- Quý 12007: Bắt đầu một thời kỳ khởi phát mớ
động sản ở Việt Nam trong thời gian qua 2.2.1 Chính sách thuế, phí, lệ phí
2.2.3.2. Chính sách cho vay
Các tổ chức tín dụng thực hiện cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản phù hợp với quy chế cho vay ban hành theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 31/12/2001 về quy chế cho vay bất động
sản, Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 03/02/2005 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều về quy chế cho vay của tổ chức tín dụng và Quyết định 738/200/QĐ-NHNN do Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 31/05/2005 về việc sửa đổi, bổ sung khoản 6 Điều 1 của Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN.
Thời gian qua, hoạt động cho vay bất động sản còn nhiều hạn chế do vướng mắc khó khăn về chính sách, cơ chế, rủi ro phát sinh từ thị trường bất động sản. Các tổ chức tín dụng chủ yếu cân đối nguồn vốn ngắn hạn để cho vay kinh doanh bất động sản, nhưng lấy vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn là điều bất ổn. Không thể dùng vốn ngắn hạn cho những dự án dài hạn, mặc dù cho vay bất động sản là hoạt động bình thường của ngân hàng song điều bất thường là các khoản vay này lại xuất phát từ vốn ngắn hạn. Do đó, để giảm thiểu rủi ro và nhanh thu hồi vốn, đặc biệt khi thị trường bất động sản có dấu hiệu bất ổn, đa số tổ chức tín dụng dùng chính sách cho vay có chọn lọc dựa theo tiềm năng của dự án đầu tư và dựa theo tiếng tăm và uy tín của chủ đầu tư. Chính vì thế mà hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản gặp rất nhiều trở ngại về vốn. Trong giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng”, hầu như các ngân hàng đều có xu hướng “khóa van” đối với thị trường bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản vốn đã khó khăn càng khó khăn hơn.
Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước, thực tế cho thấy dư nợ cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản tăng mạnh đến cuối 2004, hoạt động cho vay đối với bất động sản của tổ chức tín dụng tăng cả về số vốn và dự án cho vay, đặc biệt là ở những thành phố lớn. Dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của tổ chức tín dụng. Dư nợ cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản bắt đầu giảm dần từ 2005 đến 2006, nhiều ngân hàng báo cáo đã hạn chế cho vay, đầu tư vào lĩnh vực này, nhất là những khoản vay có nguồn trả nợ từ kinh doanh bất động sản vì thị trường nhà đất không ổn định, giao dịch bất động sản ở thời kỳ trầm lắng, trong khi tài sản bảo đảm chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất với tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó nắm bắt được xu hướng thay đổi của thị trường. Điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hoạt động tín dụng. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước
yêu cầu các tổ chức tín dụng xem xét và thẩm định kỹ lưỡng dự án bất động sản, chỉ cho vay những dự án có tính khả thi cao và chủ đầu tư có khả năng hồn trả nợ đúng thời hạn. Ngân hàng Nhà nước còn yêu cầu các ngân hàng phải ban hành qui chế về nghiệp vụ cho vay bất động sản nhằm giám sát và tạo hành lang an toàn cho việc cấp tín dụng dự án bất động sản. Khơng những thế, Ngân hàng Nhà nước còn chỉ đạo các ngân hàng chi nhánh ở những tỉnh thành lớn thường xuyên báo cáo tình hình cho vay bất động sản trên địa bàn để có phản ứng kịp thời và biện pháp hạn chế khi sự cố bất lợi xảy ra.
Ở nước ta, bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng Nhà nước chưa có các quy định phù hợp với thực tế nên đã gây khơng ít khó khăn trong hoạt động cho vay. Thủ tục quy định về cho vay còn rườm rà, phức tạp. Năng lực thẩm định các khoản vay còn hạn chế. Thời hạn quy định tín dụng ngắn dưới 10 năm khơng phù hợp với thực tế hiện nay vì người có thu nhập thấp muốn mua nhà phải cần từ 20 đến 30 năm mới có khả năng trả hết nợ mua nhà.