- Kết cấu chính: Nhà xây 4 tầng, kết cấu móng băng khung BTCT, xây
3.3. Kết quả định giá
Trên cơ sở các tài liệu do Công ty TNHH Thương mại Nam Cường tại cung cấp, qua khảo sát bất động sản, phân tích thơng tin thị trường khu vực và dự báo động thái các giao dịch mua bán tiềm năng trong tương lai, với các phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính tốn, Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá – VVFC thông báo kết quả định giá giá trị quyền sử dụng đất và Cơng trình xây dựng trên đất theo đề nghị của Công ty TNHH Thương mại Nam Cường tại thời điểm tháng 2/2012 như sau:
3.3.1. Định giá Giá trị quyền sử dụng đất
Phương pháp định giá được sử dụng là phương pháp so sánh.
Việc điều tra thông tin thị trường trong lĩnh vực kinh doanh BĐS hiện hay do Nhà nước chưa có các chính sách về việc giao dịch mua bán các BĐS qua Sàn giao dịch hay hình thức quản lý khác mang tính chính thống và các thơng tin minh bạch là những hạn chế rất lớn trong việc định giá BĐS.
Việc điều tra thông tin thị trường giao dịch BĐS gặp nhiều khó khăn do gặp nhiều loại đối tượng tiếp cận, trong số này phần lớn là các VP Môi giới BĐS làm trung gian với các thông tin nhiều chiều gây ra việc bị nhiễu thông tin. Các thông tin từ các VP Môi giới chủ yếu là thông tin do họ tự điều tra thâm nhập thị trường như cầu buôn bán của người dân để lấy thơng tin đăng
bán mà khơng có hợp đồng ủy quyền bán cho VP thực hiện, việc điều tra các thông tin thị trường từ các VP môi giới trên gặp rất nhiều khó khăn cho ĐGV, cụ thể như sau:
- Giá trị giao dịch thực tế của người bán không trùng khớp với thông tị từ VP Môi giới;
- VP Môi giới khơng nắm rõ được địa hình khu đất, khơng hiểu rõ về cơng trình xây dựng trên đất như: năm XD, kết cấu, nội thất và hiện trạng sử dụng;
- Các tranh chấp về đất thường không được đề cập đến;
- Không nắm được rõ các thông tin về quy hoạch hoặc tư vấn không đúng với thực tế - trong trường hợp này việc các VP Mối giới đã phần không cung cấp được các thông tin về quy hoạch đối với các thửa đất có cơng trình trong danh mục bảo tồn có được phép phá dỡ hay khơng? Được phép xây dựng cơng trình với khơng chế số tầng, chiều cao bao nhiêu?
Với các phân tính và nhận định trên, các thẩm định viên đã tiến hành điều tra thông tin thị trường sau khi lược bỏ hết các yếu tố không phản ảnh đúng các giao dịch. Các giao dịch được lựa chọn sau cùng là các giao dịch mang tính khả thi cao với khảo sát thực tế. Tuy nhiên, các thông tin được cung cấp từ chủ bán cũng không được xác thực một cách rõ ràng về hồ sơ đất, các tài liệu về đất (do không được cung cấp), mặt khác với vị trí là người bán ln kỳ vọng bán được giá và các thông tin về khu đất luôn được cung cấp với các ưu điểm của khu đất mà ẩn đi những khiếm khuyết hoặc các tranh chấp ở nhưng góc độ khác nhau mà chỉ có khi là người mua thực tế các điểm hạn chế này mới bộc lộ. Dựa vào kinh nghiệm các thẩm định viên phải lượng hóa tối đa nhưng hạn chế đó để chọn ra những BĐS So sánh mang tính khả thi trong áp dụng, cụ thể như sau: