1.2. Những vấn đề lý luận của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
1.2.1. Cơ sở ra đời của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong điều kiện xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, khơng thể khơng khẳng định vai trị quan trọng của pháp luật đối với quản lý nhà nước, quản lý xã hội. Điều 8 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Nhà nước được tổ chức và hoạt động theo Hiến pháp và pháp luật, quản lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật, thực hiện nguyên tắc tập trung dân chủ”. Pháp luật còn là phương tiện phân định rõ phương thức lãnh đạo của Đảng và chức năng quản lý, điều hành của nhà nước. Qua các giai đoạn lịch sử khác nhau, Đảng ta có những chủ trương, chính sách khác nhau về đất đai trong đó có quyền SDĐ tuy nhiên nhất quán thực hiện chính sách sở hữu tồn dân về đất đai Nhà nước thống nhất quản lý đất đai. Đất đai được giao cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức và các chủ thể khác được sử dụng ổn định, lâu dài và đúng pháp luật. Các chủ thể là các tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài chỉ là người được giao khai thác, sử dụng quyền SDĐ và thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ được Nhà nước cho phép. Đường lối đổi mới của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) đã đánh dấu sự thay đổi tư duy của Đảng ta về định hướng phát triển đất nước. Theo đó, cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp nhường chỗ cho một cơ chế mới đầy năng động - kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Pháp luật đất đai q các thời kỳ đã thể chế hóa chính sách của Đảng thành những quy định pháp luật về đất đai nói chung và quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ. Qua đó, Nhà nước đã quan tâm, chú trọng hơn tới việc chuyển dịch quyền SDĐ của những chủ thể yếu thế trong xã hội như hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân SDĐ. Như vậy, pháp luật là phương tiện để Đảng “kiểm tra, kiểm nghiệm quan điểm, đường lối của mình trong thực tiễn” [20, tr.51].
Pháp luật là phương tiện hàng đầu xác định địa vị pháp lý bình đẳng giữa các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế; tạo lập các “khung pháp lý” để các chủ thể quản lý nhà nước dựa vào các chuẩn mực pháp lý để điều khiển hoạt động sản xuất, kinh
doanh. Thông qua các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ nhà nước tạo ra môi trường thuận lợi, tin cậy và chính thức cho các chủ thể tham gia hoạt động sản xuất, kinh doanh thực hiện có hiệu quả. Pháp luật là phương tiện làm cho các quan hệ kinh tế trở thành quan hệ pháp luật. Khi đó, pháp luật xác định rõ các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng SDĐ, quyền và nghĩa vụ cũng như khách thể mà các bên tham gia hoạt động kinh tế. Pháp luật kinh tế nói chung, các quy định pháp luật về chuyển nhượng SDĐ là phương tiện củng cố và bảo vệ những nguyên tắc vốn có của nền kinh tế thị trường, bảo đảm tôn trọng sự cạnh tranh, cạnh tranh lành mạnh... Đồng thời, pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ còn là phương tiện bảo vệ lợi ích kinh tế tốt nhất cho các bên tham gia hoạt động kinh tế trong trường hợp xảy ra tranh chấp kinh tế, vi phạm hợp đồng kinh tế…
Đối với Nhà nước, pháp luật là cơ sở pháp lý tổ chức và hoạt động của chính mình, là sự ghi nhận về mặt pháp lý trách nhiệm của nhà nước đối với xã hội và cá nhân, cơng dân, là phương tiện quản lý có hiệu lực đối với mọi mặt đời sống xã hội. Pháp luật là phương tiện chứa đựng trong nó sự kết hợp giữa thuyết phục và cưỡng chế, giữa tập trung và dân chủ, giữa năng động, sáng tạo với kỷ cương, kỷ luật. Do đó, khi thực hiện các chức năng của mình, nhà nước khơng thể khơng sử dụng phương tiện pháp luật. Thông qua pháp luật “Nhà nước thực hiện vai trò tổ chức và quản lý nền kinh tế, Nhà nước đề ra kế hoạch và các chính sách phát triển kinh tế, xác định cơ cấu, thành phần phát triển kinh tế của nền kinh tế quốc dân” [15, tr.306].
Pháp luật về chuyển nhượng SDĐ là cơng cụ để Nhà nước khuyến khích, thu hút đầu tư như: đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao có nhu cầu chuyển nhượng quyền SDĐ hoặc dự án đầu tư. Với chính sách Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân SDĐ ổn định, lâu dài và được chuyển quyền SDĐ theo quy định của pháp luật. Pháp luật về chuyển nhượng SDĐ tạo lập hành lang pháp lý ổn định, tăng cường minh bạch, cơng khai hóa thơng tin nhằm hỗ trợ thị trường quyền SDĐ. Pháp luật ghi nhận và công nhận quyền SDĐ là hàng hóa, là tài sản có giá trị được phép lưu thơng trên thị trường. Do đó, thơng qua pháp
luật và bằng pháp luật, Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát và điều chỉnh đối với quyền SDĐ và các giao dịch có liên quan bảo đảm sự ổn định xã hội, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức.
Chính vì vậy, việc Nhà nước điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ là một yêu cầu tất yếu trong việc định hướng sự phát triển kinh tế quốc gia cũng như tạo ra hành lang pháp lý chặt chẽ, một thị trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh đảm bảo hài hòa lợi ích cá nhân với lợi ích Nhà nước. Từ những yêu cầu trên, Nhà nước đã thực hiện sự quản lý của mình với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai thông qua pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ trong các vấn đề sau: Chủ thể của chuyển nhượng, nội dung của quan hệ chuyển nhượng, hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng, trình tự thủ tục và thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ.