I Kết cấu chính 85%
b. Nguyên nhân khách quan
3.3.4. Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, sử dụng
Việc quy hoạch sử dụng đất ở nước ta cịn mang tính chủ quan của những người làm cơng tác quản lý, thiếu căn cứ, điều đó gây khó khăn cơng tác quản lý đất đai và làm hạn chế quá trình sản xuất kinh doanh và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chưa đảm bảo tính đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị và kết cấu hạ tầng với quy hoạch sử dụng đất. Hiện nay, nước ta chưa có cơ chế rõ ràng về vấn đề quy hoạch đất đai nên làm cho các thông tin về quy hoạch không được phổ biến rộng, rồi quy hoạch không khả thi dẫn đến tình trạng xuất hiện các cơn sốt về giá cả bất động sản, từ đó làm cho việc định giá của thẩm định viên khó khăn hơn. Do vậy, Nhà nước cần có các quy định cụ thể về việc cơng bố khu quy hoạch, thông tin về quy hoạch được công bố cơng khai kịp thời sẽ góp phần vào việc hạn chế rối loạn giá cả thị trường do nạn đầu cơ đất đai đồng thời giúp người định giá rút ngắn được thời gian tìm kiếm thơng tin, đảm bảo kết quả định giá mang tính chính xác cao trong hiện tại và tương lai.
Định giá BĐS là một hoạt động dịch vụ trên thị trường BĐS, giữa hoạt động định giá bất động sản và thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với nhau:
Hoạt động định giá bất động sản phát triển sẽ góp phần làm lành mạnh thị trường BĐS. Các bất động sản giao dịch sẽ được định giá sát với giá trị thực của nó hơn khi nghề thẩm định giá phát triển, các chun gia thẩm định có trình độ chun mơn cao. Giá trị bất động sản được định giá đúng sẽ làm cơ sở cho các giao dịch bất động sản tương tự khác diễn ra thuận lợi hơn. Thông tin về giá trị sát thực sẽ góp phần làm hạn chế tình trạng đầu cơ, cung cầu thái quá, làm minh bạch thị trường hơn. Chính những điều này góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển hơn.
Ngược lại, thị trường BĐS phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển. Khi thị trường bất động sản phát triển, các giao dịch bất động sản sẽ diễn ra phổ biến hơn vì các cá nhân có thể tìm kiếm được nhiều lợi ích từ thị trường thơng qua giao dịch. Cung đáp ứng cầu, giao dịch bất động sản diễn ra nhiều thì càng cần nhiều đến chức năng của lĩnh vực thẩm định giá, từ đó thúc đẩy hoạt động định giá phát triển và ngày càng hoàn thiện hơn để phục vụ cho nhu cầu định giá các bất đông sản cần giao dịch. Do vậy trong thời gian tới, Nhà nước cần phải đưa ra các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS như:
- Nhà nước cần xây dựng một số chiến lược tổng thể trong quản lý thị trường BĐS, bao gồm các vấn đề chủ chốt sau:
+ Quản lý tốt công tác quy hoạch về đất đai sẽ góp phần giảm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh q trình thi cơng xây dựng nhà cửa và hệ thống cơng trình phục vụ cho kinh doanh, sử dụng bất động sản. Công tác quy hoạch tốt sẽ hạn chế tình trạng cung cầu thái quá, hạn chế tình trạng đầu cơ tại những nơi được quy hoạch, giúp thị trường bất động sản phát triển theo
đúng hướng, lành mạnh, khơng nóng, sốt. Từ đó có thể hạn chế những ảnh hưởng xấu tới nền kinh tế và nhiều hệ lụy khác.
+ Quản lý việc sử dụng đất và tài sản trên đất một cách hiệu quả. Đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích, đúng với quy định pháp luật sẽ làm cho giao dịch bất động sản thuận lợi hơn, nhiều bất động sản được đưa vào giao dịch hơn, thúc đẩy thị trường phát triển hơn.
+ Quản lý những vấn đề tài chính gắn liền với đất đai và tài sản trên đất + Quản lý việc giao dịch mua bán đất đai và tài sản trên đất
+ Quản lý giá BĐS
+ Hoàn thiện bộ máy Nhà nước để quản lý đất đai và tài sản trên đất
- Cân bằng cung - cầu bất động sản trên thị trường, xây dựng những khu nhà ở cho người có thu nhập thấp.
- Hồn thiện các cơ chế có liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán.
- Cần điều chỉnh thuế nhà đất để hạn chế đầu cơ của các chủ thể trên thị trường.
- Đẩy mạnh hoạt động nhằm minh bạch hố những thơng tin trên thị trường BĐS, giúp thị trường được phát triển. Trong thời gian vừa, tính minh bạch của thị trường đã được cải thiện đáng kể, thể hiện qua những quy định rõ ràng trong các chính sách liên quan đến BĐS như chủ trường đấu thầu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước trên nhiều khu đất, hay như quy định mọi giao dịch nhà dự án phải thực hiện trên sàn giao dịch BĐS nhằm thiết lập tính cơng khai, minh bạch các thơng tin về BĐS. Tuy nhiên, muốn cải thiện hơn nữa, Chính phủ cần tiếp tục cải thiện khung pháp lý cho thị trường kinh doanh BĐS hoạt động tốt hơn. Bởi lẽ, thị trường BĐS Việt Nam hiện đang rất cần thông tin như giá mua bán BĐS, thuế, hiệu quả giao dịch thị trường, thông tin
đấu thầu đất đai..., nhất là những quy định rõ ràng, minh bạch hơn về đấu thầu quyền sử dụng BĐS.
3.3.6. Phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản
Một trong những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của hoạt động định giá BĐS ở nước ta trong thời gian qua là do trình độ chun mơn, nghiệp vụ của các chuyên viên định giá còn yếu kém. Hiện nay, số lượng chun viên định giá có trình độ chun mơn, kinh nghiệm làm việc thực tế cịn ít trong khi nhu cầu định giá ngày càng cao, điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của nghề thẩm định giá. Do vậy, trong thời gian tới nhằm nâng cao chất lượng của công việc định giá cũng như nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội, Nhà nước cần đào tạo và cung cấp cho thị trường nhiều chuyên gia định giá BĐS hơn nữa. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiểm tra và giám sát hoạt động định giá BĐS của các chuyên viên định giá, phát hiện và kỷ luật hành vi thuê thẻ thẩm định viên để được đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá.