1.2. Những vấn đề lý luận của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
1.2.3. Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ là nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh sự chuyển dịch quyền SDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền SDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, quyền SDĐ cho người nhận chuyển nhượng; người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy
định của pháp luật. Nội dung của pháp luật bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật có quan hệ chặt chẽ, thống nhất, điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội tương ứng có cùng tính chất. Theo đó, nội dung điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sau đây:
- Nhóm quy phạm pháp luật về các nguyên tắc chuyển nhượng quyền SDĐ.
Khái niệm “nguyên tắc”, trong Tiếng Việt, được hiểu là những tư tưởng, quan điểm định hướng chủ đạo, chi phối, ảnh hưởng đến một hoạt động cụ thể nào đó của một hoặc một nhóm chủ thể. Từ điển Tiếng Việt diễn giải “nguyên tắc” được hiểu là: “điều cơ bản định ra, nhất thiết phải tuân theo trong một việc làm” [52, tr.672], hoặc theo Từ điển Tiếng Việt Thông dụng, khái niệm nguyên tắc được hiểu là “những quy định, phép tắc, tiêu chuẩn làm cơ sở, làm chỗ dựa để xem xét, làm việc” [54, tr.733]. Như vậy, nguyên tắc, được hiểu theo nghĩa chung nhất là những quy tắc, chuẩn mực định hướng, chi phối, chỉ đạo đối với hoạt động của các chủ thể trong xã hội.
Các giao dịch về chuyển quyền SDĐ, về bản chất là các giao dịch thuộc quan hệ dân sự, do đó, các bên thực hiện quan hệ này tuân theo các nguyên tắc như nguyên tắc tự do ý chí, tự do hợp đồng, bình đẳng và tơn trọng quyền, lợi ích chính đáng của các bên...Bên cạnh đó, để đảm bảo phù hợp với tính chất, đặc điểm của mỗi loại giao dịch chuyển nhượng như: chuyển nhượng mà đối tượng là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức, chủ thể trong nước hay chủ thể có yếu tố nước ngoài, loại quyền SDĐ chuyển nhượng là sử dụng cho mục đích nơng nghiệp, hay phi nơng nghiệp, trong khu kinh tế hay khu chế xuất, khu công nghệ cao... Pháp luật đất đai điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về quyền SDĐ quy định những nguyên tắc chung, cũng như các nguyên tắc đặc thù đối với mỗi loại giao dịch cho phù hợp. Cùng với đó, chuyển nhượng quyền SDĐ cịn liên quan đến sự chuyển dịch của các tài sản là nhà ở, vật kiến trúc và các cơng trình khác trên đất. Do vậy, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định về nguyên tắc buộc các chủ thể khi thực hiện giao dịch quyền SDĐ gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất phải tuân theo. Đặc biệt là đối với những giao dịch về nhà ở hình thành trong tương
lai, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư trong kinh doanh BĐS. Như vậy, xuất phát từ bản chất của của các nguyên tắc trong các quan hệ dân sự, pháp luật về chuyển nhượng SDĐ ghi nhận các nguyên tắc tự do ký kết hợp đồng chuyển nhượng SDĐ, nguyên tắc bình đẳng giữa các bên, nguyên tắc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên…Bên cạnh đó, đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên pháp luật về chuyển nhượng SDĐ ghi nhận nguyên tắc về chuyển nhượng SDĐ phải tuân theo như nguyên tắc khác như khai thác, SDĐ hợp lý, thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
- Nhóm quy phạm pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền SDĐ.
Quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ có những yếu tố cấu thành cơ bản là chủ thể của quan hệ, khách thể và nội dung. Chủ thể của quan hệ pháp luật là các cá nhân, tổ chức có những điều kiện do pháp luật quy định và tham gia quan hệ pháp luật. Để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của mỗi cá nhân, tổ chức “Nhà nước quy định rõ bằng quy phạm pháp luật những tổ chức, cá nhân nào được phép tham gia vào quan hệ pháp luật và những điều kiện cần phải có để tham gia với tư cách là chủ thể quan hệ pháp luật” [15, tr.379]. Theo đó, để đáp ứng các điều kiện của pháp luật và được tham gia vào quan hệ pháp luật thì chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi.
Pháp luật chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các chủ thể phải thỏa mãn những điều kiện về năng lực chủ thể. Đối với cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự để tham gia các giao dịch về chuyển nhượng quyền SDĐ. Trong trường hợp chủ thể là tổ chức tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ thì tổ chức đó phải có người đại diện theo pháp luật hoặc được ủy quyền để thực hiện giao dịch dân sự. Pháp luật quy định mỗi loại chủ thể SDĐ khác nhau, với những mục đích SDĐ khác nhau thì phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng khác nhau.
- Nhóm quy phạm pháp luật về đối tượng chuyển nhượng quyền SDĐ.
Trong pháp luật dân sự, đối tượng chuyển nhượng của quan hệ pháp luật là khách thể. Khách thể của một quan hệ pháp luật là những lợi ích vật chất và tinh thần hoặc các lợi ích xã hội khác mà các bên tham gia quan hệ hướng tới. Theo đó, khách thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng SDĐ là những lợi ích vật chất được kết tinh, chứa đựng bên trong diện tích đất của thửa đất chuyển nhượng và những quyền, lợi ích hợp pháp của những tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật. Tất nhiên, không phải quyền SDĐ đất nào cũng trở thành đối tượng của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng SDĐ mà chỉ những loại đất nhất định được phép chuyển nhượng quyền SDĐ.
Việc xác định nguồn gốc xác lập quyền SDĐ của đất đai hoặc cơ sở phát sinh làm quyền SDĐ và luôn gắn với chủ thể SDĐ là yếu tố quan trọng xác định quyền SDĐ của mỗi thửa đất có được thừa nhận là đối tượng của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng SDĐ hay khơng. Ví dụ, pháp luật quy định đối với các loại đất sử dụng cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng sẽ không là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng. Để trở thành đối tượng của các quan hệ pháp luật về chuyển nhượng SDĐ, quyền SDĐ phải bảo đảm tính hợp pháp, khơng có tranh chấp và không thuộc đối tượng thuộc diện nhà nước kê biên để thực hiện các nghĩa vụ dân sự và tài sản khác.
Pháp luật quy định về điều kiện chung và điều kiện cụ thể cho mỗi loại đất khi chúng được coi là đối tượng của những giao dịch chuyển quyền SDĐ. Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ, các chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc đã thực hiện quyền SDĐ như trả tiền như giao đất có thu tiền, thu đất có thu tiền một lần cho tồn bộ thời gian th hoặc được Nhà nước cơng nhận quyền SDĐ có thu tiền. Nếu quyền SDĐ khơng đáp ứng các yêu cầu và điều kiện thì hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ thị cơ quan có thẩm quyền tun là giao dịch vơ hiệu.
- Nhóm quy phạm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ.
Về bản chất, các giao dịch chuyển nhượng SDĐ là giao dịch dân sự, thuộc loại giao dịch quyền tài sản. Do vậy, pháp luật về chuyển nhượng SDĐ quy định những thỏa thuận cơ bản của giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ như:
+ Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ,
+ Số lượng, chất lượng,
+ Giá, phương thức thanh toán hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ,
+ Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ,
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ, + Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ,
+ Phương thức giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền SDĐ.
Khi các bên khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ, để đảm bảo hợp đồng tuân thủ đầy đủ và đúng các quy định của pháp luật các bên phải thực hiện nội dung các thỏa thuận trên đây theo quy định của pháp luật dân sự. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ là giao dịch do pháp luật đất đai điều chỉnh nên một số thỏa thuận cụ thể phải tuân theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng SDĐ cụ thể là các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn, các văn bản có liên quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ. Trong trường hợp chuyển quyền SDĐ mà đối tượng đất liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản thì các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ phải tuân theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Nhóm quy phạm pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ.
Trong pháp luật dân sự, các giao dịch dân sự có thể được thực hiện bằng hình thức văn bản hoặc bằng những hình thức khác như lời nói, các quy tắc tập quán địa phương mà không trái với xã hội và pháp luật. Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng SDĐ liên quan đến đối tượng chuyển nhượng có giá trị lớn và ảnh hưởng không chỉ ảnh hưởng đến các bên tham gia quan hệ pháp luật đó mà cịn ảnh hưởng
đến các chủ thể khác, đến xã hội và Nhà nước. Do vậy, pháp luật quy định hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ phải được thực hiện bằng hợp đồng văn bản tuân theo những nguyên tắc chung của hợp đồng và những nguyên tắc cụ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ. Những quy định về hình thức hợp đồng bằng văn bản của giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền SDĐ được ghi nhận trong Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan.
Mặt khác, để hợp đồng phát sinh hiệu lực, là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng trước Nhà nước, trước mỗi bên và của bên thứ ba nếu có và cũng là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp, bất đồng xảy ra, Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai hiện hành đều thống nhất quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới phát sinh hiệu lực. Bên cạnh đó, để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ pháp luật, pháp luật cịn có những quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ.
- Nhóm quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ.
Trong quan hệ về chuyển nhượng quyền SDĐ, các bên tham gia quan hệ phải tiến hành những cơng việc theo trình tự, thủ tục, thời gian và địa điểm nhất định để bảo vệ quyền lợi cho các bên giúp; đồng thời, Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các giao dịch và sự biến động của các quan hệ đất đai trên thị trường. Qua việc thực hiện trình tự, thủ tục này Nhà nước yêu cầu và kiểm soát các bên thực hiện các nghĩa vụ về tài chính và các nghĩa vụ khác. Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ còn giúp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhận, chỉnh lý thơng tin và hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính. Thơng qua đó, giúp Nhà nước theo dõi nắm chắc tình hình đất đai.
Quan trọng hơn, thơng qua quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ và việc tổ chức thực hiện quy định này trên thực tế sẽ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, sàng lọc hồ sơ giao dịch để xác định trường hợp nào
đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo đó, Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch về chuyển nhượng quyền SDĐ. Ngược lại, nếu trong quan hệ giao dịch về chuyển nhượng quyền SDĐ mà hồ sơ không đầy đủ, không đáp ứng các điều kiện về chủ thể, về đối tượng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không cho phép thực hiện giao dịch đó.