Bản chất của việc thẩm định giỏ BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển húa cỏc dũng thu nhập tương lai về hiện tại để tỡm ra giỏ trị của vốn đầu tư và cũng là giỏ trị của BĐS. Quỏ trỡnh chuyển húa này cũn gọi là quỏ trỡnh vốn húa.
Cụng thức tổng quỏt: Vο =∑ t=1 n F1 (1+t)t Trong đú:
Vo : Giỏ trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giỏ trị của BĐS. Ft : Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t. i : Tỷ suất hiện tại húa (tỷ suất chiết khấu).
n : Thời gian nhận được thu nhập (tớnh theo năm).
Theo như cụng thức trờn thỡ người mua sẵn sàng trả Vo để cú BĐS, nếu như việc đầu tư vào BĐS cú thể tạo ra được cỏc khoản thu nhập Ft trong n năm hoặc tạo ra được một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i.
1.5.2.3. Cỏc bước tiến hành thẩm định giỏ theo phương phỏp thu nhập. Bước 1: Ước tớnh doanh thu từ việc khai thỏc BĐS.
Bước 2: Ước chi phớ liờn quan đến đến việc khai thỏc BĐS.
Bước 3: Ước tớnh thu nhập rũng hay dũng tiền từ doanh thu và chi phớ. Bước 4: Ước tớnh giỏ trị thu hồi của BĐS vào cuối kỳ.
Bước 5: Ước tớnh tỷ suất vốn húa thớch hợp.
Bước 6: Xỏc định giỏ trị tài sản bằng cụng thức nờu trờn.
• Ưu điểm:
- Xột về mặt lý thuyết, đõy là phương phỏp cú cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,vỡ nú tiếp cận trực tiếp những lợi ớch mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dũng tiền, núi chung nú là phương phỏp đơn giản.
- Phương phỏp này cú thể đạt được độ chớnh xỏc cao khi cú cỏc chứng cứ về cỏc thương vụ cú thể so sỏnh được, khi cỏc khoản thu nhập cú thể dự bỏo trước với một độ tin cậy cao.
• Hạn chế:
- Khi phõn tớch cỏc thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuờ….
- Trong nhiều trường hợp cú thể thiếu cơ sở dự bỏo cỏc khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả thẩm định giỏ cú độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của cỏc tham số tớnh toỏn.Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
• Điều kiện ỏp dụng:
- Phự hợp khi thẩm định giỏ BĐS cú khả năng mang lại cỏc khoản thu nhập ổn định và cú thể dự bỏo trước một cỏch hợp lý
- Thường ỏp dụng để tư vấn cho cỏc quyết định lựa chọn phương ỏn đầu tư