- Quý 12007: Bắt đầu một thời kỳ khởi phát mớ
động sản ở Việt Nam trong thời gian qua 2.2.1 Chính sách thuế, phí, lệ phí
2.2.4.1. Chính sách bồi thường khi thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư
Ngày 24/04/1998 Nhà nước ban hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, cơng cộng,…Đến ngày 03/12/2004, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ra đời thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP, trong đó Nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi đất: Nhà nước chỉ thu hồi đất tại những dự án phục vụ cơng trình cơng cộng, an ninh quốc phịng, chỉnh trang đơ thị, xây dựng các cụm, khu công nghiệp phục vụ phát triển kinh tế -xã hội. Khi thu hồi, đền bù, tái định cư phải đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Còn tại các dự án khác, doanh nghiệp hoặc người có nhu cầu sử dụng đất phải tự thỏa thuận với người dân.
Các nguyên tắc bồi thường được quy định chi tiết và cụ thể tạo điều kiện cho quan hệ tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tự thuê đất,…góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất đã được sửa đổi và bổ sung nhiều lần nhưng vẫn còn những vấn đề chưa phù hợp với diễn biến thực tế của mỗi địa phương. Khó khăn nhất vẫn là vấn đề giá đất bồi thường. Giá đất bồi thường theo quy định là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường (khơng áp dụng hệ số điều chỉnh k). Tuy nhiên, trong thời gian qua, giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành ở các địa phương chưa đảm bảo được việc này, giá đất thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường. Chính vì thế, chính sách tài chính bồi thường cho người có đất bị thu hồi rất khó thực hiện, tạo ra những khó khăn trong cơng tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị treo khơng triển khai được, gây khó khăn cho các nhà đầu tư dự án. Thực tế cho thấy là có sự chênh lệch giá q lớn giữa đất nơng nghiệp với chính nó sau khi được thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng. Tại vùng đồng bằng sơng Hồng, khi người nông dân bị thu hồi đất trồng cây hàng năm loại 1, họ được đền bù 9 nghìn đồng/ m2 về đất, được hỗ trợ 14,7 nghìn đồng/ m2 về chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm, được hỗ trợ 5,3 nghìn đồng/ m2 về ổn định đời sống và sản xuất, được một số khoản khuyến khích nữa, tổng cộng là 30 nghìn đồng/ m2. Ðất bị thu hồi này, sau khi được đầu tư hạ tầng ở mức tối thiểu, đã được chuyển nhượng trên thị trường với giá 3 triệu đồng/ m2. Chênh lệch giữa 3 triệu đồng/ m2 so với 30 nghìn đồng/ m2 là 100 lần. Người nông dân không thể bằng lịng khi tồn bộ số tiền được bồi thường, hỗ trợ... mà họ nhận được khi bị thu hồi 100 m2 đất ruộng lại chỉ đủ để mua được 1 m2 của chính mảnh đất họ vừa bị thu hồi và chuyển mục đích sử dụng. Điều này dẫn đến hậu quả nhiều chủ đất nằm trong khu vực bị thu hồi đất nhưng họ không chịu ra đi, làm nhiều dự án bị ách tắc ngay khâu giải phóng mặt bằng. Nhà nước vẫn chưa có nhiều biện pháp hỗ trợ cho nhà đầu tư trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Hướng chính hiện nay là khi dự án được duyệt nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường với người có đất bị thu hồi, nếu vẫn còn một vài trường hợp chưa đồng thuận đền bù thì dự án cũng khơng được phép triển khai, việc kéo dài tiến độ thực hiện dự án làm giảm đáng kể hiệu quả kinh tế của dự án.
Các địa phương đều gặp khó khăn khi khơng tạo lập được các khu tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất, do đó bị lúng túng trong thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Đối với người nhận bồi thường khi bị thu hồi đất nếu chưa hồn thành nghĩa vụ đối với nhà nước (chưa đóng tiền sử dụng đất, tiền thuế,…) sẽ bị khấu trừ vào tiền bồi thường. Như vậy, số tiền bồi thường nhận được cịn lại sẽ rất thấp gây khó khăn trong việc tái định cư của họ.
Quy định về đền bù thiệt hại khi giải tỏa, Nhà nước không quy định sự khác nhau về đơn giá bồi thường giữa “đất bị thu hồi một phần và bị thu hồi toàn bộ”. Tuy nhiên, qua thực tế khi đầu tư xây dựng, nâng cấp mở đường làm giá trị đất gia tăng, người ở lại được hưởng trực tiếp các tiện ích do dự án đầu tư đem lại, cịn người ra đi thì bị thiệt thịi.