7. Mai Thị Tỳ Oanh (2015), Tranhchấp đấtđai và giảiquyết tranhchấp đấtđai bằng Tũa ỏn ở nước ta, Luận ỏn tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xó hội.
3.2.1. Cỏc giải phỏp hoàn thiện phỏp luật vềgiải quyết tranhchấp đấtđai ở Việt Nam
phỏp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay
3.2.1. Cỏc giải phỏp hoàn thiện phỏp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam Việt Nam
Qua quỏ trỡnh dài do lịch sử để lại liờn quan tới quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, do đú hệ thống phỏp luật đất đai Việt Nam liờn quan tới nhiều lĩnh vực khỏc nhau như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư… Hệ thống phỏp luật này được liờn tực sử đổi, bổ sung đỏp ứng nhu cầu cuộc sống. Tuy nhiờn,thực tiễn ỏp dụng phỏp luật đất đai trong giải quyết cỏc tranh chấp đất đai cho thấy những quyđịnh của phỏp luật đất đai cũn chồng chộo, mõu thuẫn, thiếu sự thống nhất, một sốquy định cũn chưa phự hợp cần phải được tiếp tục sửa đổi và hoàn thiện. Để gúp phần nõng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai nhất là tranh chấpvề quyền sử dụng đất của Tũa ỏn nhõn dõn cần khẩn trương tiến hành sửa đổi cỏc quy định của phỏp luật đất đai. Cụ thể:
Thứ nhất, về vấn đề hũa giải tại Ủy ban nhõn dõn cấp xó
Luật đất đai 2013 đó mở rộng hơn thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tũa ỏn. Theo quy định của phỏp luật đất đai thỡ thủ tục hũa giải tại Ủy ban nhõn dõn cấp xó là một yờu cầu bắt buộc trước khi cỏc bờn đương sự tiến hành cỏc bước tiếp theo trong quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp đất đaitại Tũa ỏn. Tuy nhiờn, trong quỏ trỡnh tổ chức thực hiện đó phỏt sinh một số mõu thuẫn, vướng mắc về thủ tục hũa giải tại cơ sở, vỡ vậy cần cú những quy định cụ thể hơn về vấn đề này theo hướng:
Một là, bổ sung quy định đối với trường hợp Ủy ban nhõn dõn cấp xó
nơi cú đất tranhchấp tổ chức buổi hoà giải nhưng một trong cỏc bờn hoặc hai bờn đương sự vắng mặt khụng cú lý do chớnh đỏng thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp xó vấn tiến hành hũa giải vắng mặt, lập biờn bản hũa giải mà khụng cú chữ ký của bờn vắng mặt; đồng thời tống đạt văn bản đến bờn vắng mặt trong buổi hũa giải. Biờn bản hũa giải là căn cứ để cỏc bờn đương sự tiến hành cỏc thủ tục tiếp theo như khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tũa ỏn hoặc gửi đơn yờu cầu đến Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền giải quyết.
Hai là, trường hợp Ủy ban nhõn dõn cấp xó nơi cú đất tranh chấp hồ
giải thành nhưng sau đú một trong cỏc bờn lại thay đổi ý kiến khụng chấp nhận kết quả hoà giải thành thỡ khụng cần tiếp tục cỏc thủ tục hũa giải vỡ một bờn tranh chấp đó khụng cú thiện chớ chấp hành theo sự thỏa thuận của cỏc bờn nếu tiếp tục hũa giải chỉ làm kộo dài quỏ trỡnh giải quyết vụ việc, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cỏc bờn. Trong trường hợp này nờn hướng dẫn cỏc bờn khởi kiện ra Tũa ỏn hoặc gửi đơn yờu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền để được giải quyết.
Thứ hai, cần cú những nghiờn cứu về lộ trỡnh chuyển giao cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất cho Tũa ỏn.
Luật đất đai 2013 đó mở rộng hơn thẩm quyền của Tũa ỏn trong giải quyết tranh chấp đất đai của Tũa ỏn, nhưng trong thời gian tới cần nghiờn cứu để xỏc định thời điểm phự hợp chuyển giao tất cả cỏc tranh chấp đất đai cho Tũa ỏn thụ lý giải quyết. Việc chuyển giao này là phự hợp với thực tiễn và yờu cầu khỏch quan. Bởi vỡ, khi cỏc tranh chấp đất đai do Tũa ỏn giải quyết sẽ đảm bảo sự khỏch quan, cụng bằng, chớnh xỏc hơn trong việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất; nõng cao hiệu quả cụng tỏc giải quyết tranh chấp và phự hợp với thụng lệ quốc tế. Việc phỏp luật nước ta hiện nay quy định thẩm quyền giải quyết một số loại tranh chấp đất đai thuộc Ủy ban nhõn dõn chỉ bước đệm, là giai đoạn quỏ độ trong thời điểm nhà nước chưa hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn. Chuyển giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho Tũa ỏn cũng sẽ giảm được ỏp lực cho cỏc cơ quan nhà nước, đảm bảo việc giải quyết tranh chấp được chớnh xỏc, khỏch quan hơn do cỏn bộ làm cụng tỏc giải quyết tranh chấp đất đai tại cỏc cơ quan nhà nước hiện nay thường là kiờm nhiệm, trỡnh độ hiểu biết, ỏp dụng phỏp luật chưa cao.
Thứ ba, bổ sung thờm cỏc quy định để làm rừ hơn vai trũ đại diện chủ sở hữutoàn dõn về đất đai của Nhà nước
Với nhiệm vụ đại diện chủ sở hữu toàn dõn về đất đai, Nhà nước phõn cấp quản lý đất đai cho Ủy ban nhõn dõn cỏc cấp quỏ lớn những lại khụng cú cơ chế kiểm tra, giỏm sỏt phự hợp. Đõy là thực tế, tỡnh trạng lạm quyền trong quản lý và sử dụng đất của cỏc cỏ nhõn, tổ chức cú thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất. Ngoài ra là cỏc hành vi vi phạm phỏp luật như tham nhũng, tiờu cực trong quản lý đất đai. Vỡ vậy, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung cỏc quy định vềcơ chế hữu hiệu để giỏm sỏt cỏc cơ quan nhà nước thực hiện vai trũ chủ sở hữu đất đai; tăng cường hoạt động xem xột, đỏnh giỏ việc phõn cấp về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất giữa trung ương và địa phương nhằm khắc phục sự lạm quyền trong giao đất, cho thuờ đất
Thứ tư, cần nghiờn cứu về vấn đề cho phộp cỏc tổ chức tớn dụng phỏt mại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi đến hạn mà bờn thế chấp khụng thanh toỏn được khoản vay.
Một lượng lớn tranh chấp đất đai hiện nay mà Tũa ỏn đang thụ lý giải quyết là tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản tại cỏc tổ chức tớn dụng. Khi đến hạn, mà bờn thế chấp khụng thanh toỏn được khoản nợ thỡ cỏc tổ chức tớn dụng khụng được quyền tự phỏt mại tài sản để thu hồi nợ mà phải nộp đơn yờu cầu giải quyết tranh chấp tại Tũa ỏn. Việc khởi kiện này vụ hỡnh chung đó làm chậm quỏ trỡnh thu hồi vốn của cỏc tổ chức tớn dụng vỡ quỏ trỡnh giải quyết cỏc tranh chấp đất đai thường phức tạp, bị kộo dài vỡ do sự khụng hợp tỏc, cố tỡnh kộo dài của bờn thế chấp và phải trải qua nhiều cấp xột xử. Do đú, phỏp luật đất đai nờn chăng cú quy định về quyền tự phỏt mại tài sản là quyền sử dụng đất của cỏc tổ chức tớn dụng khi cỏc tổ chức, cỏc nhõn thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất khụng thanh toỏn được cỏc khoản nợ.
Thứ năm, hoàn thiện cỏc quy định của Bộ luật Tố tụng dõn sự trong việc giải quyết cỏc tranh chấp đất đai
(i) Sửa đổi cỏc quy định của phỏp luật tố tụng dõn sự trong việc xem xột, thẩm định tại chỗ đối với cỏc tranh chấp đất đai
Trong thực tế giải quyết những vụ việc tranh chấp đất đai cho thấy, việc xem xột, thẩm định tại chỗ nhà đất là rất cần thiết bởi tranh chấp đất đai
là một loại tranh chấp đặc thự, đối tượng tranh chấp là loại tài sản đặc biệt, cú giỏ trị và trải qua nhiều biến động trong quỏ trỡnh Nhà nước thực hiện cỏc chớnh sỏch cải tạo đất đai. Cú những tranh chấp mà cỏc bờn tranh chấp mà cỏc đương sự khụng trực tiếp quản lý, sử dụng đất mà do một người thứ ba ngay tỡnh đang sử dụng, hay cú những tranh chấp mà nếu chỉ ỏp dụng cỏc quy định phỏp luật để giải quyết sẽ dẫn đến bản ỏn khụng phự hợp với thực tiễn và khụng thể thi hành được.
Tuy nhiờn, Bộ luật Tố tụng dõn sự năm 2015 lại quy định Tũa ỏn chỉ được tiến hành xemxột, thẩm định tại chỗ tài sản khi đương sự cú yờu cầu. Nếu đương sự khụng cú yờu cầu thỡ Tũa ỏn khụng thể tự mỡnh tiến hành xem xột, thẩm định tại chỗ tài sản được. Do đú, để đảm bảo tớnh khỏch quan và hiệu lực thi hành của bản ỏn phự hợp với thực tế thỡ cần quy định về quyền của Tũa ỏn trong việc tự mỡnh tiến hành xem xột, thẩm định tại chỗ tài sản là nhà đất đang tranh chấp khi thấy cần thiết.
(ii) Về vấn đề định giỏ tài sản nờn quy định theo hướng để Tũa ỏn trưng cầu Trung tõm giỏm định về giỏ để tiến hành định giỏ tài sản tranh chấp trong vụ ỏn.
Trong thực tế, quyền sử dụng đất là một tài sản cú giỏ trịlớn, việc giải quyết cỏc vụ việc tranh chấp đất đai thường xuyờn phải tiến hành định giỏ nhằm xỏc định giỏ trị tài sản nhưng phỏp luật hiện nay vẫn chưa coi việc định giỏ là một hỡnh thức giỏm định về giỏ và chưa phỏt triển cỏc trung tõm giỏm định về giỏ, vỡ vậy khi cần xỏc định giỏ trị tài sản đang tranh chấp Tũa ỏn phải thành lập Hội đồng định giỏ. Theo quy định của Bộ luật tố tụng dõn sự thỡ Tũa ỏn được thành lập hội đồng thẩm định giỏ, tuy nhiờn, quy định này được nhận thức và ỏp dụng chưa thống nhất.
Một thực tế xảy ra khỏ phổ biến hiện nay Chủ tịch Hội đồng là đại diện cơ quan tài chớnh, cỏc thành viờn khỏc của Hội đồng thẩm định giỏ Toà ỏn thường chọn cỏn bộ của Ủy ban nhõn dõn cấp xó (thậm chớ là những người trong ban cỏn sự thụn, bản) tham gia bởi vỡ những người này dễ mời tham gia hơn những cỏn bộ ở cấp khỏc; nhưng do trỡnh độ nhận thức và trực tiếp về phỏp luật cũn hạn chế nờn những quyết định cú thể dẫn đến những sai lầm, đưa ra những kết quả định giỏ khụng chớnh xỏc, thiếu chuyờn nghiệp. Do đú,
để khắc phục những hạn chế này cần phải coi định giỏ là một loại giỏm định về giỏ, người tham gia định giỏ phải là cỏc nhà chuyờn mụn cú kiến thức, am hiểu giỏ cả thị trường đối với tài sản cần định giỏ núi chung và quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất núi riờng để đảm bảo cho việc định giỏ được thuận lợi. Do đú, nờn khuyến khớch thành lập cỏc trung tõm thẩm định về giỏ và khuyến khớch cỏc bờn đương sự trưng cầu cỏc trung tõm giỏm định về giỏ để đảm bảo tớnh cụng bằng, khỏch quan của kết quả thẩm định giỏ.
(iii) Bổ sung quy định của phỏp luật về trỡnh tự, thủ tục, trỏch nhiệm của cỏc cơ quan liờn quan trong việc thực hiện ủy thỏc tư phỏp cú yếu tố nước ngoài
Trong cỏc tranh chấp đất đai thỡ cú những tranh chấp mà đương sự đang sinh sống, học tập, cụng tỏc hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nờn cú những trường hợp cần ủy thỏc tư phỏp cho cơ quan ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài hoặc Tũa ỏn nước ngoài thu thập tài liệu, chứng cứ là cần thiết trong việc giải quyết vụ ỏn,nhưng thực tế cho thấy việc ủy thỏc tư phỏp rất kộm hiệu quả, cú nhiều vụ ủy thỏc khụng nhận được kết quả ủy thỏc hoặc cú nhận được nhưng rất chậm gõy ra trở ngại lớn cho việc giải quyết vụ ỏn. Vỡ vậy, cần cú một văn bản phỏp luật quy định cụ thể về phạm vi, trỡnh tự, thủ tục của cỏc cơ quan trong ủy thỏc tư phỏp để việc ủy thỏc tư phỏp đạt hiệu quả cao hơn.
3.2.2. Cỏc giải phỏp nõng cao hiệu quả thi hành phỏp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam