kết cấu thân cơng trình. Kết cấu cơng trình ph i đ m b o độ an toàn tuyệt đối, ph i tuân th theo các tiêu chuẩn quy phạm quy định. Cụ thể như t ong t ong ự án: Khu siêu thị kết hợp nhà ở The legacy (Dự án B ng 2.1)
* Phương án kết cấu phần móng
Móng được thiết kế ăn vào tài liệu kh o át địa chất cơng trình, thiết kế chọn hương án thi ơng móng ọc bằng hương há é t ước.
- Dự kiến chiều dài c a cọc 30 m, tiết diện 30x30 cm. - Kh năng t i trọng c a một cọc theo tính tốn N = 60 tấn. - Khi thi công l c ép ở đầu cọc ph i đạt ít nhất là 100 tấn.
- Trong khi thi công, nếu é đến chiều dài 30 m mà lự é đầu cọ hưa đ 100 tấn ph i nối thêm cọ để ép tiế ho đ lực khống chế đầu cọc.
- Nén thử 03 cọc bằng hương há t i trọng tĩnh, kết qu thử cọc gửi ho ơ quan thiết kế, chỉ khi có ý kiến c a thiết kế mới được ép cọ đại trà
* Phương án kết cấu phần thân: Sử dụng gi i pháp kết cấu sàn khơng dầm, có dầm biên kết hợ . Cá õi thang máy ( ó vai t ị như vá h ng) để đ m b o á điều kiện về độ bền và biến dạng c a cơng trình
d) Phương án đền bù gi i phóng mặt bằng
Cơng tá đền bù gi i phóng mặt bằng cần được qu n lý và thực hiện một cách nghiêm túc và phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa hương nhằm đ m b o cho dự án thực hiện đ ng tiến độ. Ví dụ như ự án xây dựng toà nhà hung ư 30 tầng Thanh Mai tại Yên Hòa–Từ Liêm Hà Nội mà công ty nhận tư vấn lập dự án (Dự án B ng 2.1):
Căn b n vẽ quy hoạch tổng mặt bằng được Sở Kiến trúc Quy hoạch Thành phố Hà Nội chấp thuận, t ong ơ đất đầu tư x y ựng có 41 hộ gia đ nh v 01 y xăng nằm trong diện gi i phóng mặt bằng.
+ Tổng diện tí h ơ đất 2.144 m2 t ong đó 41 gia đ nh hiếm 1245,5 m2, diện tí h y xăng 898,5 m2.
+ Tổng diện tích nhà ở 2029,6 m2 t ong đó nh ấp 4: 463,7 m2, nhà mái bằng 1.565,36 m2.
Căn theo qui mơ xây dựng cơng trình và diện tí h ơ đất, hương án gi i phóng mặt bằng được triển khai thực hiện một đợt. Dự án thuộc diện đượ nh nướ giao đất để đầu tư x y ựng nhà ở để bán. Vì vậy, dự án chỉ chịu các chi phí hỗ trợ gi i phóng mặt bằng theo Nghị định 197/2007/NĐ-CP ngày 03/12/2007 c a Chính ph và Quyết định 26/2006/QĐ-UB c a UBND thành phố Hà nội. Kinh phí hỗ trợ gi i phóng mặt bằng. - Trợ cấp tháo d nhà: Nhà cấ IV: 463,7m2 x 60.000đ/m2 = 27.822.000đ Nhà mái bằng: 1.565,36m2 x100.000đ/m2 = 156.536.000đ - Hỗ trợ di chuyển chỗ ở: 41 gia đ nh x 3.000.000đ/m2 = 123.000.000đ 1 y xăng x 5.000.000đ/m2 = 5.000.000đ - Tổ ch c thực hiện ơng tá đền bù, gi i phóng mặt bằng:
Ch đầu tư ẽ kết hợp với UBND Quận để thực hiện cơng tác gi i phóng mặt bằng theo đ ng quy định c a Nh nước. Dự kiến cơng tác này hồn thành trong thời gian 3 tháng kể từ dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt và bắt đầu giai đoạn thực hiện đầu tư.