1.4 .Quản lý hồ sơ ựịa chắnh
1.4.1 .Trách nhiệm quản lý hồ sơ ựịa chắnh
2.2. Quy ựịnh về ựăng ký ựất ựai ban ựầu
2.2.1. đối tượng ựược ựăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
2.2.1.1. đối tượng ựược ựăng ký quyền sử dụng ựất
(Căn cứ theo điều 9 và 107 của Luật đất ựai; điều 37 và 83 của Nghị ựịnh 181 về thi hành Luật đất ựai 2003)
Người sử dụng ựất phải thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất
Nguyên tắc chung người sử dụng ựất phải thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất phải là người sử dụng ựất có quan hệ trực tiếp với nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật.
Theo điều 9 và 107 của Luật đất ựai thì người sử dụng ựất chịu trách nhiệm ựăng ký quyền sử dụng ựất bao gồm có:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chắnh trị, tổ chức chắnh trị - xã hội, tổ chức chắnh trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, ựơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy ựịnh của Chắnh phủ ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất hoặc công nhận quyền sử dụng ựất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ựất;
đối với ựơn vị quốc phòng, an ninh theo khoản 3 điều 83 của Nghị ựịnh 181 thì ựơn vị chịu trách nhiệm thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất gồm:
Các ựơn vị trực thuộc Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an ựối với ựất làm nơi ựóng quân, căn cứ qn sự, cơng trình phịng thủ quốc gia, trận ựịa, cơng trình ựặc biệt về quốc phịng và an ninh, nhà cơng vụ của lực lượng vũ trang nhân dân, ựất thuộc các khu vực mà Chắnh phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an quản lý, bảo vệ và sử dụng;
Các ựơn vị trực tiếp sử dụng ựối với ựất làm nhà ga, cảng qn sự; cơng trình cơng nghiệp, khoa học và cơng nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khắ, bãi huỷ vũ khắ; nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an quản lý;
56
Cơ quan quân sự các cấp tỉnh và huyện; cơ quan công an các cấp tỉnh huyện, xã; ựồn biên phòng: ựối với ựất xây dựng trụ sở;
đối với Uỷ ban nhân dân cấp xã theo khoản 2 điều 2 của Nghị ựịnh 181 phải thực hiện ựăng ký ựối với ựất nông nghiệp vào mục ựắch công ắch; ựất ựược Nhà nước giao ựể xây dựng trụ sở Uỷ ban nhân dân và các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt ựộng văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trắ, chợ, nghĩa trang, nghĩa ựịa và các cơng trình cơng cộng khác của ựịa phương.
- Hộ gia ựình, cá nhân trong nước ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất hoặc công nhận quyền sử dụng ựất, nhận chuyển quyền sử dụng ựất;
- Cộng ựồng dân cư gồm cộng ựồng người Việt Nam sinh sống trên cùng ựịa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc và các ựiểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ ựược Nhà nước giao ựất hoặc công nhận quyền sử dụng ựất;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh ựường, tu viện, trường ựào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo ựược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ựất hoặc giao ựất;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ựại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ựại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao ựược Chắnh phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ựại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chắnh phủ, cơ quan ựại diện của tổ chức liên chắnh phủ ựược Nhà nước Việt Nam cho thuê ựất;
- Người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngồi về ựầu tư, hoạt ựộng văn hố, hoạt ựộng khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn ựịnh tại Việt Nam ựược Nhà nước Việt Nam giao ựất, cho thuê ựất, ựược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất ở;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài ựầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ựầu tư ựược Nhà nước Việt Nam cho thuê ựất.
Các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất không phải ựăng ký quyền sử dụng ựất gồm có các trường hợp sau:
Người th ựất nơng nghiệp dành cho cơng ắch của xã, ựất nhận khốn của các tổ chức, thuê hoặc mượn ựất của người khác ựể sử dụng;
Tổ chức, cộng ựồng dân cư ựược Nhà nước giao ựất ựể quản lý theo quy ựịnh tại điều 3 của Nghị ựịnh 181 gồm có:
- Tổ chức ựược giao quản lý cơng trình cơng cộng gồm: hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi, quảng trường, tượng ựài, bia tưởng niệm,
- Tổ chức kinh tế ựược giao quản lý ựất ựể thực hiện dự án ựầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao;
57
- Tổ chức ựược giao quản lý ựất có mặt nước của các sơng lớn, ựất có mặt nước chuyên dùng;
- Tổ chức phát triển quỹ ựất ựược giao quản lý ựất ựã thu hồi theo quyết ựịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Cộng ựồng dân cư ựược giao ựất rừng phòng hộ, rừng ựặc dụng ựể bảo vệ, phát triển rừng;
- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý ựất xây dựng cơng trình cơng cộng ựược giao ựể quản lý, ựất ựã thu hồi thuộc khu vực nông thôn (trừ ựất thu hồi vì mục ựắch quốc phịng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng), ựất chưa giao, ựất chưa cho thuê tại ựịa phương;
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm quản lý ựất chưa sử dụng tại các ựảo chưa có người ở thuộc ựịa phương.
Người chịu trách nhiệm ựăng ký
Theo quy ựịnh tại khoản 1 điều 39 và điều 2 của Nghị ựịnh 181 thì người chịu trách nhiệm thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước ựối với việc sử dụng ựất của người sử dụng ựất ựó. Bao gồm:
- Người ựứng ựầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng ựất; - Thủ trưởng ựơn vị ựơn vị quốc phòng, an ninh;
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ựối với ựất ựược Nhà nước giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng;
- Chủ hộ gia ựình sử dụng ựất;
- Cá nhân, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng ựất; - Người ựại diện của cộng ựồng dân cư, của dòng họ sử dụng ựất ựược Uỷ ban nhân dân cấp xã chứng thực;
- Người ựứng ựầu cơ sở tôn giáo sử dụng ựất;
- Người ựại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa ựất.
Việc ủy quyền ựăng ký quyền sử dụng ựất
Theo quy ựịnh tại khoản 2 điều 39 và khoản 2, 3 điều 115 của Nghị ựịnh 181 thì người chịu trách nhiệm ựăng ký quyền sử dụng ựất quy ựịnh tại khoản 1 điều 39 của Nghị ựịnh 181 ựược ủy quyền cho người khác thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất;
Việc ủy quyền phải thực hiện theo quy ựịnh của pháp luật dân sự, cụ thể là: - Việc ủy quyền phải lập thành văn bản;
58
- đối với chủ hộ gia ựình, cá nhân, giấy tờ ủy quyền phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người uỷ quyền (theo các điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứng nhận của Công chứng nhà nước;
- đối với tổ chức giấy tờ ủy quyền phải có dấu cơ quan và chữ ký của người ủy quyền;
- Người ựược ủy quyền phải có ựủ năng lực hành vi dân sự. 2.2.1.2 đối tượng ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
đối với hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất
Theo quy ựịnh tại điều 50 của Luật đất ựai và điều 48 của Nghị ựịnh 181, hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng ựất ựang sử dụng ựất ổn ựịnh, ựược Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ựây thì ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và không phải nộp tiền sử dụng ựất:
+ Giấy tờ về quyền ựược sử dụng ựất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất tạm thời ựược cơ quan có thẩm quyền cấp
hoặc có tên trong sổ ựăng ký ruộng ựất (lập từ 1982 - 1995);
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ựất hoặc tài sản gắn liền
với ựất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ựất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, mua bán nhà ở gắn liền với ựất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, ựược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận thời ựiểm sử dụng;
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ựất ở theo quy ựịnh của pháp luật; + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ựộ cũ cấp cho người sử dụng ựất.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất có một trong các loại giấy tờ quy ựịnh tại khoản 1 điều 50 của Luật đất ựai mà trên giấy tờ ựó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ựất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng ựến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật, nay ựược Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là ựất khơng có tranh chấp thì ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và không phải nộp tiền sử dụng ựất.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất có hộ khẩu thường trú tại ựịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có ựiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải ựảo, nay ựược Ủy ban nhân dân xã
59
nơi có ựất xác nhận là người ựã sử dụng ựất ổn ựịnh, khơng có tranh chấp thì ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và không phải nộp tiền sử dụng ựất.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất không có các loại giấy tờ quy ựịnh tại khoản 1 điều 50 của Luật đất ựai nhưng ựất ựã ựược sử dụng ổn ựịnh từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ựược Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là ựất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược xét duyệt ựối với nơi ựã có quy hoạch sử dụng ựất thì ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và không phải nộp tiền sử dụng ựất.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựược sử dụng ựất theo bản án hoặc quyết ựịnh của Tòa án nhân dân, quyết ựịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ựịnh giải quyết tranh chấp ựất ựai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ựã ựược thi hành thì ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chắnh theo quy ựịnh của pháp luật.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ựến trước ngày 01/07/2004 mà chưa ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chắnh thì phải thực hiện theo quy ựịnh của pháp luật.
- Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất mà toàn bộ thửa ựất hoặc một phần thửa ựất khơng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ựất quy ựịnh tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất ựai thì ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựối với phần diện tắch ựất khơng có giấy tờ khi có ựủ các ựiều kiện sau:
+ đất sử dụng khơng có tranh chấp;
+ đất ựã ựược sử dụng trước thời ựiểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất hoặc quy
hoạch chi tiết xây dựng ựô thị hoặc quy hoạch xây dựng ựiểm dân cư nông thôn ựã ựược xét duyệt;
Trường hợp ựất ựược sử dụng sau thời ựiểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng ựô thị hoặc quy hoạch xây dựng ựiểm dân cư nơng thơn ựược xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch ựó. Thời ựiểm sử dụng ựất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ựất xác nhận;
+ Trường hợp sử dụng ựất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ựến trước ngày 01 tháng
7 năm 2004 và sau ngày 01/7/2004 thì phải nộp tiền sử dụng ựất theo quy ựịnh của Chắnh phủ về thu tiền sử dụng ựất.
đối với cộng ựồng dân cư ựang sử dụng ựất
Theo quy ựịnh tại khoản 8 điều 50 của Luật đất ựai thì cộng ựồng dân cư ựang sử dụng ựất có các cơng trình là ựình, ựền, miếu, am, từ ựường, nhà thờ họ ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất khi có các ựiều kiện sau ựây:
60
- Có ựơn ựề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất;
- được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ựất xác nhận là ựất sử dụng chung cho cộng ựồng và khơng có tranh chấp.
đối với tổ chức ựang sử dụng ựất
Theo quy ựịnh tại điều 51 của Luật đất ựai và các điều 49,51,52,53,55 của Nghị ựịnh 181 thì tổ chức ựang sử dụng ựất chỉ ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựối với phần diện tắch ựất sử dụng ựúng mục ựắch, có hiệu quả.
Phần diện tắch ựất mà tổ chức ựang sử dụng nhưng không sử dụng, sử dụng không ựúng mục ựắch, sử dụng không hiệu quả sẽ bị Nhà nước thu hồi và không ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Tổ chức phải bàn giao phần diện tắch ựã sử dụng làm ựất ở cho Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ựể quản lý; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối ựã ựược Nhà nước giao ựất mà doanh nghiệp ựó cho hộ gia ựình, cá nhân sử dụng một phần quỹ ựất làm ựất ở thì phải bố trắ lại diện tắch ựất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có ựất xét duyệt trước khi bàn giao cho ựịa phương quản lý.
Tổ chức sử dụng ựất phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng ựất và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bộ, ngành ở Trung ương. Các tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước sử dụng ựất nông nghiệp phải ựược sắp xếp, ựổi mới theo ựề án sắp xếp, ựổi mới và phát triển nông, lâm trường quốc doanh theo quy ựịnh của Chắnh phủ mà không bị giải thể và phải lập quy hoạch sử dụng ựất chi tiết ựược Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt làm căn cứ giao ựất, cho thuê ựất. Các doanh nghiệp và các hợp tác xã sử dụng ựất phi nông nghiệp phải lập phương án sản xuất, kinh doanh trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt; trong phương án ựó phải xác ựịnh rõ mục ựắch sử dụng ựất và thời hạn sử dụng ựất.
Cơ sở tôn giáo ựang sử dụng ựất
Theo điều 51 của Luật đất ựai, cơ sở tôn giáo ựang sử dụng ựất ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất khi có các ựiều kiện sau ựây: