Trước thời kỳ thực hiện đổi mới, trước năm 1986, với nền kinh tế tập trung bao cấp, ruộng đất phải góp chung vào hợp tác xã nơng nghiệp theo chế độ sở hữu tập thể. Lúc này ở các vùng nơng thơn hầu như khơng có bất kỳ giao dịch nào về đất đai bởi vì tất cả nhu cầu về đất đai được thực hiện qua cơ chế “xin – cho” trong các hợp tác xã, còn ở thành thị các giao dịch mua bán nhà đất vẫn hình thành nhưng chỉ là giao dịch giấy tay có nhân chứng. Thị trường bất động sản trong giai đoạn này rất mờ nhạt và chỉ là thị trường “ngầm” về mua bán nhà ở cũng như mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước phân cho cán bộ công chức.
Bước sang thời kỳ đổi mới, giai đoạn 1986 - 1992, quá trình nhận thức của Nhà nước và xã hội về đất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới cịn nhiều hạn chế, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nơng nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài. Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình thành, gắn với việc Nhà nước giao và cho thuê đất, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc xóa bỏ bao cấp của Nhà nước về nhà và đất đai. Nền kinh tế nước ta bắt đầu “lăn bánh” trên đà phát triển, sức ép về đất đai cho sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng, nhu cầu nhà ở…tăng lên, làm cho hoạt động mua bán, trao đổi, thuê và cho thuê quyền sử dụng bất động sản ngày càng sôi động hơn. Tuy vậy, Nhà nước vẫn không thừa nhận sự lưu thông của đất đai, nên thị trường bất
động sản lúc này vẫn mang tính tự phát và nằm ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước.