1.5.1. Phương phỏp so sỏnh trực tiếp
1.5.1.1. Khỏi niệm
Phương phỏp so sỏnh trực tiếp được xõy dựng chủ yếu dựa trờn việc tuõn thủ nguyờn tắc thay thế, đú là: một người mua thận trọng sẽ khụng bỏ ra một số tiền nào đú nếu anh ta tốn ớt tiền hơn mà vẫn cú được tài sản tương đương để thay thế, từ đú ta cú khỏi niệm:
Phương phỏp so sỏnh trực tiếp là phương phỏp thẩm định giỏ dựa trờn cơ sở phõn tớch mức giỏ của cỏc tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giỏ đó giao dịch thành cụng hoặc đang mua, bỏn trờn thị trường vào thời điểm cần thẩm định giỏ hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giỏ để ước tớnh và xỏc định giỏ trị thị trường của tài sản.
Trong đú, cỏc thuật ngữ trong tiờu chuẩn này được hiểu như sau:
- Giao dịch phổ biến trờn thị trường: Là hoạt động mua, bỏn tài sản được tiến hành cụng khai trờn thị trường. Một tài sản được xỏc nhận là cú giao dịch phổ biến khi cú ớt nhất 3 tài sản tương tự đó cú giao dịch mua, bỏn trờn thị trường.
- Tài sản tương tự: Là tài sản cựng loại, cú đặc trưng cơ bản tương đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giỏ về mục đớch sử dụng, đặc điểm phỏp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hỡnh dỏng kớch thước, nguyờn lý cấu tạo, tớnh năng kỹ thuật, tớnh năng sử dụng....
- Tài sản so sỏnh: Là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giỏ đó giao dịch thành cụng hoặc đang mua, bỏn trờn thị trường vào thời điểm cần thẩm định giỏ hoặc gần thời điểm thẩm định giỏ.
- Tổng giỏ trị điều chỉnh thuần: Là tổng mức điều chỉnh theo cỏc yếu tố so sỏnh cú tớnh đến dấu õm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng),nghĩa là khụng xột về giỏ trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh
- Tổng giỏ trị điều chỉnh gộp: Là tổng mức điều chỉnh theo cỏc yếu tố so sỏnh về giỏ trị tuyệt đối.
- Giao dịch thành cụng trờn thị trường: Là cỏc hoạt động mua bỏn tài sản đó diễn ra, tài sản đó được bờn bỏn giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng đối với đất) cho bờn mua và nhận thanh toỏn; bờn mua cú nghĩa vụ thanh toỏn cho bờn bỏn, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.