5. Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 5/5/2017 về hướng dẫn ỏp dụng Điều 192 Bộ luậtTố tụng dõn sự năm
2.1.4. Phỏp luật vềgiải quyết tranhchấp đấtđai tại Tũa ỏn nhõn dõn
2.1.4.1. Phỏp luật dõn sự với cỏc quy định liờn quan đến giải quyết tranh chấp đất đai
Quan hệ phỏp luật đất đai được xỏc định là vừa được coi là một quan hệ phỏpluật hành chớnh vừa được coi là một quan hệ phỏp luật dõn sự. Quan hệ phỏp luật đất đai được coi là một quan hệ phỏp luật hành chớnh khi nú phỏt sinh trờn cơ sở cỏc mệnh lệnh hành chớnh về giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất hay quyết định thu hồi đất,... Núi một cỏch chung nhất thỡ nú phỏt sinh trờn cơ sở cỏc quyết định hành chớnh, hành vi hành chớnh của cỏc cơ quan hành chớnh hay người làm trong cỏc cơ quan hành chớnh đú. Quan hệ phỏp luật đất đai được xem làmột quan hệ phỏp luật dõn sự khi nú phỏt sinh liờn quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuờ, cho thuờ lại, cho mượn,...quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp quan hệ phỏp luật đất đai được xem là một quan hệ phỏp luật dõn sự thỡ khi phỏt sinh tranh chấp sẽ chịu sự điều chỉnh của cả luật dõn sự và luật đất đai. Bộ luật Dõn sự là bộ luật khung điều chỉnh cỏc quan hệ dõn sự trong xó hội, trong đú bao gồm cả tranh chấp đất đai. Chớnh vỡ vậy, nờn khi xem xột, giải quyết tranh chấp đất đai phải căn cứ vào cỏc quy định của Bộ luật Dõn sự, lấy cỏc quy phạm điều chỉnh trong Bộ luật Dõn sự về vấn đề đất đai làm cơ sở phỏp lý để giải quyết cỏc tranh chấp đất đai phỏt sinh trong thực tế.
Tại Chương XVI, mục 7 Bộ luật Dõn sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất nhằm tạo ra hành lang phỏp lý an toàn để thực hiện cỏc giao dịch liờn quan đến đất đai; điều này cũng cho thấy sự tầm quan trọng của những giao dịch liờn quan đến đất đai trong quan hệ phỏp luật dõn sự.
Cụ thể, Điều 500 BLDS năm 2015 quy định: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa cỏc bờn, theo đú người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, tặng cho, thế chấp, gúp vốn quyền
sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khỏc theo quy định của Luật đất đai cho bờn
kia; bờn kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Bộ luật Dõn sự năm 2015 quy định chỉ được ỏp dụng cỏc quy định của phỏp luật dõn sự khi thực hiện cỏc giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất cũn nằm ngoài nhữnggiao dịch trờn thỡ khụng ỏp dụng Bộ luật Dõn sự để giải quyết mà ỏp dụng cỏc quy phạm phỏp luật trong cỏc văn bản phỏp luật khỏc để điều chỉnh.
Do cỏc giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dõn sự nờn về nội dung và hỡnh thức của hợp đồng ngoài việc ỏp dụng theo cỏcquy định của luật đất đai (luật chuyờn ngành) thỡ nú cũng được xỏc lập theo cỏc quyđịnh về một giao dịch dõn sự thụng thường.
Vỡ vậy, khi xảy ra tranh chấp đất đaivề loại hợp đồng này cú thể ỏp dụng giải quyết theo nguyờn tắc: ỏp dụng luật chuyờn ngành là Luật đất đai để giải quyết; nếu Luật đất đai khụng cú quy phạm điều chỉnh thỡ ỏp dụng cỏc quy định của Bộ luật Dõn sự điều chỉnh cỏc giao dịch thụng thường để giải quyết chẳng hạn như bồi thường ngoài hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng,...
2.1.3.2. Luật Hụn nhõn và gia đỡnh với cỏc quy định liờn quan đến giải quyết tranh chấp đất đai
Trong quy định về chế độ tài sản của vợ chồng, tại Khoản 1, Điều 33 Luật hụn nhõn và gia đỡnh 2014 quy định: “Quyền sử dụng đất mà vợ chồng
cú được sau khi kết hụn là tài sản chung của vợ chồng trừ trường hợp, vợ chồng được thừa kế riờng, tặng cho riờng hoặc cú được thụng qua giao dịch bằng tài sản riờng”.
Theo đú, quyền sử dụng đất chỉ được coi là tài sản chung khi nú được hỡnh thành sau khi kết hụn, cũn nếu cú trước đú thỡ là tài sản riờng trừ khi nhập vào tài sản chung; nếu quyền sử dụng đất được hỡnh thành sau khi kết hụn nhưng trờn cơ sở của hợp đồng tặng cho riờng, thừa kế riờng thỡ khụng được coi là tài sản chung để phõn chia khi ly hụn.
Quy định trờn là căn cứ để Tũa ỏn xỏc định tài sản chung, riờng và phõn chia khi giải quyết trường hợp vợ chồng ly hụn mà cú tranh chấp về tài sản, đõy là vấn đề hết sức bức thiết hiện nay và Tũa ỏn gặp phải nhiều vướng mắc trong quỏ trỡnh giải quyết.
2.1.3.3. Luật Cụng chứng với cỏc quy định liờn quan đến giải quyết tranh chấp đất đai
Theo quy định của phỏp luật đất đai, giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải thực hiện cụng chứng. Tuy nhiờn, phạm vi cụng chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản được quy định như sau: “Cụng chứng viờn của tổ chức hành nghề cụng chứng chỉ được cụng
chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề cụng chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp
cụng chứng di chỳc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liờn quan đến việc thực hiện cỏcquyền đối với bất động sản”.
Việc phỏp luật quy định phạm vi cụng chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản nhằm hạn chế việc cụng chứng vượt quỏ thẩm quyền làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ớch của cỏc bờn tham gia giao dịch. Do giao dịch liờn quan đến bất động sản thường là tài sản cú giỏ trị nờn việc cụng chứng phải thận trọng và thực hiện trong một giới hạn địa lý nhất định mà cụng chứng viờn biết về nú đú là trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi đặt trụ sở của tổ chức hành nghề cụng chứng. Quy định này là căn cứ, đảm bảo tớnh chớnh xỏc cho
cỏc hợp đồng, giao dịch liờn quan đến bất động sản được cụng chứng, những giao dịch liờn quan đến bất động sản mà được cụng chứng sẽ là chứng cứ để đảm bảo quyền lợi khi cỏc bờn xảy ra tranh chấp và là nguồn chứng cứ để Tũa ỏn xem xột giải quyết khi cỏc tranh chấp đất đai xảy ra.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2, Điều 54 Luật Cụng chứng quy định: “Trường hợp một bất động sản đó được thế chấp để thực hiện một nghĩa
vụ và hợp đồng thế chấp đó được cụng chứng mà sau đú được tiếp tục thế chấp để bảo đảmcho một nghĩa vụ khỏc trong phạm vi phỏp luật cho phộp thỡ cỏc hợp đồng thế chấp tiếp theo phỏp được cụng chứng tại tổ chức hành nghề cụng chứng đó cụng chứnghợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề cụng chứng đó thực hiện cụng chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thỡcụng chứng viờn của tổ chức hành nghề cụng chứng đang lưu trữ hồ sơ cụng chứnghợp đồng thế chấp tiếp theo đú”.
Đõy là một căn cứ để Tũa ỏn xem xột trong quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp đất đai, bởi vỡ trong trường hợp tranh chấp đất đai xảy ra liờn quan đến thếchấp bất động sản mà việc thế chấp này được thực hiện cho nhiều bờn nhận thế chấp thỡ Tũa ỏn rất lỳng tỳng trong việc giải quyết. Theo quy định này, khi xem xột giải quyết Tũa ỏn xem xột đến hỡnh thức hợp đồng thế chấp và việc cụng chứng đó đỳng theo quy định của Luật Cụng chứng chưa để cú hướng giải quyết phự hợp; nếu việc cụng chứng của những hợp đồng thế chấp tiếp theo hợp đồng thế chấp đầu tiờn khụng đỳng theo quy định tại Khoản 2, Điều 54 Luật Cụng chứng 2014 thỡ coi đú là vi phạm về mặt hỡnh thức và cú thể coi là vụ hiệu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.Ngoài ra, cỏc quy định về trỡnh tự, thủ tục, cỏc yờu cầu đối với cụng chứngviờn khi cụng chứng cỏc hợp đồng, giao dịch cũng là cơ sở để Tũa ỏn xem xột cỏc hợp đồng, giao dịch núi chung và giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất núi riờng cú hợp phỏp hay khụng.
2.2. Đỏnh giỏ thực hiện thi hành phỏp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tũa ỏn từ thực tiễn xột xử của Tũa ỏn nhõn dõn thị xó Sa Pa, tỉnh