1.2. Những vấn đề lý luận của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
Pháp luật là quy tắc xử sự chung, bắt buộc do nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội theo ý chí, nguyện vọng của nhà nước và xã hội. Giáo trình lý luận về nhà nước và pháp luật trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa: “pháp luật là hệ thống quy tắc xử sự chung, do nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện, thể hiện ý chí của nhà nước, là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội vì sự tồn tại và phát triển của cả xã hội, đồng thời vì lợi ích, mục đích của giai cấp thống trị” [15, tr.35]. Hiến pháp năm 2013 quy định Nhà nước được tổ chức và hoạt động theo Hiến pháp và pháp luật, quản lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật, thực hiện nguyên tắc tập trung dân chủ. Pháp luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả để thực hiện chức năng quản lý nhà nước. Hệ thống pháp luật được chia thành những bộ phận cấu thành khác nhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội, có sự tác động qua lại với nhau, đảm bảo cho các quan hệ này tồn tại, phát triển hợp quy luật.
Chuyển nhượng quyền SDĐ gắn liền với điều kiện phát triển của kinh tế thị trường và các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Nhà nước có thừa nhận hay khơng thừa
nhận thì trên thực tế các quan hệ này vẫn diễn ra. Chuyển nhượng quyền SDĐ là quan hệ chuyển quyền SDĐ cơ bản, phổ biến nhất. Với việc thực hiện chủ trương đổi mới nền kinh tế đất nước theo cơ chế trị trường định hướng XHCN, các quan hệ kinh tế - xã hội phát triển ngày càng nhanh chóng trong đó có quan hệ, giao dịch liên quan đến chuyển nhượng SDĐ. Nhu cầu chuyển nhượng quyền SDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác xuất hiện như một nhu cầu tất yếu khách quan. Thông qua quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ, rất nhiều những quy luật của kinh tế được thể hiện như: Quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh,… Chính vì vậy, địi hỏi phải có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với loại giao dịch này không chỉ với tư cách là một chủ thể quản lý nền kinh tế - xã hội mà quan trọng hơn Nhà nước phải giữ vai trị là chủ thể sở hữu đối với tồn bộ đất đai trong cả nước. Trong bối cảnh Việt Nam đang mở cửa hội nhập chào đón các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư kinh doanh ở Việt Nam, nhu cầu dịch chuyển quyền SDĐ không chỉ thu hẹp trong khu vực nông thôn hay phạm vi chủ thể nhỏ hẹp như hộ gia đình, cá nhân mà cịn sẽ phát triển mạnh mẽ, lan rộng ra các khu vực thành thị với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó đặc biệt có sự tham gia của các tổ chức, cá nhân nước ngồi. Bên cạnh đó, quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ không chỉ diễn ra đối với loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng, đất ở mà sẽ bao gồm nhiều loại đất khác nhau như đất đô thị, đất chuyên dùng.
Nhà nước là chủ thể quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với loại giao dịch này không chỉ với tư cách là một chủ thể quản lý nền kinh tế - xã hội mà quan trọng hơn Nhà nước phải giữ vai trò là chủ thể sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong cả nước. Do vậy, Nhà nước điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền SDĐ là một yêu cầu tất yếu, khách quan trong việc định hướng sự phát triển kinh tế quốc gia cũng như tạo ra hành lang pháp lý chặt chẽ, một thị trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh đảm bảo hài hịa lợi ích cá nhân với lợi ích Nhà nước. Từ những yêu cầu trên, Nhà nước đã thực hiện sự quản lý của mình với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai
thông qua pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ trong các vấn đề sau: Chủ thể của chuyển nhượng, nội dung của quan hệ chuyển nhượng, hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng, trình tự thủ tục và thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ.
Từ những phân tích trên, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ
là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành, có mối liên hệ chặt chẽ, thống nhất điều chỉnh mối quan hệ xã hội về chuyển nhượng SDĐ từ người có
quyền SDĐ hợp pháp sang chủ thể khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định; theo đó, người có quyền SDĐ (bên chuyển nhượng) có
nghĩa vụ chuyển giao đất, chuyển giao quyền SDĐ cho người nhận chuyển nhượng;
đồng thời, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ phải
thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.
Khái niệm trên đây cho thấy pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ có các đặc điểm sau đây:
Một là, về mặt nội dung, pháp luật về chuyển nhượng SDĐ là một bộ phận
của pháp luật về đất đai, là bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Việt Nam. Các quy phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ có mối liên hệ chặt chẽ, thống nhất, cùng hướng đến điều chỉnh, thiết lập trật tự xã hội trong quan hệ về chuyển nhượng SDĐ đối với các chủ thể có liên quan. Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng SDĐ có các nhóm quy phạm về nguyên tắc chuyển nhượng SDĐ, chủ thể, đối tượng, điều kiện chuyển nhượng SDĐ cũng như các thỏa thuận trong các giao dịch về chuyển nhượng SDĐ. Pháp luật cũng quy định về hình thức, trình tự, thủ tục của các giao dịch chuyển nhượng SDĐ.
Hai là, về hình thức, pháp luật về chuyển nhượng SDĐ được biểu hiện dưới
dạng văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành dưới những hình thức nhất định và theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Văn bản quy phạm pháp luật là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo thủ tục, trình tự, hình thức luật định, trong đó có các quy tắc xử sự chung, được
nhà nước bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ xã hội. Văn bản quy phạm pháp luật là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành khác nhau theo trình tự, thủ tục, hình thức nhất định. Vì vậy, nó có tên gọi khác nhau và có hiệu lực pháp lý cao thấp khác nhau. Nội dung của văn bản quy phạm pháp luật chứa đựng các quy phạm pháp luật. Đặc điểm này phân biệt giữa văn bản quy phạm pháp luật với văn bản áp dụng pháp luật và các văn bản quản lý nhà nước khác.Văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực về thời gian, không gian và đối tượng áp dụng.
Ba là, pháp luật nói chung, pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ là yếu
tố thuộc kiến trúc thượng tầng xã hội. Pháp luật trước hết được ra đời trên cơ sở hạ tầng và được quy định bởi cơ sở hạ tầng. Trong mối quan hệ này, các điều kiện kinh tế không chỉ là nguyên nhân trực tiếp quy định sự ra đời của pháp luật, mà còn quyết định toàn bộ nội dung và sự phát triển của nó. Cơ cấu kinh tế, hệ thống kinh tế quyết định cơ cấu của hệ thống pháp luật. C. Mác đã viết: "Trong thời đại nào cũng thế, chính là vua chúa phải phục tùng những điều kiện kinh tế, chứ không bao giờ vua chúa lại ra lệnh cho những điều kiện kinh tế được. Chẳng qua, chế độ pháp luật về chính trị, cũng như về dân sự chỉ là cái việc nói lên, ghi chép lại quyền lực của những quan hệ kinh tế" [3, tr.93-94]. Như vậy, tính chất của các quan hệ kinh tế, cơ chế kinh tế quyết định tính chất của các quan hệ pháp luật, mức độ và phương pháp điều chỉnh pháp luật. Các tổ chức và thiết chế pháp lý chịu ảnh hưởng quyết định từ chế độ kinh tế. Mặc dù đời từ các điều kiện và tiền đề kinh tế nhưng pháp luật không phản ánh một cách thụ động các quan hệ kinh tế, mà cịn có tính độc lập tương đối và tác động trở lại đối với các quan hệ kinh tế.