I Kết cấu chính 85%
321 3.594.000 70% 807.571.800 7Hệ thống sân bê
tông nội bộ, khu rửa xe
1.250 210.000 53% 139.125.000
8 Trạm sửa chữa cân bơm cao cấp và nhà ăn
150 1.426.000 83% 177.537.000
9 Tường rào 207 1.005.000 65% 135.222,750
Tổng cộng 13.128.059.460
Tổng giá trị định giá là: 43.481.112.540 đồng (Bằng chữ: Bốn mươi ba
tỷ, bốn trăm tám mớt triệu, một trăm mười hai nghìn, năm trăm bớn mươi đờng).
Trong đó: - Giá trị quyền sử dụng đất là: 30.353.053.080 đồng.
- Giá trị cơng trình xây dựng trên đất là: 13.128.059.460 đồng.
(Chi tiết danh mục các cơng trình xây dựng trên đất, như phụ lục kèm theo).
* Mức giá trên là một nguồn thông tin Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá – VVFC tư vấn Công ty TNHH Thương mại Nam Cường tham khảo trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng theo quy định hiện hành.
3.4. Hạn chế kết quả định giá
- Kết quả định giá chỉ sử dụng cho Mục đích đã được đề cập tại Mục 1 của chứng thư này và có giá trị trong thời gian 180 ngày (với điều kiện thị trường bất động sản TP. Việt Trì khơng có biến động đột biến về giá).
- Kết quả định giá nêu trên được xác nhận tại thời điểm thẩm định giá, với các chính sách quản lý hiện tại có liên quan của Nhà nước và thửa đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định hiện hành. Trường hợp các chính sách quản lý của Nhà nước thay đổi hoặc nghĩa vụ tài chính chưa hồn thành với nhà nước có thể làm cho giá trị bất động sản không phù hợp. Dữ liệu Trung tâm Thẩm đinh giá và Đấu giá sử dụng là các kết quả khảo sát giá giao dịch các bất động sản có vị trí, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, môi trường, giao thông tương đương, trong quá trình sử dụng dữ liệu thị trường trong điều kiện thương mại bình thường nên dữ liệu dễ mang tính lịch sử và tài sản tương tự so sánh trên tổng thể mặt bằng, khơng thể hiện hết tính chất cá biệt của từng ô đất và giá Trung tâm Thẩm đinh giá và Đấu giá tư vấn là một nguồn thông tin tham khảo để Công ty TNHH Thương mại Nam Cường tham khảo trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng theo quy định hiện hành. Chứng thư chỉ có ý nghĩa về mặt giá trị đinh giá để xác định giá trị thế chấp, vay vốn ngân hàng, khơng có giá trị về việc xác nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản. Các bên thực hiện các bước tiếp theo theo đúng trình tự các quy định của Nhà nước.
- Khách hàng và các bên liên quan chịu trách nhiệm về tính chính xác của danh mục, số lượng và các thông tin khác liên quan đến tài sản được định giá đã cung cấp cho Trung tâm Thẩm định giá và Đầu giá - VVFC trong quá trình định giá tài sản. Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá - VVFC khơng có trách nhiệm kiểm tra tính xác thực của bản sao những văn bản pháp lý có liên quan
đến tài sản định giá do khách hàng và các bên liên quan cung cấp so với bản gốc.
Trung tâm Thẩm định giá và Đầu giá - VVFC chỉ chịu trách nhiệm về số lượng tài sản được định giá và số lượng Chứng thư (bản chính và bản sao) do Trung tâm Thẩm định giá và Đầu giá - VVFC phát hành. Các Chứng thư sao khơng có xác nhận của Trung tâm Thẩm định giá và Đầu giá - VVFC đều khơng có giá trị.
Trung tâm Thẩm đinh giá và Đấu giá trả lời để Công ty TNHH Thương mại Nam Cường tham khảo trong việc tham khảo trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng theo quy định hiện hành.
2.3. THÀNH CÔNG VÀ HẠN CHẾ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁBẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ
2.3.1. Thành công
Trải qua gần 4 năm hoạt động độc lập trong lĩnh vực thẩm định giá, đấu giá (với tư cách là chi nhánh của Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam - VVFC), Trung tâm thẩm định giá và đấu giá là đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành với chất lượng thẩm định giá và đấu giá có uy tín. Trung tâm đã có những thành cơng nhất định trong hoạt động định giá giá trị tài sản:
- Thứ nhất: Thu thập, phân tích thơng tin tương đới tồn diện, chính xác
Để phục vụ việc sử dụng phương định giá so sánh trực tiếp và để có các dữ liệu đầu vào trong quá trình áp dụng các phương pháp khác, các chuyên viên định giá phải đến thực địa để khảo sát, tìm kiếm thơng tin. Ngồi ra họ cịn sử dụng các kênh thu thập thông tin khác như mạng internet, báo trí, truyền hình, văn phịng mơi giới nhà đất từ đó xây dựng nên một hệ thống dữ liệu về giá BĐS, tiện lợi cho việc so sánh. Trong quy trình định giá, phần thu thập thơng tin là cơng việc khó khăn, tốn nhiều cơng sức và thời gian nhất
nhưng các chuyên viên định giá của Trung tâm đã rất nỗ lực trong việc tìm kiếm thơng tin và chất lượng thông tin thu thập được là khá đầy đủ và chính xác.
- Thứ hai: Các phương pháp định giá BĐS được sử dụng khá hợp lý
Việc lựa chọn các phương pháp định giá phù hợp cho mỗi BĐS sẽ làm kết quả định giá được chính xác hơn, việc lựa chọn này không chỉ phụ thuộc vào đặc điểm của BĐS, các thơng tin thu thập được mà cịn phụ thuộc nhiều vào trình độ chun mơn cũng như kinh nghiệm của chuyên viên định giá. Nhưng với kinh nghiệm làm việc của các thẩm định viên trong Trung tâm, phương pháp được lựa chọn luôn phù hợp và đưa ra kết quả thẩm định sát nhất với giá thị trường.
Mặt khác thông qua việc phân tích, tổng hợp các mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành nên hệ thống cơ sở cho việc định giá bao gồm mục đích, yêu cầu định giá của khách hàng, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường mà thẩm định viên định sẽ quyết định lựa chọn sử dụng phương pháp định giá nào phù hợp nhất.
- Thứ ba: Thơng qua việc tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá, chúng ta có thể thấy quy trình và thực trạng định giá bất động sản được quy định rất chặt chẽ, chi tiết trong từng khâu nhỏ. Giá trị ước tính là giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Quy trình và hoạt động định giá bất động sản trong thời gian vừa qua đóng vai trị to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế, kết quả định giá sát với giá thị trường, đúng với giá trị thực của bất động sản.
- Thứ tư: Báo cáo, chứng thư định giá là sản phẩm cuối cùng của hoạt động định giá bất động sản của Trung tâm thẩm định giá và đấu giá. Nó được đảm bảo tuân thủ theo các thông tư, nghị định, các văn bản hướng dẫn của Nhà nước. Báo cáo, chứng thư của Trung tâm được trình bày cẩn thận, rõ
ràng các căn cứ định giá đồng thời chứng thư định giá của Trung tâm trình bày cả những phương pháp định giá được sử dụng.
- Thứ năm: Đội ngũ chuyên viên định giá có năng lực, nhiều kinh nghiệm
Là một đơn vị hoạt động tư vấn, Trung tâm luôn coi trọng trình độ chun mơn và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên. Dù mới được thành lập nhưng đội ngũ nhân viên của Trung tâm được trang bị kiến thức sâu rộng về quản lý, thẩm định giá, bán đấu giá, luật tư vấn tài chính kế tốn và có kinh nghiệm phong phú qua nhiều năm cơng tác đã góp phần vào sự thành công của Trung tâm hiện nay.
- Thứ sáu: Góp phần phát triển nghề thẩm định giá, giúp thị trường BĐS phát triển hơn
Với các dự án BĐS mà Trung tâm đã thẩm định trong thời gian hoạt động vừa qua đã chứng minh được phần nào sự đóng góp nỗ lực của Trung tâm vào sự phát triển của nghề thẩm định giá ở nước ta, nó giúp các giao dịch BĐS trên thị trường thực hiện thành công, làm minh bạch các thơng tin trên thị trường BĐS nhờ đó mà thị trường BĐS phát triển mạnh hơn.
2.3.2. Hạn chế
Bên cạnh những ưu điểm mà Trung tâm thẩm định giá và đấu giá đã đạt được, trong công tác thẩm định giá của Trung tâm vẫn cịn có một số hạn chế nhất định:
- Thứ nhất: Q trình thu thập thơng tin về BĐS so sánh được tiến hành
trên diện rộng, tuy nhiên do mỗi bất động sản có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm những BĐS có các nét tương đồng với BĐS cần định giá về điều kiện pháp lý, vị trí, đặc điểm của mơi trường xung quanh...thì lại có sự khác biệt giữa thời điểm bán và thời gian định giá, điều này đã gây nên sự khác biệt về giá trị giữa các BĐS.
- Thứ hai: Khi thực hiện định giá, Trung tâm hầu như chỉ sử dụng hai
phương pháp định giá là so sánh và chi phí, khơng thực hiện các phương pháp khác để làm cơ sở kiểm tra kết quả nên nhiều khi kết quả chưa được chính xác.
- Thứ ba: Việc lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản tại Trung
tâm tuy phù hợp với đặc điểm của bất động sản mục đích và nguyên tắc định giá nhưng quy trình thực hiện các phương pháp này cịn nhiều hạn chế.
- Thứ tư: Công tác lập kế hoạch chưa được chú trọng đúng mức. Do đó, quy
trình thực hiện bị ảnh hưởng khơng tốt.
- Thứ năm: Mặc dù quá trình thu thập và phân tích thơng tin của Trung
tâm là tương đối tồn diện nhưng khi đánh giá giá trị của BĐS còn mang nhiều tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của chuyên viên định giá. Điều này cũng là một hạn chế trong công tác định giá.
2.3.3. Nguyên nhân tồn tại những hạn chế
Công tác định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá cịn có những tồn tại về quy trình định giá bất động sản như đã phân tích ở trên là do một số nguyên nhân chủ quan và khách quan sau: