5. Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 5/5/2017 về hướng dẫn ỏp dụng Điều 192 Bộ luậtTố tụng dõn sự năm
2.1.2. Thẩmquyền giảiquyết tranhchấp đấtđai của Tũa ỏn nhõn dõn
2.1.2.1. Thẩm quyền về vụ việc
Phỏp luật đất đai quy định, tranh chấp đất đai đó được hũa giải tại Ủy ban nhõn dõn cấp xó mà khụng thành thỡ cú thể được giải quyết bằng Tũa ỏn hoặc Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền.
Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013, Tũa ỏn giải quyết tranh chấp đất đai trong hai trường hợp sau đõy:
Thứ nhất, trường hợp tranh chấp đất đai bắt buộc thuộc thẩm quyền
giải quyết của Tũa ỏn.
Giải quyết tranh chấp đất đai bắt buộc thuộc thẩm quyền của Tũa ỏn khi đối tượng củatranh chấp là tài sản gắn liền với đất hoặc những tranh chấp đất đai mà đương sự cú Giấy chứng nhận hoặc cú một trong cỏc giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng theo quy địnhtại Điều 100 Luật đất đai 2013 bao gồm:
- Giấy tờ chứng minh về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan cú thẩm quyền cấp trong quỏ trỡnh thực hiện chớnh
sỏch đất đai của Nhà nước Việt Nam dõn chủ cộng hũa, Chớnh phủ Cỏch mạng lõm thời Cộng hũa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp hoặc cú tờn trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chớnh trước ngày 15/10/1993;
- Cỏc giấy tờ hợp phỏp về tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất…
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bỏn nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhõn dõn cấp xó xỏc nhận là đó sử dụng trướcngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, húa giỏ nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của phỏp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan cú thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Cỏc loại giấy tờ khỏc được xỏc lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chớnh phủ. Cỏc loại giấy này được chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:
+ Sổ mục kờ đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
+ Một trong cỏc giấy tờ được lập trong quỏ trỡnh thực hiện đăng ký ruộng đấttheo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chớnh phủ về cụng tỏc đo đạc, phõn hạng và đăng ký thống kờ ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
+ Giấy tờ của nụng trường, lõm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động để làm nhà ở.
+ Giấy tờ cú nội dung về quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh; về việc xõy dựng, sửa chữa nhà ở, cụng trỡnh được Ủy ban nhõn dõn cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xõy dựng chứng nhận hoặc cho phộp.
+ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhõn dõn cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sửdụng đất được Ủy ban nhõn dõn cấp xó, hợp tỏc xó nụng nghiệp phờ duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được Ủy ban nhõn dõn cấp huyện, cấp tỉnh phờ duyệt, chấp thuận.
+ Cỏc giấy tờ liờn quan tới việc giao đất cho cơ quan, cụng nhõn tự làm nhà ở của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền
+ Bản sao giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và cỏc giấy tờ nờu trờn cú xỏc nhận của Ủy ban nhõn dõn cấp huyện, cấp tỉnhhoặc cơ quan quản lý chuyờn ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đó bị thất lạc và cơ quan nhà nước khụng cũn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đú.
Giấy tờ nờu trờn cú ghi tờn người khỏc, kốm theo giấy tờ về việc người đú chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm chữ ký của cỏc bờn cú liờn quan Bản ỏn hoặc quyết định của Tũa ỏn nhõn dõn, quyết định thi hành ỏn của cơ quan thihành ỏn, văn bản cụng nhận kết quả hũa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo về đất đai của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đó được thi hành.
Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Cỏc cụng trỡnh đỡnh, đền, miếu, am…. do cộng đồng dõn cư đang sử dụng được Ủy ban nhõn dõn xó xỏc nhận sử dụng chung cho cộng đồng.
Thứ hai, trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết
của Tũa ỏn theo sựlựa chọn của đương sự. Theo đú, trong trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự khụng cúgiấy chứng nhận hoặc khụng cú một trong cỏc loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 như đó nờu trờn, thỡ được lựa chọn một trong hai hỡnh thức giải quyết hoặc là nộp đơn đến Ủy ban nhõn dõn cú thẩm quyền theo quy định của phỏp luật hoặc là khởi kiện đến Tũa ỏn nhõn dõn cú thẩm quyền theo quy định củaphỏp luật về tố tụng dõn sự. Trong trường hợp này, thẩm quyền giải quyết tranhchấp của Tũa ỏn nhõn dõn phụ thuộc vào sự lựa chọn của đương sự. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 quy định cụ thể tại Điều 91 những căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp cỏc bờn tranh chấp khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định này thỡ việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo cỏc căn cứ sau:
- Giấy tờ về chứng cứ nguồn gốc và quỏ trỡnh sử dụng đất do cỏc bờn tranh chấp đất đai đưa ra;
- Thực tế diện tớch đất mà cỏc bờn tranh chấp đang sử dụng khụng nằm trong diện tớch đất đang cú tranh chấp và bỡnh quõn diện tớch đất cho một nhõn khẩu tại địa phương;
- Việc phự hợp của hiện trạng sử dụng đất đang cú tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt;
- Chớnh sỏch ưu đói người cú cụng của Nhà nước đối với quản lý, sử dụng đất;
- Quy định của phỏp luật đất đai về việc giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo Luật đất đai 2013 phạm vi thẩm quyền giải quyết của Tũa ỏn đó được mở rộng tối đa đối với tất cả cỏc tranh chấp đất đai. Quy định này là phự hợp với thực tiễn, nhất là trong bối cảnh cỏc tranh chấp đất đai ngày càng bức xỳc đũi hỏi phải giải quyết nhanh chúng, kịp thời.
Tuy nhiờn, quy định trong Luật đất đai 2013 về giải quyết tranh chấp đất đai vẫn cần tiếp tục nghiờn cứu làm rừ về thủ tục hũa giải tranh chấp đất đai, liệu mọi tranh chấp đất đai được giải quyết bằng Tũa ỏn cú nhất thiết phải trải qua thủ tục hũa giải tranh chấp đất đai? Theo quy định tại Điều 203 và thực tiễn triển khai thỡ những tranh chấp đất đai đó được hồ giải tại Ủy ban nhõn dõn cấpxó thỡ Tũa ỏn nhõn dõn mới giải quyết tranh chấp, bất kể là tranh chấp ai cú quyền sử dụng đất, tranh chấp cỏc giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hụn nhõn gia đỡnh cú việc phõn chia quyền sử dụng đất của vợ chồng, chia di sản thừa kế về quyền sử dụng đất.
Hơn nữa, hiện nay, cỏc văn bản phỏp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là “tranh chấp liờn quan đến đất đai (tranh chấp liờn quan tới
quyền sử dụng đất)” và “tranh chấp đất đai (tranh chấp đất đai)”. Đõy là hai
thuật ngữ cú khỏi niệm khỏc nhau, trong đú, tranh chấp liờn quan đến đất đai cú rộng hơn, bao gồm tranh chấp về cỏc quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất; quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất ở đõy là loại tài sản thuộc đối tượng
của quan hệ phỏp luật đú đang cú tranh chấp. Cũn tranh chấp đất đai hẹp hơn, chỉ là tranh chấp ai cú quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đang tranh chấp. Do đú, ở cấp xó, cỏn bộ khụng đủ năng lực cũng như thẩm quyền xỏc định và tuyờn bố hợp đồng liờn quan tới quyền sử dụng đất cú hiệu lực hay khụng, cũng như xỏc định được cỏc quan hệ huyết thống trong thừa kế. Đõy là cụng việc của cơ quan tư phỏp, vậy khi hũa giải, đương sự thỏa thuận để giải quyết tranh chấp nhưng lại trỏi phỏp luật, vớ dụ như thỏa thuận việc chia thừa kế trong đú loại bỏ một số thành viờn cựng huyết thống, xỏc định khụng đỳng tài sản thừa kế thỡ khi đú cỏn bộ cấp xó khụng cú khả năng giải quyết. Khú cú thể giao cỏc loại tranh chấp này cho Ủy ban nhõn dõn cấp xó hũa giải.
2.1.2.2. Thẩm quyền theo cấp xột xử của Tũa ỏn
Khoản 9 Điều 26 Luật tố tụng dõn sự 2015 nờu rừ tranh chấp đất đai theo quy định của phỏp luật về đất đai là một trong những tranh chấp dõn sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà ỏn. Vấn đề phõn chia thẩm quyền giữa Tũa ỏn nhõn dõn cỏc cấp và cựng cấp được quy định tại Điều 35, Điều 36, Điều 37, Điều 38, Điều 39 và Điều 40 Bộ luậtTố tụng dõn sự 2015. Trong đú, Bộ luật Tố tụng dõn sự nờu rừ những quy định về thẩm quyền của Tũa ỏn núi chung và cú thể khỏi quỏt tương tự đối với giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
Thứ nhất, thẩm quyền của Tũa ỏn nhõn dõn cấp huyện.
Đối với cỏc tranh chấp núi chung và cỏc tranh chấp đất đai núi riờng thỡ theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng dõn sự năm 2015, Tũa ỏn nhõn dõn cấp huyện cú thẩm quyền giải quyết cỏc tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm.
Thứ hai, thẩm quyền của Tũa ỏn nhõn dõn cấp tỉnh.
Theo quy định tại Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dõn sự năm 2015 thỡ Tũa ỏn nhõn dõn cấp tỉnh cú thẩm quyền giải quyết sơ thẩm cỏc tranh chấp đất đai sau đõy:
Một là, cỏc tranh chấp đất đai cú yếu tố nước ngoài, gồm: (i) tranh chấp đất đai giữa người sử dụng đất trong nước (tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất) với tổ chức nước ngoài cú chức năng ngoại giao, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; (ii) tranh chấp đất đai giữa tổ chức nước ngoài cú chức năng
ngoại giao, doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam với nhau.
Hai là, cỏc tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tũa ỏn
nhõn dõn cấp huyện nhưng Tũa ỏn nhõn dõn cấp tỉnh lấy lờn để giải quyết. Ngoài ra, Tũa ỏn nhõn dõn cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục phỳc thẩm cỏc vụ việc tranh chấp đất đai đó được Tũa ỏn nhõn dõn cấp huyện giải quyết theo thủ tục sơ thẩm nhưng bị Viện kiểm sỏt nhõn dõn cựng cấp khỏng nghị hoặc bị đương sự khỏng cỏo theo trỡnh tự, thủ tục do Bộ luật Tố tụng dõn sự năm 2015 quy định.
2.1.2.3. Thẩm quyền theo lónh thổ
Thứ nhất, thẩm quyền của Tũa ỏn nơi cú bất động sản
Theo điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dõn sự năm 2015 thỡ Toà ỏn nơi cú bất động sản cú thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Ở đõy cú thể hiểu cỏch thức xõy dựng luật dựa trờn thực tế về địa lý của bất động sản. Cỏc cơ quan giải quyết tranh chấp, cụ thể ở đõy là Tũa ỏn địa phương nơi cú bất động sản sẽ cú những điều kiện đảm bảo nhất trong việc xem xột chứng cứ, thực tế đo đạc thửa đất, hồ sơ giấy tờ về bất động sản để cú thể đưa ra bản ỏn chớnh xỏc nhất.
Do đú, khi nhận được đơn khởi kiện tranh chấp về bất động sản, Tũa ỏn cần xỏc định chớnh xỏc nơi cú tranh chấp cú thuộc phạm vi quản lý hành chớnh mà Tũa ỏn giải quyết hay khụng, để từ đú cú căn cứ thụ lý đơn hoặc chuyển đơn cho tũa ỏn cú thẩm quyền đồng thời hướng dẫn cho nguyờn đơn khởi kiện.
Thứ hai, thẩm quyền của Tũa ỏn nơi cư trỳ, nơi làm việc, nơi cú trụ sở của bị đơn
Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dõn sự năm 2015 thỡ “Tũa ỏn nơi bị đơn cư trỳ, làm việc nếu bị đơn là cỏ nhõn hoặc
nơi bị đơn cú trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức cú thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp dõn sự, hụn nhõn và gia đỡnh, kinh doanh, thương mại, lao động…”.
Như vậy, phụ thuộc vào nơi cư trỳ, làm việc, trụ sở của bị đơn, đồng thời tựy từng trường hợp bị đơn là cơ quan, tổ chức hay cỏ nhõn để từ đú xỏc định thẩm quyền của Tũa ỏn giải quyết vụ việc.
Thứ ba, thẩm quyền của Tũa ỏn theo sự thỏathuận của cỏc đương sự
Theo điểm b Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dõn sự năm 2015: “Cỏc đương sự cú quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yờu cầu Tũa ỏn
nơi cư trỳ, làm việc của nguyờn đơn, nếu nguyờn đơn là cỏ nhõn hoặc nơi cú trụ sở của nguyờn đơn, nếu nguyờn đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dõn sự, hụn nhõn và gia đỡnh, kinh doanh, thương mại, lao động...”. Quy định này thể hiện sự linh hoạt, mềm dẻo của phỏp luật trong
việc đương sự cú quyền lựa chọn Tũa ỏn giải quyết tranh chấp dõn sự, khụng gũ bú ở những quy định cứng nhắc, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho cỏc đương sự khi tham gia tố tụng.
Thứ tư, thẩm quyền của Tũa ỏn theo sự lựa chọn của nguyờn đơn
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dõn sự năm 2015 thỡ nguyờn đơn cú quyền lựa chọn Tũa ỏn giải quyết tranh chấp đất đai trong cỏc trường hợp:
- Nguyờn đơn yờu cầu Tũa ỏn nơi bị đơn cư trỳ, làm việc, cú trụ sở cuối cựng hoặc nơi bị đơn cú tài sản giải quyết nếu khụng xỏc định được nơi cư trỳ, làm việc, trụ sở của bị đơn.
- Nguyờn đơn yờu cầu Tũa ỏn nơi tổ chức cú trụ sở hoặc nơi tổ chức cú chi nhỏnh giải quyết nếu tranh chấp phỏt sinh từ hoạt động của chi nhỏnh
- Nguyờn đơn yờu cầu Tũa ỏn nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết nếu tranh chấp phỏt sinh từ quan hệ hợp đồng
- Nuyờn đơn cú thể yờu cầu Tũa ỏn nơi cú một trong cỏc bất động sản giải quyết nếu tranh chấp mà bất động sản cú ở nhiều địa phương khỏc nhau