- Quý 12007: Bắt đầu một thời kỳ khởi phát mớ
động sản ở Việt Nam trong thời gian qua 2.2.1 Chính sách thuế, phí, lệ phí
2.2.1.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc hội thơng qua ngày 22/06/1994, đến ngày 21/12/1999 có sự sửa đổi bổ sung lại cho hoàn chỉnh và phù hợp tình hình kinh tế đất nước.
Đối tượng nộp thuế là những cá nhân hay tổ chức có quyền sử dụng bất động sản nhưng đem chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng cho người khác trừ trường hợp Nhà nước giao đất hoặc thu hồi đất và trường hợp chuyển quyền sử dụng bất động sản vì mục đích ly hơn, thừa kế, góp vốn theo luật quy định. Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất: diện tích đất, giá đất, thuế suất. Trong đó:
- Diện tích tính thuế là diện tích thực tế dùng để chuyển quyền sử dụng. - Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá phù hợp với thực tế ở từng địa phương và được niêm yết cơng khai. Nếu chuyển nhượng đất có nhà nhiều tầng thì giá đất tính thuế được phân bổ từ tầng 1 đến tầng 5.
- Thuế suất : 2% đối với việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và 4% đối với việc chuyển quyền sử dụng đất phi nơng nghiệp. Đối với việc chuyển mục đích sử dụng thì được khuyến khích chuyển từ mục đích phi nơng nghiệp sang mục đích nơng nghiệp, ngược lại chuyển mục đích sử dụng từ nơng nghiệp sang phi nơng nghiệp thì thuế suất 40% trong hạn mức, ngồi hạn mức là 100%. Hiện nay, thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ điều tiết được hành vi chuyển nhượng và chuyển đổi quyền sử dụng đất, chưa thực hiện đánh thuế vào hành vi chuyển quyền sử dụng đất khi góp vốn, góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất, nhận tiền bồi thường đất, thừa kế hay chuyển nhượng đất thuê. Điều này không tạo được cơng bằng xã hội, khơng khuyến khích được sự đóng góp lao động của thế hệ sau cho Nhà nước, không phát huy tác dụng trong việc quản lý và bình ổn thị trường bất động sản.
Mặc dù thuế chuyển quyền sử dụng đất thực tế cũng góp phần mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước nhưng không phải là con số lớn bởi vì giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chính thức theo các hợp đồng dân sự gặp nhiều trở ngại về thủ tục hành chính, khá nhiều đất đai chưa đủ điều kiện pháp lý nên phổ biến vẫn là giao dịch ngầm. Hơn nữa, đối với các giao dịch chính thức thì giá tính thuế là giá theo khung giá do Nhà nước quy định, nhưng việc xác định giá của Nhà nước chưa được thuyết phục, ln thấp hơn giá thực tế rất nhiều. Do đó, việc dùng thuế chuyển quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường bất động sản vẫn chưa thực thi được.
Nói thêm về chính sách giá đất, Chính phủ đã ban hành và sửa đổi nhiều lần các Nghị định về giá đất trong đó đưa ra phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn định giá các loại đất cụ thể cho Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành trực thuộc Trung ương ra quyết định giá đất phù hợp theo nguyên tắc sát giá thị trường và nằm trong khuôn khổ giá tối thiểu, giá tối đa do Trung ương quy định. Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP quy định về bảng giá đất áp dụng làm cơ cở tính cho thuế sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Theo Nghị định 87/CP, việc ban hành giá của các địa phương không được vượt quá khung giá do Chính Phủ quy định, nghị định này còn quy định việc vận dụng hệ số điều chỉnh (k) khi đất trong cùng đơ thị nhưng có khả năng sinh lợi khác nhau, có mức độ hồn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau,…Nguyên tắc tính hệ số điều chỉnh k như sau:
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Hệ số k =
Giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành ban hành
Tuy nhiên Nghị định 87/CP bộc lộ hạn chế là giá quy định quá thấp so với giá thị trường, chính mức chênh lệch này tạo ra nhiều kẻ hở trong quản lý cũng như sử dụng đất không hiệu quả, gây thất thốt tiền thuế, tình trạng khiếu kiện về bồi thường liên tục xảy ra.
Ngày 16/11/2004, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Với những quy định chặt chẽ về
giá đất khắc phục Nghị định 87/CP nhằm tránh tình trạng lợi dụng chênh lệch giá để hưởng lợi của các tổ chức và cá nhân, đồng thời hạn chế những khiếu kiện về bồi thường và quy định rõ ràng phương pháp xác định giá trên thị trường, giá đất mới sẽ được cơng bố hàng năm. Theo đó, giá đất được xác định phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, điều này đã loại bỏ được yếu tố biến động giá do đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, …
Trên thực tế, do những đặc thù riêng mà việc ban hành bảng giá đất cụ thể thực hiện theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP tại các tỉnh, thành phố chưa thật sự sát với giá đất trên thị trường. Ngoài ra, việc dùng cùng một giá đất làm căn cứ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác như: tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất... nên khó tránh khỏi việc giá một số loại đất khơng sát với thực tế. Trong điều kiện các văn bản quy phạm pháp luật về chính sách tài chính đất đai chưa đồng bộ, các địa phương buộc phải quy định giá đất với yêu cầu hài hòa được các mục đích, giảm đến mức thấp nhất những tác động ảnh hưởng đến đối tượng sử dụng đất là đại đa số người dân và các tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo các cơ quan chuyên môn, việc giá đất tại nhiều nơi được quy định chưa sát với giá thực tế là do các địa phương không lường hết được yếu tố “ảo” trong giá chuyển nhượng trên thị trường. Vì vậy, khi xây dựng các mức giá đất, nhiều nơi đã chủ động giảm so với các mức giá thực tế đã điều tra được. Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thơng tin về giá đất tại các địa phương cịn nhiều hạn chế, khơng có các số liệu lưu trữ từ các năm trước để có thể xử lý thông tin một cách hệ thống. Nguồn nhân lực về công tác định giá đất lại thiếu và yếu trong khi các nguồn thơng tin lại có nhiều biến động lớn, khơng đầy đủ hoặc khó tin cậy.
Cùng một giá đất không sát với thực tế như thế nhưng được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau là khơng hợp lý vì nếu bảng giá đất được xem là cao so với giá thị trường thì mục đích bồi thường sẽ được thỏa mãn, nhưng nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí liên quan đất đai sẽ cao làm phát sinh nạn trốn thuế và các giao dịch ngầm trên thị trường. Tiền thuê đất, sử dụng đất cao sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh, môi trường đầu tư sẽ kém
hấp dẫn. Ngược lại, nếu bảng giá đất thấp so giá thị trường thì tiền trả cho mục đích bồi thường sẽ khơng thỏa mãn, dẫn đến ách tắc giải phóng mặt bằng, dự án bị treo làm giảm hiệu quả kinh tế, khiếu kiện xảy ra nhiều hơn.
Gần đây nhất, ngày 01/01/2006 bảng giá đất mới đã được công bố để đảm bảo ổn định sản xuất, kinh doanh, lành mạnh hóa thị trường bất động sản cũng như cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp và tạo thuận lợi cho cơng tác tái định cư, bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo đó, phần lớn địa phương lựa chọn là cơ bản giữ nguyên bảng giá đất đã ban hành từ đầu năm 2005 theo tinh thần Nghị định 188/NĐ-CP nhưng có điều chỉnh cục bộ giá đất ở một số vị trí, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, khơng có nơi nào vượt khung giá do Chính phủ quy định. Tương tự, giá đất nông nghiệp cũng hầu như được giữ nguyên. Chỉ có một số ít địa phương điều chỉnh tăng với tỷ lệ thấp như Hà Nội, Cà Mau, Thành phố Hồ Chí Minh….Giá đất ở và sản xuất kinh doanh cũng có điều chỉnh tăng nhưng chủ yếu là tại các tuyến đường mới được đầu tư hạ tầng, ven trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu công nghiệp... Tuy vậy, đối với loại đất này, cũng có một số địa phương điều chỉnh giảm đối với những vị trí trước đây quy định chưa phù hợp hoặc nhằm khuyến khích cho các doanh nghiệp phát triển ra ngoại thành.
Nhìn chung, giá đất quy định thực hiện theo Nghị định 188/NĐ-CP vẫn còn thấp hơn so với giá thực tế, nhất là giá đất nơng nghiệp q thấp nên khi tính thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều trường hợp được chuyển từ thuê đất sang giao đất, các tổ chức kinh tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đầu tư xây dựng để bán nhà, đất ra theo giá thị trường để từ đó thu được chênh lệch giá đất cao. Bên cạnh đó, khi áp dụng giá đất nông nghiệp mới để bồi thường cho việc thu hồi đất thì người dân cịn nhiều ý kiến và chưa đồng tình làm cho tình trạng khiếu nại về giá đất bồi thường vẫn thường xuyên xảy ra, dẫn đến tình trạng nhiều dự án trong lĩnh vực đất đai bị treo dài hạn.
Bảng 2.3: Tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất
Năm Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Tỷ đồng)
Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2000 213 0,23 2001 296 0,29 2002 327 0,27 2003 408 0,23 2004 640 0,32 2005 985 0,45 2006 1.097 0,42
Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự tốn)
Hiện tại thuế chuyển quyền sử dụng đất bao gồm ln những quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất nên việc thu thuế này gặp khơng ít khó khăn và phức tạp. Theo tiến trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, việc chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và trên phạm vi rộng. Do đó, một sắc thuế thu theo hai mục đích khác nhau rất khó quản lý và dễ làm thất thu thuế. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng khó khăn trong việc chủ động điều tiết hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất làm ổn định cung cầu các loại hàng hóa bất động sản cho thị trường.