I Kết cấu chính 85%
b. Nguyên nhân khách quan
ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.3.1. Xác định rõ vai trị của hoạt đợng thẩm định giá bất động sảntrong thị trường bất động sản trong thị trường bất đợng sản
Thẩm định giá có vai trị quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra các quyết định trong nhiều tình huống khác nhau như mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, làm cơ sở để đấu giá cơng khai… Mục đích định giá khác nhau sẽ cho các kết quả khác nhau trên cùng một BĐS. Ví dụ như, cùng một BĐS đối với việc chuyển giao quyền sở hữu bao giờ cũng cao hơn so với thẩm định giá cho mục đích phát mãi. Bởi khi đó thẩm định viên dựa vào khả năng sinh lời cũng như tâm lý người mua BĐS để định giá.
Mặt khác, thẩm định giá cịn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS bởi dịch vụ thẩm định giá có tác dụng làm cơng khai, minh bạch về giá BĐS, giao dịch chính thức về BĐS sẽ tăng lên. Ngồi ra, hoạt động thẩm định giá cũng mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội. Vì
vậy, cần xác định rõ vai trò của thẩm định giá và coi thẩm định giá là một nghề trong nền kinh tế thị trường.
3.3.2. Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giábất động sản bất động sản
Thời gian qua thị trường bất động sản nước ta luôn trong trạng thái biến động, sự biến động của nó khó có thể kiểm sốt được nếu chúng ta khơng có những biện pháp quản lý hữu hiệu nhằm đưa hệ thống tư vấn thẩm định giá bất động sản đi vào hoạt động như một công cụ điều tiết và quản lý sự vận hành của thị trường bất động sản.
Bên cạnh những kết quả đạt được thì trong quá trình phát triển, mặt hạn chế của thị trường bất động sản và thẩm định bất động sản là chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, về phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của cơng tác thẩm định. Do đó có nhiều ý kiến chung quanh tính chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản dưới sự biến động không ngừng của thị trường bất động sản. Các chính sách thay đổi trong quản lý, qui hoạch đất đai làm cho tính chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản trở nên kém bền vững thông qua các động thái của thị trường.
Do đó để thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản đi theo đúng hướng và để hoạt động định giá bất động sản thực sự trở thành công cụ điều tiết hiệu quả thì Nhà nước cần xây dựng và hồn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý bất động sản và hoạt động định giá, tránh tình trạng quá nhiều văn bản chồng chéo và chưa đầy đủ như hiện nay. Cụ thể đối với hoạt động thẩm định giá thì hệ thống văn bản pháp lý đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp định giá, các tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế. Đây là vấn đề khó khăn nhất cần phải có
những chính sách định hướng vĩ mơ của Nhà nước, sự trợ giúp của nhiều tổ chức quốc tế và thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ các nước trên thế giới.
3.3.3. Đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý bất đợng sản
+ Hồn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một giấy tờ tạo ra tính pháp lý đảm bảo BĐS có đầy đủ điều kiện tham gia vào các hoạt động trên thị trường như: mua - bán, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh... Khi số lượng BĐS đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS tăng lên thì đồng nghĩa với nhu cầu về việc xác định giá trị thị trường của BĐS cũng tăng nhằm đảm bảo lành mạnh và minh bạch thị trường BĐS và làm cho hoạt động định giá phát triển sôi động hơn. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay còn nhiều hạn chế và bất cập. Để khắc phục các hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước cần thực hiện những biện pháp sau đây:
- Kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm khắc đối với các hộ gia đình, cá nhân vi phạm những quy định về đăng ký cấp giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận.
- Trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có đủ khả năng để nộp tiền sử dụng đất thì cần cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy phải có trách nhiệm hồn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Cần cắt giảm những thủ tục rườm rà đồng thời nghiên cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký giao dịch.
Hiện nay, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường thay Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất trong khi đó Bộ Xây dựng quản lý các tài sản trên đất. Do đó các văn bản ban hành áp dụng đối với BĐS có hiện tượng chồng chéo, dẫn đến hiệu quả của công tác quản lý không cao. Để khắc phục hạn chế trên, cần phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành trung ương để đưa ra các văn bản hướng dẫn hợp lý, hài hịa giữa các ngành.
Cần có sự chỉ đạo và phối hợp giữa Nhà nước và các cơ sở đào tạo lực lượng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản có trình độ chun mơn để có khả năng phân tích được nhu cầu thị trường, đề ra chiến lược cụ thể phục vụ cho công tác quản lý.