1.3. Các yếu tố ảnh hướng đến việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng
1.3.4. Yếu tố môi trường
Đất đai vừa là một thành tố của môi trường (cùng với các thành tố khác như nước, khơng khí, v.v.) lại vừa là yếu tố đầu vào của nhiều quá trình sản xuất, sinh hoạt - vốn là các hoạt động có liên quan mật thiết tới mơi trường và có khả năng gây tổn hại cho mơi trường. Chính vì vậy, ở nước ta pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ cũng phải đặc biệt lưu ý đến vấn đề môi trường gắn với phát triển bền vững. Chủ trương của Đảng và Nhà nước là phát triển kinh tế - xã hội gắn chặt với bảo vệ và cải thiện mơi trường, bảo đảm sự hài hồ giữa môi trường nhân tạo với môi trường thiên nhiên, giữ gìn đa dạng sinh học. Trong các chính sách pháp luật về đất đai nói chung cũng thường xuyên ghi nhận yếu tố bảo vệ môi trường, khuyến khích và lưu ý các chủ thể trong q trình SDĐ nói chung sẽ phải lồng ghép với vấn đề bảo vệ môi trường. Pháp luật về chuyển nhượng SDĐ chịu ảnh hưởng bởi mơi trường vì tài ngun đất luôn được quan tâm và quản lý chặt chẽ bằng các chính sách nhà nước nhằm tạo sự phát triển bền vững vừa thoả mãn nhu cầu của người sử dụng vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và quốc phòng.
Tiểu kết chương 1
Chương 1 của luận văn phân tích những vấn đề lý luận của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ, bao gồm những nội dung như khái niệm, đặc điểm của quyền SDĐ; khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ. Pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ thể chế hóa quan điểm của Đảng thành pháp luật, tạo lập hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia quan hệ xã hội về chuyển nhượng SDĐ, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng SDĐ.
Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ là trọng tâm của Chương 1. Theo đó, nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ là các nhóm quy phạm điều chỉnh các nhóm quan hệ về chuyển nhượng quyền SDĐ. Đó là nhóm quy phạm nguyên tắc thực hiện, chủ thể, đối tượng, hợp đồng, hình thứ và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ, trình tự, thủ tục về chuyển nhượng quyền SDĐ.
Bên cạnh đó, Chương 1 luận văn phân tích về các tiêu chí hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ; bao gồm các tiêu chí về hồn thiện pháp luật và những tiêu chí bảo đảm thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ. Đây là những căn cứ, thước đo đánh giá mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật và thi hành pháp luật; đồng thời, luận văn nêu và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ; bao gồm các yếu tố về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội và mơi trường.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2016 - 2020
2.1. Những kết quả đạt được và bất cập, hạn chế của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay
2.1.1. Những kết quả đạt được
2.1.1.1. Nhóm quy phạm pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật có những quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền SDĐ gồm những quy định chung và những quy định cụ thể.
- Đối với những quy định chung về chủ thể chuyển nhượng quyền SDĐ: Pháp luật quy định chủ thể chuyển nhượng quyền SDĐ chính là người SDĐ. Người SDĐ là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép SDĐ thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền SDĐ hoặc công nhận chuyển quyền SDĐ. Theo Điều 5, Luật đất đai năm 2013, chủ thể của quan hệ pháp luật về chuyển quyền SDĐ gồm những chủ thể sau đây:
+ Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); + Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ;
+ Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Các chủ thể trên đây khi tham gia vào quan hệ chuyển nhượng SDĐ phải thỏa mãn những điều kiện của giao dịch dân sự. Đó là các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 (Điều 122) và Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 177). Đồng thời, các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về chuyển nhượng SDĐ phải bảo đảm nguyên tắc tự nguyện, được bày tỏ ý chí, quan điểm quả mình trong giao kết hợp đồng mà không bị tác động, hay bị chi phối bởi bất kỳ chủ thể nào. Mặt khác, pháp luật còn quy định những trường chủ thể không được nhận chuyển nhượng SDĐ và những chủ thể nhận chuyển nhượng SDĐ nhưng phải có điều kiện được quy định tại tại Điều 191, Điều192 của Luật đấi đai năm 2013. Ngoài ra, pháp luật quy định cụ thể đối với chủ thể nhận chuyển nhượng quyền SDĐ có tính chất nước ngồi. Chẳng hạn, đối với các chủ thể là tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao thì khơng được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam thì chỉ được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Như vậy, pháp luật đất đai có xu hướng ngày càng mở rộng quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gian quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ bao gồm cá nhân, tổ chức trong nước và cả những chủ thể có yếu tố nước ngồi và bảo đảm
sự bình đẳng giữa các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ. Mặc dầu vậy, pháp luật cũng có những quy định riêng biệt để cá thể hóa trách nhiệm của mỗi nhóm chủ thể khi tham gia các giao dịch này nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các nhân, tổ chức có liên quan và bảo vệ lợi ích của xã hội và Nhà nước xuất phát từ nguyên tắc đất đai là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân và tư liệu sản xuất quan trọng để tránh những hành vi đầu cơ đất đai và đảm bảo việc khai thác, SDĐ hiệu quả đối với các loại đất.
Từ những phân tích trên có thể thấy pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ ở Việt Nam hiện nay đã tạo lập hành lang pháp lý thuận lợi cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật. Pháp luật mở rộng các chủ thể chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng SDĐ phù hợp với quy luật vận động của nền kinh tế thị trường. Pháp luật cũng có những quy định hạn chế các giao dịch chuyển nhượng SDĐ để hạn chế những rủi ro nhất định. Mặt khác do đất đai liên quan đến chủ quyền quốc gia và trật tự an tồn xã hội nên pháp luật có những quy định nằm bảo đảm vai trò của Nhà nước trong quản lý và kiểm soát các giao dịch về BĐS.
- Đối với những quy định cụ thể về chủ thể chuyển nhượng quyền SDĐ: + Hộ gia đình, cá nhân trong nước: Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về những trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ có quyền chuyển nhượng quyền SDĐ. Luật đất đai năm 2013 đã liệt kê các loại đất theo mục đích sử dụng và theo nguồn gốc xác lập quyền SDĐ, giúp cho người SDĐ xác định được địa vị pháp lý của mình trong các giao dịch về chuyển nhượng quyền SDĐ. Đây là điểm tiến bộ của Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003.
+ Đối với các tổ chức kinh tế trong nước: Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể tại Điều 173 đến Điều 178. Theo đó, Luật quy định tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền SDĐ; thế chấp, góp vốn bằng quyền SDĐ; khơng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Luật đất đai năm 2013 còn quy định về
quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập SDĐ thuê trả tiền thuê đất hàng năm; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền SDĐ; quyền SDĐ của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản…
+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Luật đất đai quy định cụ thể cho các chủ thể này tại Điều 182 đến Điều 187. Những quy định pháp luật này phù hợp với chủ trương, đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước Việt Nam; tạo mọi điều kiện cho họ có thể chủ động trong việc sử dụng nguồn vốn của mình trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư. Những quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền SDĐ đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi trong pháp luật đất đai hiện hành là rất hợp lý, vừa đảm bảo được quyền lợi của chủ thể SDĐ trong nước, mặt khác vẫn thể hiện được sự thiện chí của Nhà nước Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngồi.
2.1.1.2. Nhóm quy phạm pháp luật về đối tượng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Về đối tượng chuyển nhượng quyền SDĐ: pháp luật quy định đối tượng chuyển nhượng trong các giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ chính là SDĐ. Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ” (khoản 1 Điều 188). Bởi vì Nhà nước giao quyền SDĐ cho người SDĐ thì họ có quyền chuyển nhượng SDĐ đã được giao. Tuy nhiên, không phải bất cứ quyền SDĐ nào cũng được coi là đối tượng giao dịch trong các quan hệ về chuyển nhượng quyền SDĐ. Chỉ có những quyền SDĐ được pháp luật ghi nhận và cho phép chuyển nhượng mới được coi là đối tượng hợp pháp trong quan hệ này. Cụ thể, đối tượng quyền SDĐ được phép thực hiện chuyển nhượng trên thị trường phải đáp ứng các điều kiện nhất định như sau: Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm
2013, người SDĐ được thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ khi có các điều kiện: (i) người SDĐ phải có giấy chứng nhận quyền SDĐ; (ii) Đất khơng có tranh chấp; (iii) quyền SDĐ khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) diện tích đất được chuyển nhượng phải đang trong thời hạn SDĐ.Việc quy định về điều kiện của đối tượng chuyển nhượng quyền SDĐ khơng những đảm bảo quyền và lợi ích của các bên khơng bị xâm hại mà cịn đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước trong các giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ, giúp cho giao dịch trở lên rõ ràng, rành mạch, tránh xảy ra những mâu thuẫn bất đồng, tranh chấp cho các chủ thể.
- Điều kiện chuyển nhượng quyền SDĐ: Đối tượng chuyển nhượng quyền SDĐ là SDĐ, theo quy định của pháp luật phải thỏa mãn các điều kiện như đã phân tích như trên. Tuy nhiên, khi tham gia vào quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ cụ thể, người SDĐ khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; quyền thế chấp quyền SDĐ, góp vốn bằng quyền SDĐ cịn phải có đủ điều kiện khác theo quy định tại các Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp; Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ; Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền SDĐ có điều kiện; Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th quyền SDĐ nơng nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền SDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
2.1.1.3. Nhóm quy phạm pháp luật về nội dung của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ. Pháp luật hiện hành quy định về quyền của bên chuyển nhượng quyền SDĐ như có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền SDĐ nhận đất theo đúng thời
hạn ghi trong hợp đồng, bồi thường thiệt hại do bên nhận chuyển nhượng gây ra, thanh toán đầy đủ tiền như trong hợp đồng. Khi bên nhận chuyển nhượng quyền SDĐ chậm trả tiền thì bên chuyển nhượng quyền SDĐ có thể gia hạn để bên kia có thể hồn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hồn thì theo yêu cầu của bên chuyển nhượng quyền SDĐ, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 còn cho phép bên nhận chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy hợp đồng do hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bổ sung quyền không bàn giao đất khi bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ số tiền thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh đó, pháp luật quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền SDĐ như cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền SDĐ và chịu trách nhiệm về thơng tin do mình cung cấp; chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Cùng với những quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng,