- Tham mưu cho Lónh đạo về cụng tỏc thẩm định giỏ bất động sản, động sản, cụng tỏc xỏc định giỏ trị doanh nghiệp, lợi thế kinh doanh, định giỏ uy tớn
23 Cụng ty TNHH Tiền Phong
2.5. ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CễNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
TẠI CễNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Cũng như định giỏ một BĐS núi chung, phương phỏp thẩm định giỏ BĐS thế chấp bao giờ cũng cú những thành cụng và hạn chế nhất định.Khụng cú quy trỡnh và
phương phỏp nào được gọi là tối ưu. Quy trỡnh và phương phỏp thẩm định giỏ BĐS thế chấp được ỏp dụng tại Cụng ty Cổ phần đầu tư và thẩm định giỏ Việt Nam cũng cú những ưu điểm và hạn chế nhất định. Điều quan trọng là phải nhận ra những thành cụng và hạn chế cũng như nguyờn nhõn của những hạn chế đú để tiếp tục phỏt huy những thành cụng, đồng thời cú cỏc biện phỏp thớch hợp để khắc phục hay giảm thiểu những hạn chế gặp phải. Trờn cơ sở thực trạng nờu trờu, ta cú thể tỡm hiểu cụ thể hơn trong việc rỳt ra những kết quả đạt được, hạn chế phõn tớch nguyờn nhõn của hạn chế trong việc ỏp dụng quy trỡnh thẩm định giỏ BĐS thế chấp ở Cụng ty cổ phần đầu tư và Thẩm định giỏ Việt Nam như sau:
2.5.1 Ưu điểm
Cụng ty cổ phần đầu tư và thẩm định giỏ Việt Nam là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giỏ và cụng ty đó đạt được rất nhiều thành tớch đỏng ghi nhận. Cụng ty đó xõy dựng và dần hồn thiện phương phỏp thẩm định giỏ tuõn thủ cỏc quy định của phỏp luật, phự hợp với hoạt động kinh doanh của cụng ty, quỏn triệt đến từng cỏn bộ nhõn viờn cụng ty được biết cũng như tham gia đúng gúp ý kiến hoàn thiện hơn phương phỏp thẩm định giỏ. Qua vớ dụ về định giỏ quyền sử dụng ta nhận thấy về cơ bản, quy trỡnh và phương phỏp thẩm định giỏ BĐS đó thực hiện đầy đủ cỏc bước cơ bản của quy trỡnh và phương phỏp thẩm định giỏ theo quy trỡnh tại Tiờu chuẩn Thẩm định giỏ Việt Nam số 05 về “ Quy trỡnh Thẩm định giỏ tài sản” và cỏc phương phỏp được ỏp dụng trong Tiờu chuẩn số 07, 08, 09. Quy trỡnh và cỏch thức thực hiện cỏc phương phỏp nhỡn chung là hợp lý khoa học và theo đỳng quy định. Sử dụng đồng thời nhiều phương phỏp để định giỏ bất động sản mục tiờu. Vỡ vậy, kết quả thẩm định giỏ cú độ tin cậy cao Là một cụng ty mới thành lập nhưng đội ngũ cỏn bộ thẩm định giỏ của Cụng ty cổ phẩn đầu tư và thẩm định giỏ Việt Nam đó bước đầu quy trỡnh húa, chuyờn mụn húa cỏc phương phỏp định giỏ bất động sản thế chấp đặc biệt là với cỏc bất động sản cú tớnh phổ biến như căn hộ chung cư, đất ở... Tớnh quy trỡnh thể hiện qua việc số húa cỏc thụng tin về tài sản
thẩm định bằng cỏc phần mềm tớnh toỏn như excel. Sự chuyờn mụn húa phần nào thể hiện qua sự hiện diện của từng cỏn bộ phụ trỏch từng khõu cụng việc cụ thể: khảo sỏt thực địa, lập chứng thư, kiểm soỏt quy trỡnh và kiểm soỏt chất lượng, đảm bảo giải quyết đc yờu cầu của khỏch hàng nhanh chúng, đỳng hẹn. Nhờ đú uy tớn và quy mụ hoạt động của cụng ty ngày càng mở rộng
* Những ưu điểm trong hoạt động định giỏ bất động sản thế chấp của cụng ty - Thu thập, phõn tớch thụng tin tương đối toàn diện, chớnh xỏc để phục vụ cho việc sử dụng phương phỏp định giỏ so sỏnh và để cú cỏc dữ liệu đầu vào trong quỏ trỡnh ỏp dụng cỏc phương phỏp khỏc như: Phương phỏp chi phớ, phương phỏp thu nhập thỡ TĐV đó đến thực địa để khảo sỏt, tỡm kiếm thụng tin. Ngoài ra, để cú thờm dữ liệu cho quỏ trỡnh định giỏ họ cũn sử dụng cỏc kờnh thu thập thụng tin khỏc như: mạng internet, bỏo trớ, văn phũng mụi giới nhà đất....Trong quy trỡnh định giỏ, khõu thu thập thụng tin là cụng việc khú khăn, tốn nhiều cụng sức và thời gian nhưng cỏc TĐV của cụng ty đó rất nỗ lực trong việc tỡm kiếm thụng tin và cú thể núi chất lượng thụng tin thu thập được là khỏ đầy đủ và chớnh xỏc.
- Cỏc phương phỏp định giỏ bất động sản được sử dụng khỏ hợp lý lựa chọn cỏc phương phỏp định giỏ phự hợp với mỗi BĐS sẽ làm cho kết quả định giỏ chớnh xỏc hơn. Việc lựa chọn này phụ thuộc nhiều vào khả năng chuyờn mụn cũng như kinh nghiệm của người định giỏ. Tại cụng ty, cỏc chuyờn viờn định giỏ đều là những người cú năng lực, cú kinh nghiệm thực tế, tạo ra những thuận lợi trong việc lựa chọn phương phỏp định giỏ.
Thụng qua việc phõn tớch, tổng hợp mối quan hệ giữa cỏc yếu tố cấu thành nờn hệ thống cơ sở cho việc định giỏ bao gồm: mục đớch định giỏ của khỏch hàng, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường từ đú cỏc chuyờn viờn định giỏ sẽ quyết định lựa chọn sử dụng phương phỏp định giỏ nào cho phự hợp. Việc lựa chọn phương phỏp phụ thuộc vào khả năng chuyờn mụn cũng như kinh nghiệm của TĐV.
- Cú quan hệ tốt,tạo dựng lũng tin và uy tớn đối với khỏch hàng. Bằng chuyờn mụn vững vàng cũng như kinh nghiệm của mỡnh, trong những năm qua, Cụng ty đó tạo dựng được hỡnh ảnh tốt đẹp trong lũng khỏch hàng. Trong định giỏ thế chấp BĐS, Cụng ty đó tạo được nhiều mối quan hệ với hệ thống cỏc ngõn hàng trờn địa bàn Hà Nội và khu vực lõn cận, cỏc kết quả thẩm định của cụng ty là cơ sở tin cậy cho ngõn hàng trong việc xỏc định giỏ trị tài sản thế chấp.
- Đội ngũ cỏn bộ định giỏ cú năng lực và ham học hỏi
Là một đơn vị hoạt động tư vấn, cụng ty luụn coi trọng trỡnh độ chuyờn mụn và tinh thần làm việc của đội ngũ nhõn viờn. Cỏc Thẩm định viờn về giỏ của Cụng ty đều là những người tốt nghiệp đại học chuyờn ngành kinh tế, kỹ thuật, am hiểu về nhiều loại tài sản đó được cụng ty đào tạo một cỏch bài bản về nghiệp vụ thẩm định giỏ. Với đội ngũ TĐV, định giỏ viờn cú nhiều năm kinh nghiệm trong nghề, đó thực hiện nhiều dự ỏn đầu tư của nhiều tổ chức cỏc nhõn, luụn cập nhật sớm cỏc văn bản quy định của nhà nước về lĩnh vực đầu tư, nhà ở...nờn cú sự tớnh toỏn và phõn tớch cỏc dự ỏn ở tại thời điểm, qua đú đưa ra được những lời tư vấn hữu ớch cho cỏc chủ đầu tư. Tuy nhiờn bờn cạnh đú cũng cú những hạn chế, cú những dự ỏn nhận hợp đồng thẩm định nhưng do chỉ thực hiện trong một thời gian ngắn nờn dẫn đến những sai sút nhất định.
2.5.2. Một số hạn chế
Bờn cạnh những ưu điểm thỡ vẫn cũn tồn tại một số hạn chế trong hoạt động định giỏ BĐS thế chấp của cụng ty. Cụ thể là:
2.5.2.1. Hạn chế trong quỏ trỡnh thu thập và phõn tớch thụng tin cỏc tài sản so sỏnh Thu thập tỡm kiếm thụng tin là cụng việc đầu tiờn trong một quy trỡnh định giỏ. Thụng tin số liệu về BĐS định giỏ cũng như BĐS so sỏnh là cơ sở và nền tảng để cho hoạt động định giỏ diễn ra một cỏch thuận lợi. Hiện nay, trong cụng tỏc thu thập, tỡm kiếm thụng tin, cụng ty cũng gặp một số khú khăn như: Quỏ trỡnh tỡm kiếm, thu thập thụng tin của BĐS so sỏnh được cỏc nhõn viờn của cụng ty thu thập
trờn diện rộng. Tuy nhiờn, do mỗi BĐS đều cú những nột đặc trƣng riờng nờn việc tỡm kiếm thụng tin của BĐS cú cỏc nột tương đồng với BĐS cần định giỏ: điều kiện phỏp lý, cỏch thanh toỏn, động cơ bỏn, vị trớ, đặc điểm vật lý...thỡ lại cú sự khỏc biệt giữa thời điểm bỏn và thời gian định giỏ. Điều này đó gõy nờn sự khỏc biệt về giỏ cả giữa cỏc BĐS.
Cụng ty sử dụng hạn chế cỏc tài sản so sỏnh là cỏc giao dịch đó thành cụng trờn thị trường mà chủ yếu sử dụng cỏc thụng tin rao bỏn, rao mua trờn mạng internet. Việc sử dụng cỏc thụng tin này đem lại lợi thế về thời gian song cũng đặt ra nguy cơ gõy sai lệch kết quả định giỏ bởi: người bỏn do tõm lý muốn tăng khoản thu, thường rao giỏ bỏn cao hơn giỏ thực tài sản. Người mua tõm lý muốn giảm chi phớ thường rao giỏ mua thấp hơn giỏ trị tài sản. Dự cụng ty đó sử dụng hệ số tớnh giỏ ỏp dụng với cỏc trƣờng hợp này để xỏc định giỏ so sỏnh thụng qua việc nhõn giỏ rao bỏn, rao mua với hệ số a, 0<a<1; a thường rơi vào khoảng 0.8-0.9. Tuy nhiờn việc quyết định hệ số này khụng dựa trờn tớnh toỏn khoa học mà căn cứ theo kinh nghiệm thị trường của TĐV.
Từ đú cũng tạo sai lệch kết quả nhất định so với giỏ trị thực của tài sản. 2.5.2.2. Khú khăn, hạn chế trong việc sử dụng cỏc phương phỏp định giỏ tại cụng ty
* Phương phỏp so sỏnh:
Tại cụng ty, trong quỏ trỡnh sử dụng phương phỏp so sỏnh để xỏc định giỏ trị của BĐS thỡ vẫn cũn tồn tại một số hạn chế sau:
Trong việc điều chỉnh giữa BĐS so sỏnh và BĐS mục tiờu, cỏn bộ định giỏ của cụng ty đó tiến hành điều chỉnh theo đỳng nguyờn tắc điều chỉnh của phương phỏp so sỏnh (đó được trỡnh bày ở chương 1). Tuy nhiờn việc đưa ra cỏc tỷ lệ % điều chỉnh lại khụng cú căn cứ chớnh xỏc, cỏc tỷ lệ mà định giỏ viờn đưa ra chỉ là một sự ước tớnh, phần lớn vẫn cũn dựa vào ý kiến chủ quan kinh nghiệm làm việc thực tế của người định giỏ. Cỏn bộ định giỏ của cụng ty gặp khú khăn trong việc tỡm
kiếm cỏc BĐS so sỏnh vỡ phải tỡm được BĐS đó bỏn chứ khụng phải đang rao bỏn trờn thị trường.Trong trường hợp định giỏ bất động sản lớn, khú cú tài sản so sỏnh tương đồng.
* Phương phỏp chi phớ:
Theo lý thuyết định giỏ, phương phỏp chi phớ là sự ước tớnh giỏ trị BĐS bằng tổng của giỏ trị và chi phớ thay thế đó được khấu hao. Để xỏc định giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh xõy dựng thỡ trước tiờn cỏn bộ định giỏ của cụng ty đến khảo sỏt thực tế đó xỏc định phõn cấp nhà của BĐS, đồng thời ước tớnh giỏ trị cũn lại cỏc kết cấu chớnh của cụng trỡnh từ đú ước tớnh được tỉ lệ cũn lại của toàn bộ cụng trỡnh. Kế tiếp chuyờn viờn định giỏ tỡm hiểu thụng tin về giỏ xõy dựng trờn thị trường tại thời điểm định giỏ để cú được chi phớ xõy dựng của BĐS tương tự BĐS đang định giỏ. Cuối cựng, đưa ra giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh xõy dựng. Đõy là cụng việc khỏ phức tạp và muốn thực hiện tốt được cụng việc đú đũi hỏi TĐV phải cú kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực xõy dựng dõn dụng. Để xỏc định đƣợc chớnh xỏc tỷ lệ cũn lại cỏc kết cấu của cụng trỡnh, chi phớ xõy dựng lại cụng trỡnh là rất khú khăn, nú đũi hỏi thụng tin thu thập được phải cú độ chớnh xỏc cao và người định giỏ phải cú nhiều kinh nghiệp thực tế.
* Phương phỏp thu nhập:
Phương phỏp vốn hoỏ được cụng ty sử dụng để định giỏ đối với BĐS đang tạo thu thập hoặc cú khả năng tạo ra thu thập. Việc sử dụng phương phỏp vốn hoỏ cũng cú một số khú khăn, hạn chế sau:
Xỏc định lói suất vốn hoỏ: Trong phương phỏp đầu tư, lói suất vốn hoỏ cú ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giỏ. Tuy nhiờn, khụng dễ dàng để cú thể dự bỏo được một cỏch chớnh xỏc mức độ rủi ro của thị trường vốn. Điều này đó ảnh hưởng khụng nhỏ đến kết quả định giỏ. Và cho đến nay thỡ cụng ty vẫn chưa cú một biện phỏp nào để khắc phục hạn chế này.
Khi định giỏ BĐS theo phương phỏp này thụng tin quan trọng cần thu thập đú là cỏc số liệu về doanh thu, chi phớ về quy mụ cấu trỳc của toà nhà...Những số liệu này phần lớn là do chủ sở hữu toà nhà cung cấp (đối với những BĐS đang tạo ra thu thập) hoặc do người định giỏ giả định (đối với những BĐS cú khả năng tạo thu nhập). Dự cú được nguồn số dưới hỡnh thức nào đi nữa thỡ TĐV của cụng ty vẫn gặp khú khăn trong việc kiểm tra độ chớnh xỏc của cỏc con số này.
2.5.2.3. Khú khăn trong việc ỏp dụng cỏc văn bản phỏp luật liờn quan
Thị trường bất động sản ở nước ta vẫn đang trong giai đoạn hỡnh thành và phỏt triển, chưa thực sự ổn định, mọi yếu tố vẫn trong giai đoạn hoàn thiện do vậy khụng thể trỏnh khỏi những sai sút chỉnh sửa. Mặc dự Nhà nước đúng vai trũ rất quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản nhưng chưa phỏt huy được hết vai trũ của mỡnh, vẫn chưa thể hiện hết hiệu quả của những chớnh sỏch đó ban hành, hệ thống văn bản phỏp luật liờn quan đến thị trường này vẫn cũn nhiều chồng chộo, bất cập, chưa thống nhất giữa cỏc bộ luật như luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản... dẫn đến trị trường cũn nhiều tỡnh trạng đầu cơ, lỏch luật làm cho thi trường bất động sản càng thờm phức tạp. Thụng tin mua bỏn chưa thực sự phản ỏnh đỳng nhu cầu của người dõn, chưa phản ỏnh đỳng giỏ trị thực của bất động sản vỡ giỏ cả bất động sản thường bị những kẻ đầu cơ đẩy lờn quỏ cao. Do vậy mà cỏc thụng tin cỏn bộ tớn dụng thu thập được chưa chắc đó phản ỏnh đỳng giỏ trị thị trường, phản ỏnh đỳng giỏ trị của bất động sản thế chấp.
Việc quản lý hoạt động định giỏ trờn thị trường vẫn cũn nhiều bất cập và chồng chộo lờn nhau: việc quản lý giỏ bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chớnh, nhưng cấp giấy phộp hoạt động xõy dựng lại là thuộc thẩm quyền của Bộ xõy dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyờn Mụi trường, cơ chế này sẽ gõy nhiều khú khăn cho cỏn bộ định giỏ.
Theo quy định chung về hồ sơ vay vốn thỡ bất động sản thế chấp phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ
hồng). Nhưng thực tế hiện nay thủ tục để cấp loại giấy này vẫn cũn nhiều bất cập, thủ tục hành chớnh rườm rà, thời gian chờ đợi xỏc minh lõu... cho nờn rất nhiều tổ chức, cỏ nhõn cú nhu cầu vay vốn nhưng khụng cú đủ hồ sơ để vay vốn làm ảnh hưởng đến số lượng khỏch hàng vay.
2.5.2.4. Hạn chế trong việc kiểm soỏt chất lượng
Nhỡn chung cỏc hợp đồng định giỏ BĐS thụng thường ở cụng ty chỉ do 1 cỏn bộ TĐV xử lý, điều này dẫn đến việc chất lượng của cụng tỏc định giỏ là chưa được bảo đảm. Dự cỏc TĐV của cụng ty đều cú ớt nhất 1 năm kinh nghiệm nhưng trong điều kiện thị trường nhiều biến động, thụng tin minh bạch thỡ việc giao toàn bộ khối lượng cụng việc cho 1 cỏn bộ TĐV xử lý, chưa cú giỏm sỏt là mạo hiểm. Sai lầm trong định giỏ cú thể phải sau vài năm mới lộ rừ, nhưng ảnh hưởng của nú đến uy tớn của cụng ty là vụ cựng nghiờm trọng. Chớnh vỡ vậy, bước đầu nhận thực được tớnh nghiờm trọng này cụng ty đó bố trớ một số cỏn bộ định giỏ cú kinh nghiệm, kiểm tra, rà soỏt ngẫu nhiờn lại cỏc hợp đồng định giỏ đó thực hiện. Tuy nhiờn do nhõn lực cũn mỏng nờn chưa đỏp ứng được hết cỏc yờu cầu đảm bảo chất lượng. 2.5.3. Nguyờn nhõn của những hạn chế
Nguyờn nhõn của những hạn chế mà Cụng ty cổ phần đầu tư và Thẩm định Việt Nam mắc phải trong quỏ trỡnh thẩm định giỏ BĐS thế chấp như sau:
2.5.3.1. Khụng cú cơ sở dữ liệu về cỏc tài sản, BĐS so sỏnh bản thõn BĐS là tài sản rất phức tạp, giỏ trị của nú chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khỏc nhau nờn khú cú thể trỏnh khỏi những thiếu sút trong quỏ trỡnh điều tra, thu thập thụng tin về BĐS mục tiờu cũng như cỏc thụng tin cú liờn quan khỏc trờn thị trường.