Khái niệm: Định giá BĐS theo phương pháp thu nhập hay theo phương
pháp đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc
tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
Các bước tiến hành
a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm không đổi và số năm đầu tư là vơ hạn.
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động rịng hàng năm do tài sản mang lại.
Thu nhập hoạt động rịng = Tổng thu nhập tiềm năng - Thât thu do khơng được th hết 100% cơng suất - Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng (chi phí hoạt động)
Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.
Phương pháp 1:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Phụ phí rủi ro
Phương pháp 2: Tỷ suất chiết khấu được xác định theo công thức:
M x Rm + (1 – M) x Re = Ro Trong đó: Ro: Tỷ suất chiết khấu M: Tỷ trọng vốn vay
(1-M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay
Phương pháp 3: Dựa vảo tỷ suất chiết khấu của các bất động sản tương tự
trên thị trường.
Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công
thức:
V = I/R hoặc V = I x YP
Trong đó: I: Thu nhập rịng hằng năm R: Tỷ suất chiết khấu
YP: Hệ số thu nhập (là nghịch đảo của R)
b) Phương pháp chiết khấu dòng tiền: Chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập:
CFt Vn
V = ----------- + ---------- ( 1 + r)t (1+r)n ( 1 + r)t (1+r)n
Trong đó: V: Giá trị thị trường của bất động sản CFt: Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ t n: thời gian nắm giữ BĐS
r: Tỷ suất chiết khấu
Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng:
+ Ưu điểm
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền, nói chung đây là phương pháp đơn giản.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự kiến trước với một độ tin cậy cao.
+ Hạn chế
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
+ Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.